Что ожидает собственника дома за городом?

Спроектированные хлопоты

Можно приобрести участок земли без подряда, нанять строительную компанию и возвести дом на свой вкус, купить участок земли с подрядом, выбрав коттеджный поселок по вкусу или вселиться в готовый коттедж.

По данным экспертов, сегодня около 65% заключенных договоров подряда на строительство индивидуальных жилых зданий оканчиваются финансовыми претензиями сторон друг к другу. В большинстве случаев претензии предъявляет заказчик, считающий виноватыми строителей. А нарушений при строительстве коттеджей допускается, чего греха таить, немало.

Это и недостаточная глубина заложения фундаментов здания и инженерных магистралей, плохое армирование несущих стен и перегородок или вовсе его отсутствие, нарушение технологии при устройстве ответственных конструкций здания, отсутствие гидроизоляции стен фундамента и должной вентиляции, значительные отклонения размеров здания от проектных.

Причина дефектов проста - отсутствие рабочего проекта на строительство здания. Чтобы получить разрешение на строительство дома, заказчику необходимо представить в органы надзора только эскизный проект коттеджа - планы фасадов, общую планировку помещений, основные конструктивные решения. На этом в большинстве случаев проектные работы и заканчиваются. Заказчику не хочется тратить деньги на дорогостоящий рабочий проект и его авторское сопровождение, а представители строительной фирмы обещают сделать любой дом хоть по его словесному описанию.

Красочные фотографии уже построенных домов и предварительная смета значительно отличаются от фактического положения дел на стройке. Строители завышают стоимость работ, которые трудно проверить, - это объемы фундаментов, земляных работ и работ, предшествующих окончательной отделке, а уже построенные дома основательно подправлены редактором сайта в фотошопе. О проблемах и допущенных, с которыми приходится разбираться их хозяевам, естественно, умалчивается.

Даже класс дома не страхует от грубейших ошибок строителей. Например, при устройстве канализации в элитном коттедже на Рублевке, в цоколе, где проект предусматривал обустройство прачечной и тренажерного зала, строители протянули пластиковую трубу из нижнего угла в противоположный верхний. Начнем с того, что заниматься спортом и стиркой в компании с трубой неудобно, но это еще полбеды. Строители, чтобы труба не провисала, подперли ее дощечкой – в итоге образовался прогиб, и содержимое унитаза регулярно возвращалось назад.

Самостоятельно строить загородный дом приблизительно на 30% дешевле, чем купить готовую загородную недвижимость, но к такой экономии стоит прибегнуть только в том случае, если у Вас достаточно свободного времени, а сам процесс доставляет вам удовольствие. Поскольку потраченные нервы, силы и время перекрывают мнимую экономию. Если загородное строительство не является вашим хобби, лучше взять готовый дом, в котором при желании можно будет что-либо переделать.

Ограниченная свобода

Земельные участки с подрядом еще год назад были довольно популярны. Как правило, это земли в коттеджных поселках с единой концепцией застройки. Подрядные организации предлагают готовые проекты домов в едином стиле поселка. Обычно на 100 домов предлагается примерно 15 проектов.

«Преимущества очевидны. Во-первых, покупателю не придется лично заниматься подбором подрядчика, решать вопрос с материалами и самостоятельно контролировать процесс строительства - этим будут заниматься профессионалы, имеющие большой опыт в подобных делах, -говорит генеральный директор компании «Renaissance Realty» Наталья Новикова. - Во-вторых, покупатель избежит утомительного сбора различных бумаг, ему будет предоставлена вся готовая разрешительная документация. Еще одним немаловажным фактом является отсутствие долгостроя по соседству. Если по каким-либо причинам некоторые участки в поселке не купят по прошествии определенного времени, застройщик начнет возведение коттеджей самостоятельно».

Минусы у такой схемы приобретения дома тоже есть. С юридической точки зрения покупатель не может разорвать отношения с подрядной организацией, даже если качество работы его не устраивает. Правда, он может контролировать процесс возведения коттеджа, внося собственные изменения в проект, однако эти изменения все равно будут в рамках общей концепции застройки поселка. Кроме того, подрядчик будет строить дом не как захочет заказчик, а как велит архитектор поселка, чтобы не нарушать концепцию.

«Ограничений немало. Все дома должны быть выдержаны в одном архитектурном стиле. Площадь коттеджа зависит от размера участка: на участке площадью 12-15 соток может стоять дом площадью 300-500 кв. м; 15-20 соток - 500-800 кв. м, 25 соток -1 га - 800-1500 кв. м, - перечисляет Наталья Новикова. - В некоторых поселках есть ограничения по высоте коттеджей, например, в поселке Флоранс в Раздорах коттедж не может быть выше 14 м. Ограждения должны быть проницаемыми для взгляда и не должны нарушать стилевого восприятия пространства».

Никаких милых сердцу глухих заборов, разноцветных крыш и пристроек архитектурная концепция не потерпит. «Если поселок застраивается по единой концепции, покупатель имеет право внести лишь незначительные изменения в проект. Если же земля в поселке продается с подрядом, застройка ведется по единой архитектурной концепции и девелопер собирается застраивать поселок независимо от продаж, то покупатель уже никак не может изменить проект, - говорит Тимур Сайфутдинов, заместитель генерального директора компании «Терра-недвижимость».

Золотой ключик

Покупка готового дома под ключ - с отделкой, обставленного и оборудованного – самый «спокойный» вариант. «Спрос на такие дома довольно высок, - говорит руководитель направления элитной недвижимости ГК ПИК Олег Пучков. - Мы уже имеем успешный опыт реализации коттеджного поселка, где дома продаются полностью готовыми к проживанию. Это продажа коттеджей в поселке «Корабельные сосны», в районе Николиной горы на Рублево-Успенском шоссе».

По словам Олега Пучкова, сегодня многие покупатели дорогого жилья не хотят ждать, не хотят строить, они хотят просто получить ключи, въехать в дом и жить. И чтобы под окнами - никакой стройки. «Покупая готовый дом в коттеджном поселке, клиент страхует себя от соседства с краснокирпичными замками, - говорит Тимур Сайфутдинов. - Кроме того, он может быть уверен, что после новоселья на соседний участок не въедет экскаватор или самосвал».

Директор по продажам коттеджного поселка «Графская усадьба» Всеволод Борисов придерживается похожего мнения. - В нашем поселке готовый дом или участок с подрядом обойдется дешевле на 15-20%, а учитывая опыт нашей компании и результат будет качественнее. Понятно, что вложить сразу всю стоимость дома, не имея его перед глазами психологически трудно, но на этот случай мы разработали специальную систему рассрочек платежей».