• {{ item.product_type }}

    {{ item.brand_name }}

    {{ item.product_name }}

    {{ item.old_price }} грн/кв.м

  • Список повідомлень порожній

Що перевірити перед операцією?

Читать статью на русском

Нотаріат. Договори. Угоди

Росія

16.10.2010

Що перевірити перед операцією? фото
Читайте також: У Зеленського запропонували оформлювати нерухомість по-новому
«Власник» продовжує публікацію рад юриста, на особистому досвіді вивчав підводні рифи ринку новобудов. Наш автор вже один раз не купив квартиру в Сочі, виявивши відразу чотири причини не довіряти продавцю. Зараз він розповідає про те, що ще має насторожити покупця.<br /><br /><strong>Варіант "Речник» -2</strong><br />Нещодавно у великому торговому центрі я зіткнувся з класичним «лохотроном»: серед білого дня при величезному скупченні народу довірливим громадянам пропонувалося купити квартиру в «міні-таунхаусах» в декількох кілометрах на південь від Москви всього-то за 30-35 тис. крб. метр. Я вирішив перевірити продавців за чотирма пунктами, описаним в попередній статті. Дозвіл на будівництво і проектна документація відсутні. Нібито у зв’‎язку з тим, що при індивідуальній забудові вони не потрібні. Це раз. Гаразд, дивимося далі.<br /><br />У складним для копії свідоцтва про власність на землю на ім’‎я нікому не відомого товариства з обмеженою відповідальністю вказано призначення «дачне будівництво». Як додаток до свідоцтва про власність на землю показали копію постанови місцевої влади про зміну статусу землі під індивідуальне житлове будівництво. Зауважимо, що тільки федеральна реєстраційна служба має право підтверджувати призначення землі у свідоцтві про власність на землю. Найцікавіше, що продавцем за попереднім договором виступало зовсім не те суспільство, яке зазначено у свідоцтві про власність на землю. Це два і три.<br /><br />Подивимося, до чого може призвести така «інвестиція»? Припустимо, що ви в частках з такими ж, як ви, побудували житловий будинок на дачній ділянці і зареєстрували його у власність як призначений для постійного місця проживання (у викривленому світлі відомої постанови Конституційного Суду РФ).<br /><br />Але в цьому випадку, по-перше, ви будете власником не конкретної квартири, як ви хотіли і як вам обіцяли, а власником віртуальної частки в цьому будинку. Усе це більш ніж сумнівно з правової точки зору. А по-друге, хотілося б вам жити у нетрях без зручностей? Адже для дому потрібні центральні комунікації, достатні для задоволення потреби кожної «дачної квартири»: необхідна кількість кіловат електроенергії, опалення, гаряча і холодна вода, центральна каналізація. Ці технічні умови для дачі не реалізовуються. А земля, нагадаємо, призначена саме під «дачне будівництво».<br /><br />Тепер про гроші і гарантії. З майже нерозв’‎язним юридичними проблемами права власності і з абсолютно невирішені проблеми центральних комунікацій горе-«дачники» залишаться один на один, а продавець після одержання грошей усунеться і пошлеться на попередній договір - він, мовляв, свої умови виконав, будинок побудував і частку в праві спільної власності на дачу покупцеві передав.<br /><br />Дотримання першого правила з попередньої статті - наявність проектної декларації на сайті забудовника та реєстрація договору пайової участі у Федеральній реєстраційній службі по ФЗ-№ 214 - позбавить вас від необхідності бути грамотним юристом при перевірці правовстановлюючих та правоподтверждающіх документів на землю. Вам не потрібна буде також перевірка порядності та фінансової дієздатності забудовника. Крім того, фірми-прокладки і ланцюжки фірм-прокладок з договорами поступок і переуступок прав вимоги до забудовника на отримання квартири в даному варіанті брати участь не можуть, що теж важливо при оцінці ризику.