Что предлагает рынок под видом коттеджных поселков?

Мы живем в такое время, когда городу как территориальной единице физически не хватает квадратных метров для своих граждан. С этой проблемой сталкиваются не только крупные города, но и маленькие. Будем мы говорить о Петербурге или возьмем для примера другой населенный пункт, везде мы увидим одну и ту же проблему: сегодня городам попросту некуда строиться.

Доступное жилье - понятие неоднозначное

Санкт-Петербург находится в кольце Ленинградской области, Москва - в кольце Московской области. Какая область разрешит увеличивать городскую черту за счет своих территорий? Следовательно, Санкт-Петербург будет решать свои жилищные проблемы самостоятельно, Ленобласть — самостоятельно.

Свободных мест в Северной столице не так уж много. Поэтому развитие пойдет «внутрь», в принятой концепции развития и реконструкция старых кварталов, и перенос промышленных предприятий из центра на окраины. На освобожденных территориях будут построены новые жилые комплексы с новыми квартирами. Опустим при обсуждении реальной полезности этих программ тот факт, что чем плотнее будут строить в центре города, тем большей будет концентрация людей, тем жестче станет и без того сложная транспортная ситуация – это тема отдельного разговора.

Однако несложно понять, что снос отслуживших зданий тоже стоит денег — здесь цена квадратного метра будет изначально дороже, чем в домах, возведенных на пустом месте. Впрочем, и земля под новостройками также не дешевеет. Плюс ко всему прочему, каждый год меняется земельная политика, что также не доставляет удовольствия ни строителям, ни покупателям нового жилья. При этом те, кто задался подобной целью в Москве или Санкт-Петербурге, хотя бы имеют некие шансы решить свой жилищный вопрос в обозримом будущем. Они могут себе позволить покупать жилье. Другое дело, что вопрос о его доступности для них складывается не столько из дешевизны квадратного метра, сколько из способности приобрести это жилье: это ипотека, это кредиты, это источники постоянного дохода. Покупать неказистое жилье, но «за пять рублей», они не будут. Жители крупных городов могут позволить себе жилье недешевое, но оно должно быть доступным по способу его приобретения.

Не секрет, что в нашей стране сложился сильный финансовый дисбаланс: до 80 % всех российских денег находится в Москве, в Петербурге - 10-15 % этих денег. Все остальное — делят между собой регионы. Обитатели мегаполисов пребывают в другом состоянии, живут в ином измерении, чем жители российской глубинки. В мире столиц, где все быстро, где все крутится, привык к деньгам, к иному «шагу» заработков. Москва, Санкт-Петербург и их ближайшее окружение имеют возможность зарабатывать на покупку жилья. Но эти люди за свои деньги уже хотят выбирать.

Что касается регионов, то у них более актуален вопрос стоимости метра. Жители российских регионов не генерируют деньги с такой скоростью как москвичи и в какой-то степени петербуржцы или жители «нефтяных областей». У провинциалов нет постоянного высокого источника доходов, нет перспектив развития. Порой - вообще никаких. Им нужно просто жилье, причем такое, что действительно будет недорого стоить. И к этому предложению им желательно получить еще хорошую кредитную программу. Такую, чтобы доход, который они получают, позволял им и прожить, и возвращать кредит. То есть в регионах - иное мерило доступности жилья. Купят все, что построено, была бы возможность расплатиться за блага. Своего рода выбор без выбора. Но мы глубоко ошибемся, предположив, что выбирать в полной мере может первая группа потенциальных покупателей жилья. Особенно остро эти процессы ощущаются в предложениях загородного квадратного метра.

Что нам стоит дом построить

Рынок загородного домостроения и не думал «проседать». Его предложение стоится на реальном базисе: люди начинают перебираться за город исключительно с точки зрения жизненной необходимости. Город уже не принимает столько, в нем уже сейчас жить некомфортно, а дальше (вспомним упоминавшуюся выше ситуацию с уплотнением застройки, транспортным коллапсом и т.п.). Но, если честно, перебраться за город частным способом - способом личных инвестиций в понравившийся «кусок земли» - уже практически невозможно. Частной инвестиционной деятельности становится все меньше и меньше, потому что свободных земель в деревнях нет. Земель в поселениях под ИЖС практически не осталось.

Поселковые территории пытаются что-то прирезать к своим землям в связи с разработкой генерального плана (они должны были сделать это до 1 января 2010 года). Однако лишь несколько поселков в Ленинградской области имеют градостроительную документацию, проект планировки территории, у них проведена поселковая черта и разработан регламент землепользования и застройки. Поскольку с этими задачами к началу 2010 года поселения не справились, а, следовательно, не имеют права выдавать разрешения на строительство и на выделение земельных участков, сроки на глобальную работу по разработке генеральных планов им продлили еще на два года. Надо заметить, что процедура разработки правил землепользования и застройки - очень длительная и мучительная. Редкий застройщик воспылает желанием получать разрешение на строительство коттеджного поселка на землях поселений.

Понять его можно: он должен соблюдать регламенты по застройке и по социальным обязательствам, пройти экспертизу проекта, в целом, удачно провести экспертизы проектов, как жилых объектов, так и сетей, получить разрешение на строительство, разработать правила использования, правила застройки, которые будут описывать регламент проживания. Таков федеральный закон и ему надо следовать. На выходе – такой застройщик получит право вначале строить, а затем выставлять на продажу поселок с ИЖС.

Потребности рынка как способ обогащения

Однако рядом с таким же поселком можно строить другой коттеджный поселок, возведенный на землях сельхозназначения. Второй поселок даже может граничить землями с поселением, будет иметь абсолютно одно и то же функциональное назначение с первым поселком. Одна беда - домовладения в поселке на землях сельхозназначения, которые граничат с поселением, будут де-юре садовые домики.

У них будет точно такой же газ, точно такое водоснабжение, точно такая канализация — будет все точно такое. Внешне. И только второй застройщик знает свой маленький секрет: и разрешительная процедура на строительство у него существенно отличалась от той, что прошел тот, кто строил ИЖС. Да и согласовывать все эти блага цивилизованной жизни, во втором случае, по сути, застройщику было ни с кем не нужно. Садовые домики не нужно сдавать, вводить в эксплуатацию так, как нужно сдавать и вводить дома на землях поселения. Единственное отличие, которое могут заметить обитатели двух соседних коттеджных поселков - это наличие прописки: в одном она есть, в другом нет.

Тот факт, что у государства нет социальных обязательств по поводу садовых домиков, очень устраивает нынешних застройщиков. Им неинтересно вкладывать кучу денег и решать кучу задач, которые должны бы быть государства, в лице муниципалов. Строителю решать проблему муниципалов по поводу отсутствия школ, больниц, дорог, по - большому счету, невыгодно. Его задача построить дом и продать его покупателю: а уж как он там потом разберется и с кем - его проблема. Получается интересная ситуация: есть лазейка - строить на сельхозземлях, и строители ее используют. Вот и выходит, что покупая дом в элитном коттеджном поселке, собственник всего лишь вступает в садоводство визуально нового формата, но с юридической точки зрения, он получает такую же организационно-правовую форму, как в садоводстве «Дунай» или «Синявино». За другие деньги, конечно.

Максим Красненко, генеральный директор ООО «НеваИнвестПроект»