Что нужно, чтобы жилье подешевело?





22.01.2011 14:55
Статьи о недвижимости | Что нужно, чтобы жилье подешевело? Первый заместитель председателя совета ассоциации "Региональное строительство" Дмитрий Кутовой рассказал о революционности и недореволюционности проекта Закона "О регулировании градостроительной деятельности", о том, как контролировать строителей, если отменить экспертизу, и что нужно сделать, чтобы жилье подешевело на треть, пишет Инфобуд.

- На днях Кабмин внес в Верховную Раду проект Закона "О регулировании градостроительной деятельности", а вице-премьер Сергей Тигипко назвал его революционным. Настолько ли этот законопроект революционен, как его представляют?

- Я бы сказал, что этот законопроект - закономерное следствие нескольких лет попыток услышать разумных людей, которые имеют опыт в строительстве и которые имеют понимание того, как работает разрешительная система в строительной и в градостроительной сфере вообще в мире. Так или иначе, государство этим было озабочено.

До недавнего времени речь шла о градостроительном кодексе, но он, как и большинство украинских кодексов, к сожалению, таковым по сути своей не являлся. Это была просто попытка свалить в один документ все законы, которые, так или иначе, регулируют строительную и градостроительную деятельность. Никаких новшеств там не было.

В последнем "Зеркале недели" была статья по поводу другого кодекса, налогового: "Спасибо, что почти не хуже… Но где же налоговая реформа?". И градостроительный кодекс, который до недавних пор находился в той или иной версии в комитете ВР, как раз тот самый случай: может, и не хуже чем было, но никакой реформы нет. Если законопроект о регулировании градостроительной деятельности будет принят даже в таком виде, как его внесли, то нужда в градостроительном кодексе в том его понимании, которое вкладывали предыдущие разработчики, отпадет.

- Что в нем принципиально нового?

- Это, наверное, первая системная попытка осознать, что несистемное развитие территории - это плохо. И контролировать это развитие невозможно, если нет единой градостроительной документации. Закон разделен на крупные блоки, каждый из которых определяет стратегию реформирования той или иной смежной отрасли.

Если говорить о градостроительной документации, то, безусловно, основа для градостроительства - это наличие генеральных планов как минимум населенных пунктов. Разработчики вспомнили такое понятие как зонинг (документация, определяющая условия или ограничения использования той или иной территории для градостроительных нужд – "МОСТ-Харьков").

Определили, что на территориях, на которых не разработан генеральный план вообще в принципе инвестиционной деятельностью заниматься не стоит, потому что она не будет носить правильного и системного характера. Есть еще кажущееся революционным новшество, касающееся того, что не советы должны заниматься вопросами выделения земли, а их исполнительные органы.

- Но мало кто помнит, что когда-то так и было…

- Да, когда-то так и было, ничего революционного нет в этом.

- Тот же Тигипко, говоря о революционности проекта, рассказывает о сокращении количества разрешительных процедур с 93 до 23, и что срок получения всех необходимых разрешений уменьшится с 415 до 60 дней.

- Ну, это вещь спорная… С формальной точки зрения - да, их станет меньше, а как будет на деле?.. Исполнительные органы всегда, во всех сферах, и эта не исключение, делают все возможное, чтобы максимум полномочий сохранить за собой. И следствием нового порядка приема в эксплуатацию стало простое согласование органов местного самоуправления. И тут же органы местного самоуправления придумали под процедуру согласования такое количество процедур, что количество подписей стало только больше, а лучше на самом деле никому не стало. Зато кто-то поставил галочку, что было 20 подписей, а теперь одна! Поэтому количество действий – это вещь спорная.

А вот открытый и общедоступный градостроительный кадастр, который предусматривает законопроект, - это, с моей точки зрения, действительно на грани революционности.

Сейчас, когда ты хочешь застроить какой-то участок, тебе говорят: разработай, пожалуйста, градостроительное обоснование. Это такой низший уровень градостроительной документации, которым пытались компенсировать отсутствие более высоких уровней.

