В Киеве это будет особенно заметно, ведь масштабы застройки свободных участков в столице огромные. Что именно изменит этот закон?
Сначала разберемся, как механизм работает сейчас.
Предположим, у вас есть земельный участок и вы хотите на нем что-то построить. Что именно вам можно на нем строить, определяют два параметра:
1. Функциональное назначение вашего участка. Оно определяется градостроительной документацией — генпланом, зонингом (план зонирования территорий) или детальным планом территории и обычно распространяется сразу на значительное количество земельных участков.
2. Целевое назначение вашего участка. Оно определяется землеустроительной документацией на каждый участок отдельно. Видов такого назначения есть 9: сельскохозяйственное, лесохозяйственное, природно-заповедного, оздоровительного, рекреационного, историко-культурное, водный фонд, земли жилой и общественной застройки и земли промышленности, транспорта, связи, энергетики, обороны и другого назначения.
Эти параметры должны соответствовать друг другу. Генплан и разработанные на его основе зонинг и ДПТ являются основными элементами, а целевое назначение земельного участка — производным от них. То есть взять земельный участок, который по генплану или ДПТ отнесен к «территории зеленых насаждений», и предоставить ему целевое назначение «для строительства и обслуживания многоквартирного жилого дома» — незаконно, потому что такое целевое назначение прямо противоречит функциональному.
В Киеве стратегия застройщика выглядит так — любым способом получить землю
К сожалению, на практике это происходит регулярно — примерно из-за просчетов, где-то (в большинстве случаев) из-за неправомерных управленческих решений. Понятное дело, массовые нарушения в таком важном вопросе, как «можно и нельзя здесь строить», вызывают коррупцию, манипуляциии с документами и строительные скандалы. И разумеется, в Киеве, крупнейшем городе страны с очень дорогой землей, очень большим количеством желающих строиться и устаревшим генпланом, все эти последствия ощущаются наиболее остро.
Поэтому в Киеве стратегия застройщика выглядит так — любым способом получить землю и как можно быстрее начать проектировать и строить, желательно жилье. А вопрос о том, позволяет ли целевое назначение земельного участка или градостроительная документация это делать, решать уже в процессе. Собственно, так и появилась схема с ДПТ, с помощью которых незаконные строительства протягиваются сразу сотнями и часто постфактум, несмотря на постоянные и громкие протесты местных жителей.
Работает схема примерно так — ряд застройщиков, которых интересует определенный район, кооперируется для разработки и продвижения ДПТ этого района. И поскольку ДПТ в основном финансируются частными инвесторами-застройщиками, то и разрабатываются они, естественно, в интересах последних. Основанием разработки таких ДПТ являются полумифические документы «перспективный генплан» и «проект генплана», которых никто толком не видел. Но на них все равно ссылаются, получив перед этим согласование у чиновников.
При этом решение об изменении целевого назначения земли пока принимается местным советом по каждому участку отдельно, и именно в момент его принятия у общины есть шанс отбиться от очередной застройки сквера или парка. А строительство, например, ЖК на участке с несоответствующим целевоему назначению — это основание для прекращения права аренды или даже права собственности на такой земельный участок. В том числе в принудительном порядке. Что мы неоднократно использовали для защиты киевских скверов и парков.
Но с 24 июля этого года подобный механизм защиты уже не сработает. Новый закон позволяет владельцам и арендаторам участков изменять целевое назначение самостоятельно, без решений местных советов. Более того, наличие частного дома или сооружение на участке спасает их еще и от ограничений генплана и ДПТ, поскольку хотя в основном целевое назначение можно изменять и устанавливать только в рамках функционального назначения земли, при наличии частного здания или сооружения это правило теперь применяться не будет.
Таким образом, после того как застройщики продавили через Киевсовет и сопротивление местной общины определенный ДПТ, уже ничто не помешает им изменять целевое назначение участков и строить ЖК на участках, относящихся, например, к землям транспорта или общественной застройки.
Учитывая все вышеизложенное, напрашивается весьма печальный вывод — закон, направленный на очень положительные цели дерегуляции и преодоления коррупции, в Киеве, скорее всего, дополнительно ускорит темпы уничтожения города и превращение его в сплошной бетонный ЖК.
Ольга Балицкая, общественный деятель, депутат Киевсовета 8 созыва
Комментарии