Що пропонує ринок під виглядом котеджних містечок?

29.11.2010 09:38
Статті про нерухомість | Що пропонує ринок під виглядом котеджних містечок? Ми живемо в такий час, коли місту фізично не вистачає квадратних метрів для своїх громадян. З цією проблемою стикаються не тільки великі міста, а й маленькі. Будемо говорити про Петербург чи візьмемо для прикладу інший населений пункт, скрізь ми побачимо одну й ту саму проблему: сьогодні містах просто нікуди будуватися.

Доступне житло - поняття неоднозначне

Санкт-Петербург знаходиться в кільці Ленінградської області, Москва - в кільці Московської області. Яка область дозволить збільшувати міську рису за рахунок своїх територій? Отже, Санкт-Петербург буде вирішувати свої житлові проблеми самостійно, Ленобласть - самостійно.

Вільних місць в Північній столиці не так уже й багато. Тому розвиток піде «всередину», у прийнятій концепції розвитку та реконструкція старих кварталів, і перенесення промислових підприємств з центру на околиці. На звільнених територіях будуть побудовані нові житлові комплекси з новими квартирами. Опустимо при обговоренні реальної корисності цих програм той факт, що чим щільніше будуть будувати в центрі міста, тим більшою буде концентрація людей, тим жорсткіше стане і без того складна транспортна ситуація - це тема окремої розмови.

Проте неважко зрозуміти, що знесення відслужили будівель теж коштує грошей - тут ціна квадратного метра буде спочатку дорожче, ніж в будинках, зведених на порожньому місці. Втім, і земля під новобудовами також не дешевшає. Плюс до всього іншого, щороку змінюється земельна політика, що також не приносить задоволення ні будівельникам, ні покупцям нового житла. При цьому ті, хто задався подібною метою в Москві або Санкт-Петербурзі, хоча б мають якісь шанси вирішити своє житлове питання в доступному для огляду майбутньому. Вони можуть собі дозволити купувати житло. Інша справа, що питання про його доступності для них складається не стільки з дешевизни квадратного метра, скільки із здатності придбати це житло: це іпотека, це кредити, це джерела постійного доходу. Купувати непоказну житло, але «за п'ять рублів», вони не будуть. Жителі великих міст можуть дозволити собі житло недешеве, але воно повинно бути доступним за способом його придбання.

Не секрет, що в нашій країні склався сильний фінансовий дисбаланс: до 80% всіх російських грошей знаходиться в Москві, в Петербурзі - 10-15% цих грошей. Все інше - ділять між собою регіони. Мешканці мегаполісів перебувають в іншому стані, живуть в іншому вимірі, ніж жителі російської глибинки. У світі столиць, де все швидко, де все крутиться, звик до грошей, до іншого «кроку» заробітків. Москва, Санкт-Петербург і їх найближче оточення мають можливість заробляти на покупку житла. Але ці люди за свої гроші вже хочуть вибирати.

Що стосується регіонів, то у них більш актуальним є питання вартості метра. Жителі російських регіонів не генерують гроші з такою швидкістю як москвичі і в якійсь мірі петербуржці або жителі «нафтових областей». У провінціалів немає постійного високого джерела доходів, немає перспектив розвитку. Часом - взагалі ніяких. Їм потрібно просто житло, причому таке, що дійсно буде недорого коштуватиме. І до цієї пропозиції їм бажано отримати ще гарну кредитну програму. Таку, щоб дохід, який вони отримують, дозволяв їм і прожити, і повертати кредит. Тобто в регіонах - інше мірило доступності житла. Куплять все, що побудовано, була б можливість розплатитися за блага. Свого роду вибір без вибору. Але ми глибоко помилимося, припустивши, що вибирати в повній мірі може перша група потенційних покупців житла. Особливо гостро ці процеси відчуваються в пропозиціях заміського квадратного метра.