Т. е. когда нет детальных планов территорий, нет генеральных планов, нет зонинга, а строить что-то надо, нужно взять этот участок, нарисовать и как-то описать тот объект, который будешь строить. И в принципе еще хочется, чтобы у тебя, как у застройщика, было еще понимание того, что вокруг должно происходить. Так вот, информация о том, что вокруг, была и остается закрытой.

В 2004-м году мы, еще не будучи даже ни в какой ассоциации, собирались вдвоем-втроем с коллегами и писали Владимиру Шумилкину, мэру Харькова, письмо по поводу того, что неплохо было бы обязать орган градостроительства и архитектуры при проектировании выдавать тебе исходные данные о том, что по соседству - какие объекты запланированы, какой высотности, какого назначения и т. д. И сегодня, наконец, к этому пришли.

Это действительно революция, потому что если будет градостроительный кадастр, город будет как на ладони: можно будет зайти на какой-нибудь открытый источник и посмотреть, что же там можно делать, или чего там нельзя делать, или что там уже кто-то делает это. Закон это предусматривает. Вопрос, как это все будет воплощаться в жизнь. Сколько денег на это будет выделено? Кому? Насколько этот человек компетентен?

- А сколько это может стоить?

- Даже не могу себе представить. Для начала - разработка качественного программного продукта. Это, наверное, какие-то сотни тысяч гривень, - наверное. А дальше? Эту же базу нужно будет наполнять, и это упрется в то, что, где-то нет сканера, где-то нет электронной почты, а где-то нет компьютера...

Поэтому есть риск, что это не будет сделано за год, как предусматривает законопроект. Правда, грузины сделали все это достаточно быстро, но у них и страна поменьше. Наверное, у нас надо начинать хотя бы в больших городах это делать: Киев, Харьков, Донецк, Львов.

- За основу взята грузинская модель?

- Я бы так не сказал. Грузины же свой закон не из пальца высасывали, а тоже изучали опыт американский, европейский. В этом проекте в определенной степени нашли отражение чаяния в сфере градостроительства и понимание того, как это должно быть. Но, с моей точки зрения, он все-таки недореволюционен.

- Почему?

- Во-первых, здесь очень много ссылок на центральные органы исполнительной власти в сфере градостроительства и архитектуры, то бишь на нынешний Минрегионстрой. Т. е. дальше министерство должно принять кучу всяких решений, разработать кучу всяких подзаконных актов и постановлений Кабинета министров. Это и есть самая большая проблема: на стадии подзаконных актов зачастую коренным образом происходит перекручивание всех тех идей, которые заложены в законе. Поэтому все, что можно описать законом, лучше описать законом, чем постановлениями Кабинета министров.

Та же норма о начале строительства в декларативном порядке, если речь идет о зданиях первой-третьей категории. С одной стороны - это большущий шаг вперед, ас другой - вопрос, а что окажется в первой-третьей, а что – в четвертой пятой. От этого очень многое будет зависеть.

Сегодняшние категории содержатся в государственных строительных нормативах, там такое количество бреда - это просто потрясающе! Например, офисно-административный центр - это третья категория, а деловой центр - уже пятая. Почему???

- А как можно принимать закон, если в нем записано, что начало строительства зданий первой-третьей категории – по декларативному принципу…

- Потом будет война, за то, что к какой категории относится!

-…и выяснится, что первая-третья категории это совсем не то, что имели в виду, когда голосовали за закон?

- А мы не знаем, что имели в виду, в том-то и дело! Поэтому, с моей точки зрения, категорийность должна быть закреплена законодательно, закон должен содержать исчерпывающий перечень критериев. Чтобы не было, как с перечнем в постановлении Кабмина по экологической экспертизе, там перечислено много пунктов, а в конце написано "а также другие объекты на усмотрение местного органа экологической безопасности". И эти другие объекты оказывается всем чем угодно. Так же и тут.

