У Києві це буде особливо помітно, адже масштаби забудови вільних ділянок у столиці найбільші. Що саме змінить цей закон?
Спочатку розберемося, як механізм працює зараз.
Припустимо, у вас є земельна ділянка і ви хочете на ній щось збудувати. Що саме вам можна на ній будувати, визначають два параметри:
1. Функціональне призначення вашої ділянки. Воно визначається містобудівною документацією — генпланом, зонінгом (план зонування територій) чи детальним планом території і зазвичай поширюється одразу на значну кількість земельних ділянок.
2. Цільове призначення вашої ділянки. Воно визначається землевпорядною документацією на кожну ділянку окремо. Видів такого призначення є 9: сільськогосподарське, лісогосподарське, природно-заповідне, оздоровче, рекреаційне, історико-культурне, водний фонд, землі житлової та громадської забудови й землі промисловості, транспорту, зв’язку, енергетики, оборони та іншого призначення.
Ці параметри мають відповідати одне одному. Генплан та розроблені на його основі зонінг та ДПТ є основними елементами, а цільове призначення земельної ділянки — похідним від них. Тобто, взяти земельну ділянку, яка за генпланом чи ДПТ віднесена до «території зелених насаджень» та надати їй цільове призначення «для будівництва і обслуговування багатоквартирного житлового будинку» — незаконно, бо таке цільове призначення прямо суперечить функціональному.
У Києві стратегія забудовника виглядає так — будь-яким чином отримати землю
На жаль, на практиці це відбувається регулярно — десь через прорахунки, десь (у більшості випадків) через неправомірні управлінські рішення. Зрозуміло, що масові порушення у такому важливому питанні, як «що можна і що не можна тут будувати», спричинюють корупцію, маніпуляції з документами та будівельні скандали. І зрозуміло, що у Києві, найбільшому місті країни з дуже дорогою землею, дуже великою кількістю бажаючих будуватися та застарілим генпланом, усі ці наслідки відчуваються найбільш гостро.
Тому у Києві стратегія забудовника виглядає так — будь-яким чином отримати землю та якнайшвидше почати проектувати та будувати, бажано житло. А питання про те, чи дозволяє цільове призначення земельної ділянки або містобудівна документація це робити, вирішувати вже в процесі. Власне, так і з’явилася схема з ДПТ, за допомогою яких незаконні будівництва протягуються одразу сотнями і часто постфактум, незважаючи на постійні й гучні протести місцевих мешканців.
Працює схема приблизно так — низка забудовників, яких цікавить певний район, кооперується для розробки та продавлювання ДПТ цього району. І оскільки ДПТ в основному фінансуються приватними інвесторами-забудовниками, то і розробляються вони, звичайно, в інтересах останніх. Підставою розробки таких ДПТ є напівміфічні документи «перспективний генплан» та «проект генплану», яких ніхто толком не бачив. Але на них все одно посилаються, отримавши перед цим погодження чиновників.
При цьому, рішення про зміну цільового призначення землі поки що приймається місцевою радою щодо кожної ділянки окремо, і саме у момент його прийняття громада має шанс відбитися від чергової забудови скверу чи парку. А будівництво, наприклад, ЖК на ділянці, у якої невідповідне цільове призначення, це підстава для припинення права оренди або навіть права власності на таку земельну ділянку. У тому числі в примусовому порядку. Що ми неодноразово використовували для захисту київських скверів та парків.
Але з 24 липня цього року цей механізм захисту вже не спрацює. Новий закон дозволяє власникам та орендарям ділянок змінювати цільове призначення самостійно, без жодних рішень місцевих рад. Більше того, наявність приватної будівлі чи споруда на ділянці рятує їх ще й від обмежень генплану та ДПТ, бо хоча в цілому цільове призначення можна змінювати й встановлювати лише в рамках функціонального призначення землі, за наявності приватної будівлі чи споруди це правило тепер застосовуватися не буде.
Таким чином, після того, як забудовники продавили крізь Київраду та супротив місцевої громади певний ДПТ, вже ніщо не заважатиме їм змінювати цільове призначення ділянок та будувати ЖК на ділянках, які відносяться, наприклад, до земель транспорту чи громадської забудови.
Враховуючи все вищесказане, маю дуже сумний висновок — закон, що спрямований на дуже позитивні цілі дерегуляції та подолання корупції, у Києві, скоріше за все, додатково прискорить темпи знищення міста та перетворення його на суцільний бетонний ЖК.
Ольга Балицька, громадський діяч, депутатка Київради 8 скликання
https://nv.ua
Коментарі