Доходні будинки: до соціальної оренди ще далеко





Google+
11.03.2011 00:02
Не так давно мер Москви Сергій Собянін висловив надію на те, що система дохідних будинків допоможе вирішити житлове питання безлічі москвичів. Однак схоже, що існуючі дохідні будинки в основному нагадують готелі і по кишені лише досить забезпеченим фахівцям, як правило, приїжджим. Як довго жителям столиці чекати дешевої соціальної оренди?

Чекати в ринку оренди


Хоча сам термін «дохідний дім» зараз не асоціюється з комфортом, у дореволюційній Росії такі будинки були не тільки «економічними». Здавалися в оренду і цілком пристойні мебльовані кімнати, забезпечена родина могла розміщуватися відразу в декількох таких приміщеннях. Ну, а ті, хто бідніший, звичайно, знімали комірчини у величезних будинках-«мурашниках». Так що оренда існувала на будь-який смак і гаманець.

Сьогодні, звичайно, теж можна зняти і кімнатку в хрущовці, і цілий особняк. От тільки ціни навіть на кімнати не можна назвати «соціально доброзичливими», якщо згадати про безліч москвичів-бюджетників із зарплатами 15-18 тис. руб. і навіть менше.

Так чи інакше, доводиться визнати, що соціальною оренди в столиці немає. «У Москві ніякі комерційні орендні ставки не можуть стати« соціальними »в умовах, коли середній розмір доходу становить 35 тис. руб., А вартість оренди однокімнатної квартири економ-мінімум 25 тис. руб., Одній людині такі витрати просто не під силу», - коментує Галина Ткач, директор департаменту оренди компанії IntermarkSavills.

Безліч молодих (і навіть вже не дуже молодих) сімей з невеликими доходами стоять у черзі на отримання квартир. Але, як показує практика, чекати допомоги від держави, буває, доводиться і все життя. Ті, хто здатний, звичайно, знімають квартири за ринковими цінами. А от тим, у кого доходи низькі, як раз прийшла б на виручку соціальна оренда.

Елітна прибутковість


Між тим ні ринок, ні місто пропонувати «безкоштовний сир» поки, мабуть, не збираються.

Так, наприклад, у Москві колись вже був побудований муніципальний прибутковий будинок за адресою: Ніколоворобьінскій провулок, будинок 10. Вже дивлячись на його місце розташування (Китай-місто, історичний центр столиці), можна припустити, що об'єкт був зведений не з метою допомогти малозабезпеченим сім'ям хоча б тимчасово знайти дах над головою, а з метою отримати доходи до бюджету.

Сьогодні квартири в цьому будинку здаються за допомогою агентств елітної нерухомості за відповідними цінами - $ 3-4 тис. за квартиру на місяць.

Трохи більш «людські» ціни заявлені в новому проекті компанії ASG, анонсований нещодавно будівництво дохідних будинків у Рублево-Мякинино (знову ж не найдешевший район).

Група компаній має намір інвестувати 2 млрд руб. в будівництво комплексу дохідних будинків (як в окремо стоять котеджі, так і в багатоквартирні об'єкти), розрахованого на проживання 400 сімей. При цьому стандартних апартаментів (найдоступніших) буде лише близько 30%, 50% розраховане на бізнес-клас, 20% - на клас преміум.

При орендною ставкою від $ 1000 до $ 7 тис. на місяць компанія має намір повернути вкладені кошти за 6-7 років. У керівництві ASG не приховують, що дані прибуткові будинки створюються для того, щоб забезпечувати житлом приїжджих - затребуваних фахівців, у тому числі і експатів.

Чи буде на вулиці свято?


Проект «Рублево-Мякинино» - один з небагатьох, спочатку спрямованих саме на оренду. Найчастіше виходило так, що оренда ставала лише тимчасовим «підмогою» для девелопера, якщо житло довго не могли продати. «Багаторазово забудовники заявляли про будівництво дохідних будинків, але в процесі реалізації проектів приходили до висновку, що продавати житло набагато вигідніше, ніж здавати. Зокрема, СВК «Розвиток» на стадії проектування клубного будинку, розташованого за адресою: 3-й Обиденскій провулок, д. 2, анонсував проект як дохідний будинок, але до закінчення будівництва всі квартири були розпродані », - розповідає керуючий директор« Century21 Захід »Євген Скоморовського.

У ті періоди, коли обсяги продажів падали, забудовники знову звертали увагу на можливість здавати квартири. «Так, близько п'яти років тому Mirax Group стала здавати непродані квартири в житлових комплексах« Золоті ключі - 2 »(наскільки я чув, однокімнатні квартири там здавалися по $ 4-5 тис. на місяць) і« Корона ». «Барклі» хотіла виділити більше половини квартир під рентні апартаменти в проекті «Барклі-Plaza». Також у той час компанія Orco Group заявила про будівництво апарт-готелю під брендом MaMaison. Сьогодні готель працює, частина площ в нім віддані під довготривале проживання постояльців », - продовжує експерт.

Можна додати до цього й факти здачі будинків в оренду з подальшим викупом, дана схема також застосовувалася в кризу (наприклад, в селищі Княже Озеро). Але що гріха таїти: якби не криза, навряд чи такі пропозиції поступили б на ринок. Навіщо здавати, якщо можна продати? Нехай з орендою потім мучиться інвестор-покупець.

Очевидно, що ніхто із забудовників не стане будувати будинки для здачі в оренду за соціальним ставками (10-12 тис. руб. В місяць). Це може зробити тільки держава у партнерстві з бізнесом. Мінекономрозвитку вже поставлено завдання, щоб після 2020 року 20% всього вводиться в експлуатацію житла в Росії склали державні прибуткові будинки.

«Сьогодні, коли ситуація на ринку змінилася, будівництво прибуткових будинків - справа часу. Забудовники будуть поступово вкладати кошти в такі проекти, але з орендною платою не нижче $ 2-3 тис. на місяць. До будинків економ-доберуться не раніше ніж через 5-10 років. На російському ринку бізнес завжди розвивався за аналогічною схемою - від дорогих сегментів до більш дешевих: це стосується і будівництва житла, і готелів, і ресторанів », - міркує Євген Скоморовського.

Щоправда, не всі експерти вважають, що будівництво дохідних будинках економ-класу стане нормою: для девелопера це скоріше тягар, ніж прибуткова справа. «У нас можна вийти на окупність десь років через 25, так само як в Європі, - упевнений Ігор Індріксонс, директор департаменту інвестицій у закордонну нерухомість компанії IntermarkSavills. - Прибуткові будинки купуються цілком тільки в Німеччині, в інших європейських країнах такого тренду немає. Пов'язано це з тим, що в Німеччині розвинений ринок державних соцпрограм, тобто керуючим прибутковими будинками є держава, послуги якого безкоштовні ».

Фактично дохідних будинків у Європі немає. Адже маленькі прибуткові будинки мати невигідно, тому що управління коштує дорого. Наприклад, якщо у вас в будинку 10 квартир, то керуючої компанії ви заплатите 30% від оренди в місяць. Але й великі прибуткові будинки мати теж невигідно, тому що існує великий розрив між прибутковістю в комерційної і житлової нерухомості, і в комерційну нерухомість вкладатися куди цікавіше з фінансової точки зору.

sob.ru/issue4970.html

Сподобався матеріал?Підпишись на розсилку
Ваші коментарі:
Ваша думка буде першою
 
 
Увійти