<br /><strong><br />Питання про землю як і раніше «архіважен»</strong><br />При покупці квартири за попереднім договором необхідно перевірити наявність дозволу на будівництво та договору оренди або свідоцтва про власність (що зустрічається рідше) на ім’‎я забудовника. Подібно до того, як питання про землю був свого часу «цвяхом революції» (на думку її творця), так і документи про правовласників земельної ділянки та про цільове призначення земельної ділянки відсіють більше половини свідомо «кідальних» варіантів.<br /><br />У документах на землю має бути суворо вказано: призначення землі - під будівництво багатоквартирного будинку. Якщо вам не дадуть названі вище документи або вказаний в них правовласник не буде збігатися з продавцем квартир за попереднім договором, або якщо у свідоцтві про власність на землю буде зазначено, що вона призначена під дачне будівництво, - розвертайтеся і йдіть.<br /><strong><br />Репутація забудовника - головна гарантія</strong><br />Багато хто вважає, що гарантією безпеки при покупці квартири на ринку первинного житла є висока стадія будівництва. Особливо спокійно почуваються покупці, коли будинок облицьований, вставлені склопакети, змонтована крівля. Другою умовою прийнято вважати популярність забудовника, розкрученість його імені. Нібито будівельному монстру держава не дасть померти, а його клієнтам - позбутися грошей і житла.<br /><br />Дозволимо собі засумніватися. Реалії нашого життя такі, що будівельному гігантові дійсно допоможуть. «Офісний планктон" в будівельній фірмі скоротять, її заборгованість реструктуризують, після чого забудовника забезпечать державними контрактами за соціальними програмами і видадуть пільгові кредити за рахунок платників податків. Але простий дрібний «квартирний інвестор» нікому не цікавий, і всі наслідки неспроможності будівельної компанії в першу чергу позначаться на ньому.<br /><br />Простий приклад. Автор цієї статті роки чотири тому вивчав пропозицію з продажу однокімнатних квартир у цегельних вежах, розташованих на високому укосі за МКАД, з північно-західної її частини, одразу за спиною великого торгового центру. Будинки були майже побудовані, а продавав їх один з найвідоміших московських забудовників з більш ніж піввіковий історією.<br /><br />Перевірка документів ніяких підозр не викликала: дозвіл на будівництво було, договір оренди з підмосковній владою був укладений і навіть не був прострочений. Ціна на «однушки», з урахуванням їх невеликого метражу (40 кв. М), також була на той час прийнятною - трохи більше $ 70 тис. До речі, долар тоді, в 2006 році, безперервно падав, викликаючи бажання його позбутися. Планування квартир зручні, чудовий вид з вікна. Здавалося б, чому б не купити квартиру?<br /><br />Збентежило, правда, відсутність залізниці та перспектив проведення метро. Та й взагалі, повноцінної транспортної розв’‎язки з виїздом на МКАД не було (як немає її і зараз).<br /><br />Вирішальну роль при ухваленні рішення зіграла негативна інформація про брендовому забудовника: Інтернет опинився повний скаргами на затримки зі здачею будинку на рік-два і більше.<br /><br />Підозри мої посилилися через неуважного і зарозумілого (щоб не сказати хамського) відносини співробітників компанії, їхню некомпетентність і небажання показувати дозвіл на будівництво і договір оренди землі. До того ж у преддоговоре не був чітко вказаний термін здачі будинку і не встановлена відповідальність забудовника за порушення декларованих термінів.<br /><br />До речі, продаж квартир за попередніми договорами, як завжди, велася від імені фірми-прокладки з назвою, схожою на найменування фірми-забудовника.