Должен быть очень четкий перечень. Это раз. И два. Недореволюционность проекта как раз и заключается в том, что если уж "пошла такая пьянка, надо резать последний огурец". Я считаю (и это не только мое мнение, но и мнение многих коллег, и той же инспекции государственно-архитектурного контроля), что декларативный принцип начала строительства можно было бы вообще на все объекты распространить. Это никому не сделает хуже, но зато лишит застройщика необходимости проходить кучу всяких сложных процедур и оформлять кучу бумажек.

Если я - законопослушный застройщик, и я знаю, что мне для того, чтобы начать строительство, нужно иметь проект, который соответствует действующим нормам и правилам, то я сначала разработаю проект, а потом буду строить! Должен быть проект, подписанный архитектором и инженером-строителем, которые должны быть участниками палаты архитекторов и инженеров-строителей, и это и является единственной и неповторимой гарантией того, что я - нормальный застройщик.

А то, что сейчас многие стройки происходят без проекта, так это зависит лишь от личных связей и все. Так давайте поставим всех в равные условия! Не надо никаких экспертиз! Если у какого-то органа есть ощущение того, что нужно провести какую-либо экспертизу этого проекта, то, прежде всего, в этом должен быть заинтересован заказчик.

Потому что заказчик - это следующее звено, которое несет ответственность за воплощение, за соответствие результата проекту. И в этом – тоже недореволюционность: нет такой экспертизы в мире нигде вообще! Есть экспертиза специальная для специальных объектов, которые назначаются специальными решениями, как правило, самих заказчиков, или муниципалитетов, или правительства. Это общемировая практика.

Вряд ли объект, который может представлять особую опасность, вроде атомной станции, будет строить частный заказчик. А если строит государство и на бюджетные средства, то, наверное, оно вправе заказать экспертизу у себя самого. Поэтому, может, и нужно оставить какую-то функцию у госэкспертизы, но ограничить ее только теми объектами, в которых участвуют бюджетные деньги.

Нет, политики всевозможные, та же народный депутат Оробец, выступают, что отменили экологическую и санитарную экспертизу, и теперь будут строить на заводах, вырубать леса, парки и вообще все! Да ерунда это, потому что принцип декларативности и отсутствия экспертизы вовсе не освобождает от выполнения законов. Если в законе написано, что на территории рекреации строить нельзя, то нельзя строить независимо от того, нужна экологическая экспертиза или нет. А если ты начинаешь строить там декларативным образом, то тебя должны арестовать и посадить в тюрьму, а не писать в законе всякий бред!

- Но как контролировать, чтобы за строительство не брались те, кто не умеют строить? Чтобы потом все не валилось и не гибли люди?

- По моему глубокому убеждению, не может быть цивилизованного рынка, если не появятся институты самоуправления в строительстве. Следом за проектом Закона "О регулировании государственной деятельности" из недр Минрегионстроя вышел законопроект об СРО – саморегулирующихся организациях. Я не люблю этот термин, потому что он, с моей точки зрения, в корне неправильный. Саморегулирующиеся организации - это когда нам надо что-то у себя внутри отрегулировать, и мы регулируем. А профессиональное самоуправление предполагает, что есть профессия, есть участники этой профессии и они создают механизм регулирования внутри профессии – раз, и механизм взаимоотношений со смежными отраслями – два.

Об этом мы и написали в рецензии на законопроект об СРО. О том, чтобы не было разговоров о том, что строит кто попало, нужно срочно вводить понятие профессионального самоуправления. Введенная при участии Минрегионстроя практика индивидуальной сертификации архитекторов и инженеров-строителей может и должна стать основой для создания единой Палаты архитекторов и Палаты инженеров-строителей с максимальным делегированием ряда государственных полномочий в сфере контроля за деятельностью предприятий отрасли и четким разделением соответствующих полномочий между организациями профессионального самоуправления и министерством.

