Доходні будинки: до соціальної оренди ще далеко

Не так давно мер Москви Сергій Собянін висловив надію на те, що система дохідних будинків допоможе вирішити житлове питання безлічі москвичів. Однак схоже, що існуючі дохідні будинки в основному нагадують готелі і по кишені лише досить забезпеченим фахівцям, як правило, приїжджим. Як довго жителям столиці чекати дешевої соціальної оренди?

Чекати в ринку оренди

Хоча сам термін «дохідний дім» зараз не асоціюється з комфортом, у дореволюційній Росії такі будинки були не тільки «економічними». Здавалися в оренду і цілком пристойні мебльовані кімнати, забезпечена родина могла розміщуватися відразу в декількох таких приміщеннях. Ну, а ті, хто бідніший, звичайно, знімали комірчини у величезних будинках-«мурашниках». Так що оренда існувала на будь-який смак і гаманець.

Сьогодні, звичайно, теж можна зняти і кімнатку в хрущовці, і цілий особняк. От тільки ціни навіть на кімнати не можна назвати «соціально доброзичливими», якщо згадати про безліч москвичів-бюджетників із зарплатами 15-18 тис. руб. і навіть менше.

Так чи інакше, доводиться визнати, що соціальною оренди в столиці немає. «У Москві ніякі комерційні орендні ставки не можуть стати« соціальними »в умовах, коли середній розмір доходу становить 35 тис. руб., А вартість оренди однокімнатної квартири економ-мінімум 25 тис. руб., Одній людині такі витрати просто не під силу», - коментує Галина Ткач, директор департаменту оренди компанії IntermarkSavills.

Безліч молодих (і навіть вже не дуже молодих) сімей з невеликими доходами стоять у черзі на отримання квартир. Але, як показує практика, чекати допомоги від держави, буває, доводиться і все життя. Ті, хто здатний, звичайно, знімають квартири за ринковими цінами. А от тим, у кого доходи низькі, як раз прийшла б на виручку соціальна оренда.

Елітна прибутковість

Між тим ні ринок, ні місто пропонувати «безкоштовний сир» поки, мабуть, не збираються.

Так, наприклад, у Москві колись вже був побудований муніципальний прибутковий будинок за адресою: Ніколоворобьінскій провулок, будинок 10. Вже дивлячись на його місце розташування (Китай-місто, історичний центр столиці), можна припустити, що об'єкт був зведений не з метою допомогти малозабезпеченим сім'ям хоча б тимчасово знайти дах над головою, а з метою отримати доходи до бюджету.

Сьогодні квартири в цьому будинку здаються за допомогою агентств елітної нерухомості за відповідними цінами - $ 3-4 тис. за квартиру на місяць.

Трохи більш «людські» ціни заявлені в новому проекті компанії ASG, анонсований нещодавно будівництво дохідних будинків у Рублево-Мякинино (знову ж не найдешевший район).

Група компаній має намір інвестувати 2 млрд руб. в будівництво комплексу дохідних будинків (як в окремо стоять котеджі, так і в багатоквартирні об'єкти), розрахованого на проживання 400 сімей. При цьому стандартних апартаментів (найдоступніших) буде лише близько 30%, 50% розраховане на бізнес-клас, 20% - на клас преміум.

При орендною ставкою від $ 1000 до $ 7 тис. на місяць компанія має намір повернути вкладені кошти за 6-7 років. У керівництві ASG не приховують, що дані прибуткові будинки створюються для того, щоб забезпечувати житлом приїжджих - затребуваних фахівців, у тому числі і експатів.

Чи буде на вулиці свято?

Проект «Рублево-Мякинино» - один з небагатьох, спочатку спрямованих саме на оренду. Найчастіше виходило так, що оренда ставала лише тимчасовим «підмогою» для девелопера, якщо житло довго не могли продати. «Багаторазово забудовники заявляли про будівництво дохідних будинків, але в процесі реалізації проектів приходили до висновку, що продавати житло набагато вигідніше, ніж здавати. Зокрема, СВК «Розвиток» на стадії проектування клубного будинку, розташованого за адресою: 3-й Обиденскій провулок, д. 2, анонсував проект як дохідний будинок, але до закінчення будівництва всі квартири були розпродані », - розповідає керуючий директор« Century21 Захід »Євген Скоморовського.

У ті періоди, коли обсяги продажів падали, забудовники знову звертали увагу на можливість здавати квартири. «Так, близько п'яти років тому Mirax Group стала здавати непродані квартири в житлових комплексах« Золоті ключі - 2 »(наскільки я чув, однокімнатні квартири там здавалися по $ 4-5 тис. на місяць) і« Корона ». «Барклі» хотіла виділити більше половини квартир під рентні апартаменти в проекті «Барклі-Plaza». Також у той час компанія Orco Group заявила про будівництво апарт-готелю під брендом MaMaison. Сьогодні готель працює, частина площ в нім віддані під довготривале проживання постояльців », - продовжує експерт.

Можна додати до цього й факти здачі будинків в оренду з подальшим викупом, дана схема також застосовувалася в кризу (наприклад, в селищі Княже Озеро). Але що гріха таїти: якби не криза, навряд чи такі пропозиції поступили б на ринок. Навіщо здавати, якщо можна продати? Нехай з орендою потім мучиться інвестор-покупець.

Очевидно, що ніхто із забудовників не стане будувати будинки для здачі в оренду за соціальним ставками (10-12 тис. руб. В місяць). Це може зробити тільки держава у партнерстві з бізнесом. Мінекономрозвитку вже поставлено завдання, щоб після 2020 року 20% всього вводиться в експлуатацію житла в Росії склали державні прибуткові будинки.

«Сьогодні, коли ситуація на ринку змінилася, будівництво прибуткових будинків - справа часу. Забудовники будуть поступово вкладати кошти в такі проекти, але з орендною платою не нижче $ 2-3 тис. на місяць. До будинків економ-доберуться не раніше ніж через 5-10 років. На російському ринку бізнес завжди розвивався за аналогічною схемою - від дорогих сегментів до більш дешевих: це стосується і будівництва житла, і готелів, і ресторанів », - міркує Євген Скоморовського.

Щоправда, не всі експерти вважають, що будівництво дохідних будинках економ-класу стане нормою: для девелопера це скоріше тягар, ніж прибуткова справа. «У нас можна вийти на окупність десь років через 25, так само як в Європі, - упевнений Ігор Індріксонс, директор департаменту інвестицій у закордонну нерухомість компанії IntermarkSavills. - Прибуткові будинки купуються цілком тільки в Німеччині, в інших європейських країнах такого тренду немає. Пов'язано це з тим, що в Німеччині розвинений ринок державних соцпрограм, тобто керуючим прибутковими будинками є держава, послуги якого безкоштовні ».

Фактично дохідних будинків у Європі немає. Адже маленькі прибуткові будинки мати невигідно, тому що управління коштує дорого. Наприклад, якщо у вас в будинку 10 квартир, то керуючої компанії ви заплатите 30% від оренди в місяць. Але й великі прибуткові будинки мати теж невигідно, тому що існує великий розрив між прибутковістю в комерційної і житлової нерухомості, і в комерційну нерухомість вкладатися куди цікавіше з фінансової точки зору.

sob.ru/issue4970.html