<br /><br />У перекладі на побутову мову квартирна оферта звучала так: «Ви нам гроші перераховуйте, а ми вам у найближчому майбутньому побудуємо будинок і передамо квартиру. Ми обов’‎язково вручимо вам ключі. Коли? Скоро, дуже скоро. Ми будуємо не один десяток років, соромно і нерозумно нам не довіряти ».<br /><br />На даний посил завжди є заперечення: соромно і нерозумно платити гроші за одне тільки обіцянка передати квартиру «скоро, ймовірно, в найближчому кварталі».<br /><br />Побоювання виявилися не марними. За 4 наступні роки будівництво було заморожено: на ній ледве жевріло життя, будівництво швидше імітувалося, ніж велося, сплачені гроші десь кимось прокручувалися, а невдачливі покупці квартир знімали чужі кути і писали петиції, відозви, чолобитні, ходили на мітинги, активно спілкувалися на форумі.<br /><br />Зараз, в 2010 році, покупці начебто домоглися свого: забудовник обіцяє найближчим часом запустити теплової центр, заспокоює, що ось-ось у квартири піде гаряча вода, а будинки підключать до електромереж за постійною схемою.<br /><br />Якщо ви самі не маєте інсайдерської інформації з подібної фірми-забудовника, не знаєте її фінансову, політичну і юридичну ситуацію зсередини, краще не ризикуйте. Ви ж не в казино прийшли за гострими відчуттями, а в будівельну фірму для поліпшення житлових умов і (або) надійного вкладення грошових коштів.<br /><br />Тоді, у 2006-му, автор все-таки вирішив купити аналогічну за метражем квартиру, але набагато дешевше, на стадії майже котловану (був зведений всього лише 4-й поверх), у невеликому місті, що примикає до МКАД зі східної сторони. При ухваленні рішення про покупку квартири вирішальним було правило 4 - відсутність негативу про забудовника. Історія забудовника не мала жодного чорного плями - у місті не було жодного обманутого пайовика. Інших забудовників у місті теж не було - ну що ви хочете, це наші реалії. До речі зауважу, що таких «бездоганних» забудовників на всю Москву і Московську область не більше 3-4, і всі вони відносяться скоріше до категорії середніх за обсягом будівництва.<br /><br />Преддоговор із забудовником встановлював термін здачі будинку - 2-й квартал 2008 року. Продажі квартир паралельно із забудовником здійснювало одне відоме рієлторськоє агентство, не заплямували себе співпрацею з «Соціальної ініціативою».<br /><br />Вважаю, що попередній договір можна укладати на будь-якій стадії будівництва, але лише за однієї умови - бездоганна репутація забудовника. А таких забудовників, як зазначено вище, ну зовсім небагато.<br /><br />Гроші були знайдені і сплачені. Будинок був побудований і зданий строго в термін, ключі отримані влітку 2008 року.<br /><br />Тоді ж, в середині 2008 року, забудовник став реєструвати вже укладені попередні договори з ФЗ-№ 214, чим скористався автор цих рядків, після чого аж до отримання свідоцтва про власність на початку 2010 року відчував себе досить спокійно.<br /><br />З інтересу до нерухомості автор продовжував відслідковувати продажу і будівництво в цьому місті. Що дивно, у кризовий час, з кінця 2008 року і по теперішній час, будівництво велося, будинки здавалися в намічені строки або з незначними затримками не більше 2-3 місяців.<br /><br />Крім того, в цьому підмосковному місті була станція залізної дороги в пішій доступності від об’‎єкта будівництва, а також у перспективі - станція метро. Фактор залізниці, на наш погляд, ключовою при покупці нерухомості в Підмосков’‎ї, і чим далі розташований об’‎єкт від Москви, тим цей фактор важливіше. Це умова навіть вагоміше, ніж наявність швидкісної автомобільної дороги без пробок і світлофорів до Москви.<br />www.sob.ru<br />

Теги:

договори на ринку нерухомості

Коментарі

До цієї новини немає коментарів

Читайте також

Используя сервисы Zagorodna.com, вы соглашаетесь с Политикой использования файлов cookie. Мы используем файлы cookie, необходимые для аналитики, персонализации и рекламы.