При этом очень важен принцип обязательности участия архитекторов и инженеров-строителей в региональных отделениях Палаты архитекторов и Палаты инженеров-строителей и допуск к ведению хозяйственной деятельности предприятий, соответствующих четкому и исчерпывающему перечню требований, связанных, прежде всего с персональной профессиональной ответственностью специалистов-членов Палаты, привлеченных такими предприятиями на основе трудового законодательства. Эта же Палата должна вести реестр хозяйствующих субъектов.

Т. е. я как директор отвечаю за финансово-хозяйственную деятельность, а за профессиональную деятельность, за качество работ должен нести ответственность еще и специалист. А чем он будет отвечать? Свободой своей и возможностью продолжать профессиональную деятельность. Потому что если вдруг что-то произойдет и будет доказано, что это его ошибка или халатность, то он должен потерять право заниматься профессиональной деятельностью, его должны исключить из реестра - и все.

Теперь, что касается экспертизы. Сегодня экспертными функциями пользуются разные министерства, например, Минздрав, МЧС, Комитет энергосбережения, Минэкологии, - у всех есть эксперты, все хотят экспертировать. За это получают деньги: официальные, неофициальные – любые. Но ответственности никто никакой не несет!

Если что-то случилось, а я архитектор, я, по идее, виноват, потому что я должен был запроектировать в соответствии с нормами и правилами и поставил подпись свою. Под каждым листом чертежа есть подпись архитектора и подпись инженера-конструктора. А если что-то не так – их ответственности нет, потому что была же еще экспертиза. Эксперты же не сказали, что я не прав, что там, может, надо было вообще пересчитать что-то, переделать. Получается, эксперты виноваты? А они говорят: а может подрядчик виноват? А судьи кто? Но когда есть профессиональное самоуправление – вот они и судьи.

Я, как заказчик, должен иметь право нанять независимого эксперта, лицензированного организацией профессионального самоуправления, и получить его заключение. Если он захочет, не дай Бог, этим заключением свести с кем-то счеты, он рискует, что это экспертное заключение станет предметом другой экспертизы, а потом – суда.

Потому что при организациях профессионального самоуправления существуют еще и суды. Например, в Германии все дела, связанные со строительством рассматриваются судами общей юрисдикции, в которых один из судей обязательно представляет организацию профессионального самоуправления в сфере градостроительства или архитектуры. Это такая сложная, но очень логичная система

Мы вроде как идем по тому же пути, но идем своеобразно: давайте сертификатов сейчас надаем, а профессиональное самоуправление – потом, может быть, когда-нибудь… Но нужно понимать, если не будет самоуправления, то грош цена будет всем этим сертификатам и ответственности. Но про профессиональное самоуправление сказано ровно два слова в законопроекте. Поэтому еще один документ, который будет регулировать деятельность рынка это закон о самоуправлении в строительстве.

- Кроме этого, чего еще не хватает этому закону, что в нем плохого?

- Мы считаем, что на период строительства никакой аренды быть не должно. Если мне дается земля для строительства – это не аренда, я не смогу вернуть эту землю в первозданном виде. Зачем же мы закрываем глаза и называем это арендой? Это противоречит природе понятия "аренда".

Если земля принадлежит муниципалитету, то существует суперфиций - отличная процедура, придуманная предками и записанная в специальной главе Земельного кодекса, состоящей, к сожалению, из одной статьи. С моей точки зрения могло бы и должно бы было быть записано в этом законе – порядок передачи земельного участка: суперфиций на период строительства, а потом – или долгосрочная аренда, или выкуп участков, если это целесообразно.

- Тигипко говорит, что если будет принят закон в таком виде, то жилая недвижимость подешевеет на 20-30%. Эта цифра реальная?