Що нам коштує будинок побудувати

Ринок заміського домобудівництва і не думав «просідати». Його пропозицію будується на реальному базисі: люди починають перебиратися за місто виключно з точки зору життєвої необхідності. Місто вже не приймає стільки, в ньому вже зараз жити некомфортно, а далі (згадаємо згадувану вище ситуацію з ущільненням забудови, транспортним колапсом і т.п.). Але, якщо чесно, перебратися за місто приватним способом - способом особистих інвестицій у вподобаний «шматок землі» - уже практично неможливо. Приватної інвестиційної діяльності стає все менше і менше, тому що вільних земель в селах немає. Земель в поселеннях під ІЖС практично не залишилося.

Селищні території намагаються щось прирізати до своїх земель у зв'язку з розробкою генерального плану (вони повинні були зробити це до 1 січня 2010 року). Однак лише кілька селищ в Ленінградській області мають містобудівну документацію, проект планування території, у них проведена селищна риса і розроблено регламент землекористування і забудови. Оскільки з цими завданнями до початку 2010 року поселення не впоралися, а, отже, не мають права видавати дозволи на будівництво та на виділення земельних ділянок, терміни на глобальну роботу з розробки генеральних планів їм продовжили ще на два роки. Треба зауважити, що процедура розробки правил землекористування і забудови - дуже тривала і болісна. Рідкісний забудовник запалився бажанням отримувати дозвіл на будівництво котеджного селища на землях поселень.

Зрозуміти його можна: він повинен дотримуватися регламенти по забудові і за соціальними зобов'язаннями, пройти експертизу проекту, в цілому, вдало провести експертизи проектів, як житлових об'єктів, так і мереж, отримати дозвіл на будівництво, розробити правила використання, правила забудови, які будуть описувати регламент проживання. Такий федеральний закон і йому треба слідувати. На виході - такий забудовник одержить право спочатку будувати, а потім виставляти на продаж селище з ІЖС.

Потреби ринку як спосіб збагачення


Однак поряд з таким же селищем можна будувати інший котеджне селище, зведений на землях сільгосппризначення. Другий містечко навіть може межувати землями з поселенням, буде мати абсолютно те ж функціональне призначення з першим селищем. Одна біда - домоволодіння в селищі на землях сільгосппризначення, які межують з поселенням, будуть де-юре садові будиночки.

У них буде точно такий же газ, точно таке водопостачання, точно така каналізація - буде все точно таке. Зовні. І тільки другий забудовник знає свій маленький секрет: і дозвільна процедура на будівництво у нього істотно відрізнялася від тієї, що пройшов той, хто будував ІЖС. Та й погоджувати всі ці блага цивілізованого життя, в другому випадку, по суті, забудовнику було ні з ким не потрібно. Садові будиночки не потрібно здавати, вводити в експлуатацію так, як потрібно здавати і вводити будинку на землях поселення. Єдина відмінність, яку можуть помітити мешканці двох сусідніх котеджних селищ - це наявність прописки: в одному вона є, в іншому немає.

Той факт, що у держави немає соціальних зобов'язань з приводу садових будиночків, дуже влаштовує нинішніх забудовників. Їм нецікаво вкладати купу грошей і вирішувати купу завдань, які повинні б бути держави, в особі муніципалів. Будівельникові вирішувати проблему муніципалів з приводу відсутності шкіл, лікарень, доріг, по - великим рахунком, невигідно. Його завдання побудувати будинок і продати його покупцеві: а вже як він там потім розбереться і з ким - його проблема. Виходить цікава ситуація: є лазівка - будувати на сільгоспземлях, і будівельники її використовують. От і виходить, що купуючи будинок в елітному котеджному селищі, власник всього лише набирає садівництво візуально нового формату, але з юридичної точки зору, він отримує таку ж організаційно-правову форму, як у садівництві «Дунай» або «Синявино». За інші гроші, звичайно.

Максим Красненко, генеральний директор ТОВ «НеваІнвестПроект»
Сподобався матеріал?Підпишись на розсилку
Ваші коментарі:
Ваша думка буде першою. Дякую Вам за прочитання статті. Бажаю щастя! Прошу в коментарі нижче поділитися Вашою думкою.
 
 
Увійти