Дисконты на жилье бьют все рекорды

Дисконты на столичное жилье летом достигли 30-40% . Это абсолютный рекорд за последние 15 лет. Таким образом владельцы жилья, как на первичном, так и на вторичном рынках, расплачиваются за валютную зависимость. Причина кроется в долларизации рынка недвижимости

Долларизация естественна и свойственна всем сырым, формирующимся рынкам в государствах с незрелой экономикой и очень слабой собственной валютой, отмечает эксзампред НБУ по денежной и валютно-курсовой политике Сергей Яременко.

Эксперты уверены, что застройщики и владельцы старого жилого фонда будут оглядываться на курс еще несколько лет.

Обреченность «первички»

Февральский скачок доллара спровоцировал ценовую чехарду на рынке новостроек, писал ранее ABCnews. Отделы продаж у застройщиков ломились от покупателей, причем это было характерно не только для Киева, но практически для всех крупныхрегионов Украины. Цены поползли вверх. Многие девелоперы даже вернулись к долларовому ценообразованию, как свидетельствуют данные исследований консалтинговой компании CDS. Особенно эта привязка чувствовалась в объектах «комфорт-класса».

В процессе погони за долларом и взвинчивания гривневой цены на фоне его роста больше других преуспели строители домов «эконом-класса». По данным компании CDS, за февраль-март этого года средние цены на жилье эконом-класса поднялись на 45,6%. В то же время жилье бизнес-класса подорожало на 35,3%, премиум-класса – на 26,2%.

Однако после краткосрочного ажиотажа спрос сошел на нет. Некоторым компаниям даже пришлось сократить штат отделов продаж. Для возобновления покупательского интереса в ход пошли изощренные акции и невиданные дисконты.

Почему строители так зависят от валюты? Две причины: кредиты, которые застройщики привлекли до 2009 года, и стройматериалы.

В жилых комплексах, в зависимости от класса, валютная составляющая занимает от 15 до 30%, подсчитывает директор по маркетингу и продажам ЖК RiverStone Ангелина Деревлева. Так, лифты могут быть отечественного производства («Евролифт»), однако в них все равно есть импортные комплектующие: двигатель, лебедки и т. д. А вот навесной фасад — практически полностью импортный. «В себестоимости строительства RiverStone валютная составляющая занимает около 25%. Многим компаниям, делающим чистовую отделку и использовавшим гипсовую штукатурку, в том числе и RiverStone, пришлось с отечественной штукатурки с весны 2014-го переориентироваться на турецкий аналог, потому что все крупные карьеры расположены в Луганске, Донецке, Крыму», — говорит она. Деревлева добавляет, что в себестоимости производства отечественных стройматериалов также присутствует валютная составляющая, например газ и топливо.

Чем выше класс жилья – тем ощутимее присутствие долларовой составляющей в структуре ценообразования, соглашается коммерческий директор компании «Альянс-Новобуд» Владимир Даниленко.

Долларовый капкан

Однако запрет на проведениея любых операций в иностранной валюте, который де-юре существует в Украине с 2012 года, де-факто «прожил» лишь несколько месяцев. Гривневые цены на рынке вторички отпугивали потенциальных покупателей количеством нулей, шутят риелтеры. Вскоре объявления вновь запестрели привычными цифрами в у. е. А сделки купли-продажи хоть и фиксируются уже несколько лет в гривневом эквиваленте, на практике по-прежнему проходят в долларах. И это, на первый взгляд, довольно странно, учитывая, что валютная составляющая в старом жилом фонде полностью отсутствует. «Основными операторами на этом рынке выступают физические лица – простые граждане. Продажа или покупка жилья для них – событие всей жизни. Одни всю жизнь копят на приобретение (и, конечно, это разумно делать в стабильной валюте, коей для наших граждан уже много лет является доллар), другие — надеются получить на руки твердую валюту, в будущем которой они уверены. Отсюда – долларовое поле», — поясняет глава Союза специалистов по недвижимости Украины Александр Рубанов.

Однако тотальная долларизация загнала игроков в капкан. Февральские курсовые скачки не уменьшили количество сделок, а полностью парализовали рынок. И только в конце мая ситуация немного нормализовалась, но затем наступило сезонное затишье.
Валютная шизофрения

По данным Министерства юстиции Украины, реальное количество сделок купли-продажи жилья в столице продолжает снижаться и по итогам первого полугодия 2015 года оно составило 10,9 тыс транзакций, что на 3% меньше аналогичного периода прошлого года. Но даже стадия «глубокой заморозки» не сможет вернуть рынок к гривне, считает Сергей Яременко. Во-первых, украинцы хронически не доверяют нацвалюте, а во-вторых — наше законодательство оставило лазейки для существования бивалютного поля. «Чужая валюта подавляется только тогда, когда есть уверенность в своей. Для того, чтобы на рынки вернулась гривна, необходимо, чтобы люди снова увидели, что она надежна. Однако за 24 года независимости украинцы, пережившие несколько курсовых шоков, усвоили: выигрывает всегда тот, у кого сбережения – в иностранной валюте. Их нельзя вручную заставить переходить на нацвалюту», — говорит он.

Подыгрывает «валютной шизофрении» и украинское законодательство. Оно чересчур либерально как для государства с кризисной экономикой, считает Сергей Яременко. «В нашей банковской системе все имеют право на валютные счета в любой валюте. Вот люди и пользуются этим правом. Все же, что мы пытались сделать в борьбе с долларизацией, — это лишь полумеры. Так мы никогда не переломим ситуацию».

По мнению эксперта, переход рынков на национальную валюту возможен лишь в дальней перспективе – спустя три-пять лет после того, как в экономике — и в частности, на валютном рынке – установится стабилизация.

ABCnews