Причины сокращения темпов строительства в Киеве и текущую ситуацию Property Times исследовал вместе с девелоперами.
Андрей Ваврыш, основатель и CEO SAGA Development
За последние 2 года количество строящихся объектов в Киеве сократилась на четверть.
Ключевая причина - некорректное функционирование разрешительной системы. ДАБИ практически не выдает разрешения на новое строительство и сертификаты о введении в эксплуатацию. Это происходит на фоне роста спроса, поскольку недвижимость сегодня является самым эффективным средством сохранения и приумножения средств. Из-за роста спроса и макроэкономические факторы мы прогнозируем рост цен на уровне 20-30% в этом году. При этом анонсирована доступна ипотека пока не работает, и ее запуск как полноценного рыночного инструмента без решения проблем с разрешительной документацией только ухудшит ситуацию.
Вторая причина - несогласованность законодательных норм, затрудняет получение разрешительной документации.
С одной стороны, в Украине действуют современные ДБНы, с другой - градостроительная документация в Киеве давно не соответствует современным потребностям города. Действующему Генплану почти 30 лет, новый не принято, историко-архитектурный опорный план тоже не утвержден.
Участникам рынка приходится ориентироваться на старую документацию, в основе которой - не решение текущих проблем горожан, а сохранение промышленного наследия Советского Союза. Это существенно усложняет редевелопмент заброшенных промзон и передачу их частным инвесторам под редевелопмент.
Отсутствие утвержденного историко-архитектурного опорного плана блокирует формирование режимов и регламентов застройки и создает предпосылки для коррупции. Органы охраны культурного наследия не имеют полномочий согласовывать разрешительную документацию, при этом выдают предписания о приостановлении строительных работ из-за отсутствия таких согласований. Судебные тяжбы могут длиться годами - это затягивает строительство и ввод в эксплуатацию уже заявленных объектов.
Третий фактор - в Киеве ежегодно уменьшается количество участков для точечной застройки, при этом бывших промышленных земель под редевелопмент хватит на ближайшие лет 50. Но усложненная процедура изменения целевого назначения земель и получение разрешительной документации, ориентация разрешительных органов не на содействие инвестору, а на создание препятствий для него, задерживает редевелопмент каждого из таких участков на несколько лет. В итоге, мы наблюдаем ситуацию, когда спрос на недвижимость растет, а существующее предложение не может его удовлетворить.
Анна Лаевская, коммерческий директор компании «Интеграл-Буд»
Проблема реального сокращения строительства касается не только столичного рынка, но и является общей тенденцией по стране. Но, учитывая, что рынок недвижимости Киева самый большой и динамично развивается, здесь падение реальных объемов нового предложения особенно показательно. Можно выделить 5 причин, почему в Киеве стали меньше строить:
Во-первых, вездесущий коронавирус. Пандемия больно ударила по мировому сообществу и привела к глобальным последствиям: в 2020 году, согласно докладу ООН, мировой ВВП сократился на 4,3%. Это стало самым резким сокращением производства со времен Великой депрессии. Для понимания: во время Великой рецессии 2009 года мировое производство сократилось на 1,7%. Реальный ВВП Украины при этом сократился на 4%, что заметно отразилось на всех без исключения секторах экономики.
Во-вторых, рынок недвижимости столкнулся с серьезным испытанием на прочность, которое отсеяло нежизнеспособные девелоперские модели (перекрестное финансирование, весомое преимущество в смете проекта денег инвестора и отсутствие финансового плеча в компании) и стало лакмусовой бумажкой, чтобы продемонстрировать, кто на рынке системный девелопер с высоким уровнем экспертизы и пониманием процессов, способен выстоять в любой шторм.
В-третьих, нестабильность ситуации заставила многих девелоперов пересмотреть свои планы развития. Кто финансово не мог себе позволить новую площадку, или же, как мы, не видел целесообразности, учитывая проседание реального спроса на 70-80% в начале 2020 года, падение доходов и длительный период карантина. Именно поэтому в прошлом году «Интеграл-Буд» принял для себя стратегически важное решение сосредоточить все внимание на начатых стройках, отложив новые проекты до лучших времен.
