Что проверить перед сделкой?

«Собственник» продолжает публикацию советов юриста, на личном опыте изучавшего подводные камни рынка новостроек. Наш автор уже один раз не купил квартиру в Сочи, обнаружив сразу четыре причины не доверять продавцу. Сейчас он рассказывает о том, что еще должно насторожить покупателя.

Вариант «Речник»-2
Недавно в крупном торговом центре я столкнулся с классическим «лохотроном»: средь белого дня при огромном стечении народа доверчивым гражданам предлагалось купить квартиру в «мини-таунхаусах» в нескольких километрах к югу от Москвы всего-то за 30–35 тыс. руб. метр. Я решил проверить продавцов по четырем пунктам, описанным в предыдущей статье. Разрешение на строительство и проектная документация отсутствуют. Якобы в связи с тем, что при индивидуальной застройке они не требуются. Это раз. Ладно, смотрим дальше.

В трудночитаемой копии свидетельства о собственности на землю на имя никому не известного общества с ограниченной ответственностью указано назначение «дачное строительство». В качестве приложения к свидетельству о собственности на землю показали копию постановления местной власти об изменении статуса земли под индивидуальное жилищное строительство. Заметим, что только федеральная регистрационная служба вправе подтверждать назначение земли в свидетельстве о собственности на землю. Самое забавное, что продавцом по предварительному договору выступало совсем не то общество, которое указано в свидетельстве о собственности на землю. Это два и три.

Посмотрим, к чему может привести такая «инвестиция»? Допустим, что вы в долях с такими же, как вы, построили жилой дом на дачном участке и зарегистрировали его в собственность как предназначенный для постоянного места жительства (в искаженном свете известного постановления Конституционного Суда РФ).

Но в этом случае, во-первых, вы будете собственником не конкретной квартиры, как вы хотели и как вам обещали, а владельцем виртуальной доли в этом доме. Все это более чем сомнительно с правовой точки зрения. А во-вторых, хотелось бы вам жить в трущобе без удобств? Ведь для дома нужны центральные коммуникации, достаточные для удовлетворения потребности каждой «дачной квартиры»: необходимое количество киловатт электроэнергии, отопление, горячая и холодная вода, центральная канализация. Эти технические условия для дачи нереализуемы. А земля, напомним, предназначена именно под «дачное строительство».

Теперь о деньгах и гарантиях. С почти нерешаемыми юридическими проблемами права собственности и с абсолютно нерешаемыми проблемами центральных коммуникаций горе-«дачники» останутся один на один, а продавец после получения денег устранится и сошлется на предварительный договор – он, мол, свои условия выполнил, дом построил и долю в праве общей собственности на дачу покупателю передал.

Соблюдение первого правила из предыдущей статьи – наличие проектной декларации на сайте застройщика и регистрация договора долевого участия в Федеральной регистрационной службе по ФЗ-№214 – избавит вас от необходимости быть грамотным юристом при проверке правоустанавливающих и правоподтверждающих документов на землю. Вам не нужна будет также проверка порядочности и финансовой дееспособности застройщика. Кроме того, фирмы-прокладки и цепочки фирм-прокладок с договорами уступок и переуступок прав требования к застройщику на получение квартиры в данном варианте участвовать не могут, что тоже немаловажно при оценке риска.

Вопрос о земле по-прежнему «архиважен»
При покупке квартиры по предварительному договору необходимо проверить наличие разрешения на строительство и договора аренды или свидетельства о собственности (что встречается реже) на имя застройщика. Подобно тому, как вопрос о земле был в свое время «гвоздем революции» (по мнению ее творца), так и документы о правообладателе земельного участка и о целевом назначении земельного участка отсеют больше половины заведомо «кидальных» вариантов.

В документах на землю должно быть строго указано: назначение земли – под строительство многоквартирного дома. Если вам не дадут названные выше документы или указанный в них правообладатель не будет совпадать с продавцом квартир по предварительному договору, или если в свидетельстве о собственности на землю будет указано, что она предназначена под дачное строительство, – разворачивайтесь и уходите.

Репутация застройщика – главная гарантия
Многие считают, что гарантией безопасности при покупке квартиры на рынке первичного жилья является высокая стадия строительства. Особенно спокойно чувствуют себя покупатели, когда дом облицован, вставлены стеклопакеты, смонтирована кровля. Вторым условием принято считать известность застройщика, раскрученность его имени. Якобы строительному монстру государство не даст умереть, а его клиентам – лишиться денег и жилья.

Позволим себе усомниться. Реалии нашей жизни таковы, что строительному гиганту действительно помогут. «Офисный планктон» в строительной фирме сократят, ее задолженность реструктуризируют, после чего застройщика обеспечат государственными контрактами по социальным программам и выдадут льготные кредиты за счет налогоплательщиков. Но простой мелкий «квартирный инвестор» никому не интересен, и все последствия несостоятельности строительной компании в первую очередь отразятся на нем.

