Что выгоднее: земельный участок или дом?

Первичный рынок загородного элитного жилья делится на три неравные категории: земля без подряда, земля с подрядом и готовые дома от застройщика. В зависимости от экономической ситуации соотношение предложений существенно меняется. Если в предыдущий кризис 2009 года безусловным лидером были участки без подряда, то сейчас компанию им составляют готовые дома от застройщика со скидками и даже без.


Мотив и возможность
Самым популярным загородным предложением в любом сегменте рынка являются участки без подряда. Однако если в низком ценовом сегменте это обусловлено только их дешевизной, а также тем, что готового предложения (за исключением таунхаусов) там просто нет, то в элитном сегементе ситуация интереснее, а мотивы выбора разнообразнее. В первую очередь в кризис возрастает количество продаж дешевого и ликвидного продукта независимо от того, участки это или дома. Участки в данном случае лидируют просто потому, что являются более дешевым предложением. Кроме того, застройщики охотнее предоставляют скидки на УБП, чем на другие форматы недвижимости.

Но причина популярности земельных участков не только в том, что покупатель дорогой недвижимости умеет считать деньги, но и в большей степени в том, что качественный, готовый под строительство земельный участок на элитном рынке — востребованный и редкий продукт. Если говорить об элитном сегменте (да и о бизнес-классе докризисного уровня), то земли под такую застройку под Киевом крайне мало. Это обусловлено определенными требованиями к ней — небольшим расстоянием от Киева и уникальностью расположения (престижностью, живописностью, историей места, окружением). Основной объем качественных земельных участков был распродан с 2003 по 2008 год. Практически все эта земля застроена коттеджными поселками. Именно поэтому, даже несмотря на кризис, цены на такую землю баснословные. 

Эксперты, впрочем, предупреждают: несмотря на то что участки без подряда довольно популярны у покупателей, ждать резкого роста предложения не стоит. В кризис найдется мало девелоперов, готовых стартовать с элитным загородным проектом. Если таковые вообще остались. Даже, казалось бы, такой малозатратный продукт, как участки, требует от девелоперов серьезных вложений: проведения коммуникаций, обустройства общественных зон и т. д. Девелоперов, желающих сегодня рисковать и втягиваться в такие проекты, я не знаю, поэтому вероятность появления нового элитного продукта на рынке минимальна.

Выбор невелик
И все же вершиной "элитной пирамиды" остаются готовые дома. Причем выбор нового предложения достаточно широк: от домов от частных инвесторов до готового предложения от застройщика, которое хоть и довольно редкое, но востребовано и достаточно выгодно для покупателей, и говорить, что участки перетягивают на себя спрос с сегмента домов было бы неверно. "По моим наблюдениям, в кризис, наоборот, увеличивается количество людей, которые хотят купить дом без ремонта. Но хороших "коробок" на рынке остается немного: наиболее ликвидные предложения раскупаются в первые два-три месяца кризиса,— говорит директор консалтинговой компании "РеалЭкспо" Виктор Коваленко.— А затем найти хорошую "коробку" (в подходящем месте, с правильной планировкой, достойным внешним видом и по приемлемой цене) становится достаточно трудно. И те покупатели, которым это не удается, переходят в сегмент участков без подряда в надежде построить на нем дом своей мечты. Кроме того, участки — это чаще всего продукт первичного рынка, который моментально реагирует на кризисные явления: девелоперы, не желая терять ни одного клиента, очень быстро снижают цены. А вот обратный процесс восстановления цен идет медленно: застройщики долго не решаются поднять голову после кризиса. Особенно получив такой мощный удар, как в прошлом году".

В целом все понятно: клиент, желающий в загородном доме жить, а не инвестировать "в стройку на продажу", разумеется, купил бы готовое, вместо того чтобы несколько лет заниматься возведением дома, но подходящие предложения редки.

На сегодняшнем рынке известны разные стратегии вывода на продажу домов от девелопера. Председатель совета директоров компании Kalinka Group Екатерина Румянцева вспоминает о проекте, который при выходе на рынок представлял собой участки без подряда. "По мере появления в поселке индивидуальных домов девелопер сам возводил на пустующих участках дома. Это делалось для того, чтобы впоследствии стройка не мешала жителям, а кроме того, в обжитом поселке уже готовый дом легче продать",— рассказывает Екатерина Румянцева.

Стабильным спросом пользуются дома и таунхаусы в уже построенных поселках в Вышгородском и Обуховском районах.

Парадоксально, но факт: строительство домов самим девелопером может быть выгодно и для него, и для покупателя: строительство индивидуального дома выходит дороже, чем приобретение готового. У застройщика коттеджных поселков есть одно главное преимущество — эффект масштаба. Приобретение стройматериалов, подведение коммуникаций и прочие затраты будут разделены между десятками покупателей. Индивидуальное строительство по этим параметрам окажется дороже.

Кризисный вариант

Исходя из нашего опыта, выбор участка в коттеджном поселке с подрядом или же приобретение уже готового дома зависят больше от предпочтений самих клиентов, нежели от экономической ситуации в стране. Бывает, что готовый дом купить удобнее — это менее затратно по времени, поскольку можно сразу же въезжать и жить. К тому же в последнее время такая покупка стала еще выгоднее. Не секрет, что сейчас покупатель диктует цены на готовые дома. 

С точки зрения девелопера вывод нового проекта на рынок в кризисный период — достаточно рискованный шаг. Однако если к моменту старта продаж это будет полностью готовый или построенный на 80-90% поселок, девелопер которого уже известен на рынке недвижимости, с конкурентоспособной ценой относительно других проектов той же локации, вероятность достижения планируемых темпов продаж возрастает.
www.zagorodna.com