Четвертая причина - провалена реформа ГАСИ. В прошлом году десятки тысяч квадратных метров построенного жилья зависли в воздухе, так как органы контроля планомерно откладывали или срывали процедуру выдачи сертификатов готовности. При этом нам неоднократно поступали предложения как «решить» вопрос с документацией быстрее и эффективнее, если занести сумму денег «нужным людям». Причем ценник вырос в два-три раза до $ 12-15 / кв. м. Мы первыми публично заявили о той проблеме, которая стала реальной угрозой для рынка жилья. Наши специалисты и представители активно участвовали в работе временных комиссий, которые расследовали проблемы в реформированной структуре ГАСИ, и сумели сдвинуть процесс с мертвой точки: до конца года сертификаты и разрешительную документацию начали выдавать, но процесс все равно затягивается. Учитывая всю нестабильность ситуации с выдачей разрешений и сертификатов, компании решили повременить с новыми проэктами: процент новых строек в 2020 по сравнению с 2019 просел более чем на 30%.
И наконец извечная общерыночная боль - отсутствие единых принятых правил игры, равных для всех, в том числе Генплана, который бы ставил вектор развития города, предусматривал бы комплексное освоение территории, создание новых центров социального притяжения, социально-бытовых объектов и так далее. Отсутствие Генплана и, тем более, мастер-плана Киева как видение развития порождает благодатную почву для различных спекуляций и экономического терроризма так называемых псевдоактивистов, которые устраивают погромы на площадках, снижают градус доверия покупателя к отрасли, сеют панику и хаос, отрабатывая заказ или просто занимаясь откровенным рэкетом. В прошлом году когорта одних и тех же «общественных активистов» всячески пыталась дестабилизировать и расшатать рынок. Это также существенная угроза для дальнейшего развития рынка недвижимости в Украине.
Рамиль Мехтиев, СЕО девелоперской компании ENSO
В Киеве действительно стали строить меньше. В 2020 году динамика жилищного строительства в столице значительно просела. Новые объекты появляются, но их количество в годовой ретроспективе, меньше на 30%, чем раньше. Объемы начали сокращаться в марте прошлого года и полностью не восстановились даже после выхода из локдауна. Сейчас застройщики находятся в режиме ожидания. Выход новых проектов откладывают, достраивается то, что было начато в 2019 и раньше. При этом нельзя сказать, что рынок стал - многие используют паузу для того, чтобы пополнить свой земельный банк.
Серьезной проблемой является отсутствие правил в работе ГАСК. О реформе этого органа объявили в марте 2020 года, а завершить ее планировали осенью 2020, и до сих пор ничего сделано не было. Это не могло не отразиться на рынке: некоторые застройщики не могли получить разрешительную документацию необходимую для начала строительства, другие - ввести объекты в эксплуатацию.
Карина Пилипчук, директор по продажам ЖК «Новая Англия»
Одной из главных причин сокращения темпов жилищного строительства является реформа ГАСИ. Как следствие - усилился контроль за выдачей разрешительной документации на строительство жилых проектов. И даже крупные девелоперы задерживают запуск новых проектов по этой причине. Но в сложившейся ситуации мы наблюдаем и хорошую сторону - на рынке постепенно остаются надежные застройщики, которые законно получают разрешение на строительство своих новых проектов.
Более того, следует понимать, что с каждым годом свободных участков земли в разрезе комфорт - цена - качество становится все меньше. Особенно это касается таких участков, которые находятся в пешей доступности до станций метро или удобным транспортным развязкам.
Галина Мартыненко, руководитель департамента корпоративных коммуникаций компании City One Developement
На сегодняшний день основной причиной уменьшения количества новых проектов жилищного строительства в столице есть нерешенная ситуация с реформой ГАСИ и установления понятных и прозрачных правил для участников рынка по выдаче разрешений, ввод объектов в эксплуатацию и т.д.
Также к сдерживающим факторам можно отнести и нехватку участков под застройку в столице, особенно в центральной части, где стоимость квадратного метра всегда выше, а класс недвижимости должна быть не ниже бизнес - наиболее востребованный сейчас. Таких площадей все меньше, поиск становится сложнее, их стоимость растет, автоматически влияет и на стоимость проекта в целом.
Ситуацию осложняет и рынок рабочей силы, отток которой мы уже несколько лет наблюдаем у нас в стране. Активная трудовая миграция трудоспособного населения в Польшу и другие страны ЕС приводит к более расширенному поиску кадров для реализации строительства.
https://propertytimes.com.ua
Комментарии