- Думаю, нет. Ведь о чем мы говорим? Мы фактически говорим о взятках, связанных с получением разрешения на строительство. Но я думаю, что не здесь основная собачка порылась. Собачка порылась в другом. До тех пор, пока эти процедуры таковы, как они есть, невозможно практически, будучи застройщиком, получить деньги от банка, потому что банк вообще не понимает, как ему контролировать процесс.

Есть общемировая практика – SPV (special purpose vehicle - "проектная компания", созданная для реализации определённого проекта или для определённой цели – "МОСТ-Харьков"), т. е. создается нулевая компания, которая получает право застройки той или иной территории, затем корпоративные права этой компании, ее отдельный баланс. В этом случае можно контролировать расходование средств, поступление доходов, создавать залоги и т. д., использовать это все для привлечения средств, но для этого должны быть прозрачные разрешительные процедуры и совершенно прозрачная земельная сфера.

Но пока это все настолько непрозрачно, что когда мы говорим: банки, дайте застройщикам денег! Банки говорят: а мы хотим контроля над ситуацией! А какой контроль – когда разрешения вы получаете не через месяц, а через полгода, вы думаете, что прошли все процедуры, а потом выясняется, что не прошли еще какую-нибудь экологическую экспертизу или еще что-то. А время – деньги. Поэтому, я думаю, что финансовый результат может быть в пределах 5-7% максимум.

- Что нужно, чтобы жилье подешевело?

- Пересмотреть отношение к отчислениям на социально-экономическое развитие. Почему производители квадратных метров должны участвовать в соцэкономразвитии, а производители новостей нет? Де-факто это налог, просто местный налог.

Тогда нужно было внести это в пресловутый Налоговый кодекс право местным органам самоуправления взимать со строителей местный налог от 4 до 10%. Тогда – нравится, не нравится - но было бы понятно, а так не очень понятна природа этого явления. Но и это не самое страшное.

Самое страшное то, что в 800-м законе ("О предупреждении влияния мирового финансового кризиса на развитие строительной отрасли и жилищного строительства"- МОСТ-Харьков), было записано, что застройщики не должны развивать инженерные сети, а их должны развивать сами монополисты или они должны хотя бы компенсировать средства, потраченные на их строительство, и там же в законе было записано "разработать порядок такой компенсации".

Но этот порядок до сих пор не разработан! Мне кажется, что без кардинального решения этой проблемы, новый закон тоже не будет до конца работать и не будет так уж сильно способствовать развитию, потому что этот аспект он практически не затрагивает. С моей точки зрения, этот порядок действительно мог бы реально удешевить до 20-30%, потому что именно столько сегодня и могут стоить сети: 30% (а иногда и больше, до 50%) - это сегодня абсолютно реальная цена.

- Какие шансы, что этот закон будет принят хотя бы в таком виде, а не повторит судьбу пресловутого Налогового кодекса?

- Вице-премьер Тигипко грозно сказал, что не позволит никому превратить это в подкрашивание губ и что речь идет о серьезной реформе.

- О Налоговом кодексе говорили, по сути, похожие слова, и чем все закончилось?

- Думаю, что закон примут. Думаю, что, скорее всего, не удастся протянуть норму о том, что все эксперты всех экспертиз должны собраться в Минрегионстрое, потому что это чистый лоббизм Минрегионстроя. Но это абсолютно правильный лоббизм, потому что если уж оставлять экспертизу, то такую. Думаю, что разрешат декларативно начинать строительство многих объектов, может, даже всех.

Есть у меня такая надежда, потому что есть такая позиция внутри Министерства, а Министерство, как правило, самый осторожный реформатор себя самого. Ну, а в целом, я считаю, что правы разработчики: идеальных законов нет. Давайте примем его, посмотрим, как будет работать, а потом будем корректировать.

www.zagorodna.com

Теги к контенту: жилье
Понравился материал?Подпишись на рассылку
Ваши комментарии:
Ваше мнение будет первым. Спасибо Вам за прочтение статьи. Желаю счастья! Прошу в комментарии ниже поделиться Вашим мнением
 
 
Войти