Простой пример. Автор этой статьи года четыре тому назад изучал предложение по продаже однокомнатных квартир в кирпичных башнях, расположенных на высоком откосе за МКАД, с северо-западной ее части, сразу за спиной крупного торгового центра. Дома были почти построены, а продавал их один из известнейших московских застройщиков с более чем полувековой историей.

Проверка документов никаких подозрений не вызвала: разрешение на строительство имелось, договор аренды с подмосковной властью был заключен и даже не был просрочен. Цена на «однушки», с учетом их небольшого метража (40 кв. м), также была по тем временам приемлемой – чуть более $70 тыс. Кстати, доллар тогда, в 2006 году, непрерывно падал, вызывая желание от него избавиться. Планировки квартир удобные, великолепный вид из окна. Казалось бы, почему бы не купить квартиру?

Смутило, правда, отсутствие железной дороги и перспектив проведения метро. Да и вообще, полноценной транспортной развязки с выездом на МКАД не было (как нет ее и сейчас).

Решающую роль при принятии решения сыграла негативная информация о брендовом застройщике: Интернет оказался полон жалобами на задержки со сдачей дома на год-два и больше.

Подозрения мои усилились из-за невнимательного и высокомерного (чтобы не сказать хамского) отношения сотрудников компании, их некомпетентности и нежелания показывать разрешение на строительство и договор аренды земли. К тому же в преддоговоре не был четко указан срок сдачи дома и не установлена ответственность застройщика за нарушение декларируемых сроков.

Кстати, продажа квартир по предварительным договорам, как всегда, велась от имени фирмы-прокладки с названием, похожим на наименование фирмы-застройщика.

В переводе на бытовой язык квартирная оферта звучала так: «Вы нам деньги перечисляйте, а мы вам в ближайшем будущем построим дом и передадим квартиру. Мы обязательно вручим вам ключи. Когда? Скоро, очень скоро. Мы строим не один десяток лет, стыдно и неразумно нам не доверять».

На данный посыл всегда имеется возражение: стыдно и неразумно платить деньги за одно только обещание передать квартиру «скоро, вероятно, в ближайшем квартале».

Опасения оказались не напрасны. За 4 последующих года стройка была заморожена: на ней едва теплилась жизнь, строительство скорее имитировалось, чем велось, уплаченные деньги где-то кем-то прокручивались, а незадачливые покупатели квартир снимали чужие углы и писали петиции, воззвания, челобитные, ходили на митинги, активно общались на форуме.

Сейчас, в 2010 году, покупатели вроде бы добились своего: застройщик обещает в ближайшее время запустить тепловой центр, успокаивает, что вот-вот в квартиры пойдет горячая вода, а дома подключат к электросетям по постоянной схеме.

Если вы сами не имеете инсайдерской информации из подобной фирмы-застройщика, не знаете ее финансовую, политическую и юридическую ситуацию изнутри, лучше не рискуйте. Вы ведь не в казино пришли за острыми ощущениями, а в строительную фирму для улучшения жилищных условий и (или) надежного вложения денежных средств.

Тогда, в 2006-м, автор все-таки решил купить аналогичную по метражу квартиру, но гораздо дешевле, на стадии почти котлована (был возведен всего лишь 4-й этаж), в небольшом городе, примыкающем к МКАД с восточной стороны. При принятии решения о покупке квартиры решающим было правило 4 – отсутствие негатива о застройщике. История застройщика не имела ни одного черного пятна – в городе не было ни одного обманутого дольщика. Других застройщиков в городе тоже не было – ну что вы хотите, это наши реалии. Кстати замечу, что таких «безупречных» застройщиков на всю Москву и Московскую область не более 3-4, и все они относятся скорее к категории средних по объему строительства.

Преддоговор с застройщиком устанавливал срок сдачи дома – 2-й квартал 2008 года. Продажи квартир параллельно с застройщиком осуществляло одно известное риелторское агентство, не запятнавшее себя сотрудничеством с «Социальной инициативой».

Полагаю, что предварительный договор можно заключать на любой стадии строительства, но только при одном условии – безупречная репутация застройщика. А таких застройщиков, как отмечено выше, ну совсем немного.

Деньги были найдены и уплачены. Дом был построен и сдан строго в срок, ключи получены летом 2008 года.

Тогда же, в середине 2008 года, застройщик стал регистрировать уже заключенные предварительные договора по ФЗ-№214, чем воспользовался автор этих строк, после чего вплоть до получения свидетельства о собственности в начале 2010 года чувствовал себя достаточно спокойно.

Из интереса к недвижимости автор продолжал отслеживать продажи и строительство в этом городе. Что удивительно, в кризисное время, с конца 2008 года и по настоящее время, строительство велось, дома сдавались в намеченные сроки или с незначительными задержками не более 2-3 месяцев.

Кроме того, в этом подмосковном городе была станция железной дороги в пешей доступности от объекта строительства, а также в перспективе – станция метро. Фактор железной дороги, на наш взгляд, ключевой при покупке недвижимости в Подмосковье, и чем дальше расположен объект от Москвы, тем этот фактор важнее. Это условие даже весомее, чем наличие скоростной автомобильной дороги без пробок и светофоров до Москвы.
www.sob.ru