Доходные дома: до социальной аренды еще далеко

Не так давно мэр Москвы Сергей Собянин выразил надежду на то, что система доходных домов поможет решить жилищный вопрос множества москвичей. Однако похоже, что существующие доходные дома в основном напоминают гостиницы и по карману лишь довольно обеспеченным специалистам, как правило, приезжим. Как долго жителям столицы ждать дешевой социальной аренды?

Ждать у рынка аренды

Хотя сам термин «доходный дом» сейчас не ассоциируется с комфортом, в дореволюционной России такие дома были не только «экономичными». Сдавались в аренду и вполне приличные меблированные комнаты, обеспеченная семья могла размещаться сразу в нескольких таких помещениях. Ну, а те, кто победнее, конечно, снимали каморки в огромных домах-«муравейниках». Так что аренда существовала на любой вкус и кошелек.

Сегодня, конечно, тоже можно снять и комнатушку в хрущевке, и целый особняк. Вот только цены даже на комнаты нельзя назвать «социально дружелюбными», если вспомнить о множестве москвичей-бюджетников с зарплатами 15-18 тыс. руб. и даже менее.

Так или иначе, приходится признать, что социальной аренды в столице нет. «В Москве никакие коммерческие арендные ставки не могут стать «социальными» в условиях, когда средний размер дохода составляет 35 тыс. руб., а стоимость аренды однокомнатной квартиры экономкласса минимум 25 тыс. руб., одному человеку такие расходы просто не по силам», – комментирует Галина Ткач, директор департамента аренды компании IntermarkSavills.

Множество молодых (и даже уже не очень молодых) семей с небольшими доходами стоят в очереди на получение квартир. Но, как показывает практика, ждать помощи от государства, бывает, приходится и всю жизнь. Те, кто способен, конечно, снимают квартиры по рыночным ценам. А вот тем, у кого доходы низкие, как раз пришла бы на выручку социальная аренда.

Элитная доходность

Между тем ни рынок, ни город предлагать «бесплатный сыр» пока, видимо, не собираются.

Так, например, в Москве когда-то уже был построен муниципальный доходный дом по адресу: Николоворобьинский переулок, дом 10. Уже глядя на его местоположение (Китай-город, исторический центр столицы), можно предположить, что объект был возведен не с целью помочь малообеспеченным семьям хотя бы временно обрести крышу над головой, а с целью получить доходы в бюджет.

Сегодня квартиры в этом доме сдаются с помощью агентств элитной недвижимости по соответствующим ценам – $3-4 тыс. за квартиру в месяц.

Чуть более «человеческие» цены заявлены в новом проекте компании ASG, анонсировавшей недавно строительство доходных домов в Рублево-Мякинино (опять же не самый дешевый район).

Группа компаний намерена инвестировать 2 млрд руб. в строительство комплекса доходных домов (как в отдельно стоящие коттеджи, так и в многоквартирные объекты), рассчитанного на проживание 400 семей. При этом стандартных апартаментов (самых доступных) будет лишь около 30%, 50% рассчитано на бизнес-класс, 20% – на класс премиум.

При арендной ставке от $1000 до $7 тыс. в месяц компания намерена вернуть вложенные средства за 6-7 лет. В руководстве ASG не скрывают, что данные доходные дома создаются для того, чтобы обеспечивать жильем приезжих – востребованных специалистов, в том числе и экспатов.

Будет ли на улице праздник?

Проект «Рублево-Мякинино» – один из немногих, изначально направленных именно на аренду. Чаще получалось так, что аренда становилась лишь временным «подспорьем» для девелопера, если жилье долго не могли продать. «Многократно застройщики заявляли о строительстве доходных домов, но в процессе реализации проектов приходили к выводу, что продавать жилье гораздо выгоднее, чем сдавать. В частности, СПК «Развитие» на стадии проектирования клубного дома, расположенного по адресу: 3-й Обыденский переулок, д. 2, анонсировал проект как доходный дом, но к окончанию строительства все квартиры были распроданы», – рассказывает управляющий директор «Century21 Запад» Евгений Скоморовский.

В те периоды, когда объемы продаж падали, застройщики вновь обращали внимание на возможность сдавать квартиры. «Так, около пяти лет назад Mirax Group стала сдавать непроданные квартиры в жилых комплексах «Золотые ключи – 2» (насколько я слышал, однокомнатные квартиры там сдавались по $4-5 тыс. в месяц) и «Корона». «Баркли» хотела выделить больше половины квартир под рентные апартаменты в проекте «Баркли-Plaza». Также в то время компания Orco Group заявила о строительстве апарт-отеля под брендом MaMaison. Сегодня отель работает, часть площадей в нем отданы под длительное проживание постояльцев», – продолжает эксперт.

Можно добавить к этому и факты сдачи домов в аренду с последующим выкупом, данная схема также применялась в кризис (например, в поселке Княжье Озеро). Но что греха таить: если бы не кризис, едва ли такие предложения поступили бы на рынок. Зачем сдавать, если можно продать? Пускай с арендой потом мучается инвестор-покупатель.

Очевидно, что никто из застройщиков не станет строить дома для сдачи в аренду по социальным ставкам (10-12 тыс. руб. в месяц). Это может сделать только государство в партнерстве с бизнесом. Минэкономразвития уже поставлена задача, чтобы после 2020 года 20% всего вводимого в эксплуатацию жилья в России составили государственные доходные дома.

«Сегодня, когда ситуация на рынке поменялась, строительство доходных домов – дело времени. Застройщики будут постепенно вкладывать средства в такие проекты, но с арендной платой не ниже $2-3 тыс. в месяц. До домов экономкласса доберутся не раньше чем через 5-10 лет. На российском рынке бизнес всегда развивался по аналогичной схеме – от дорогих сегментов к более дешевым: это касается и строительства жилья, и гостиниц, и ресторанов», – рассуждает Евгений Скоморовский.

Правда, не все эксперты считают, что строительство доходных домов экономкласса станет нормой: для девелопера это скорее обуза, чем прибыльное дело. «У нас можно выйти на окупаемость где-то лет через 25, так же как в Европе, – уверен Игорь Индриксонс, директор департамента инвестиций в зарубежную недвижимость компании IntermarkSavills. – Доходные дома покупаются целиком только в Германии, в других европейских странах такого тренда нет. Связано это с тем, что в Германии развит рынок государственных соцпрограмм, то есть управляющим доходными домами является государство, услуги которого бесплатны».

Фактически доходных домов в Европе нет. Ведь маленькие доходные дома иметь невыгодно, потому что управление стоит дорого. Например, если у вас в доме 10 квартир, то управляющей компании вы заплатите 30% от аренды в месяц. Но и большие доходные дома иметь тоже невыгодно, так как существует большой разрыв между доходностью в коммерческой и жилой недвижимости, и в коммерческую недвижимость вкладываться куда интереснее с финансовой точки зрения.

sob.ru/issue4970.html