Що потрібно, щоб житло подешевшало?

Перший заступник голови ради асоціації "Регіональне будівництво" Дмитро Кутовий розповів про революційність і недореволюційність проекту Закону "Про регулювання містобудівної діяльності", про те, як контролювати будівельників, якщо скасувати експертизу, і що потрібно зробити, щоб житло подешевшало на третину, пише Інфобуд.

- Днями Кабмін вніс до Верховної Ради проект Закону "Про регулювання містобудівної діяльності", а віце-прем'єр Сергій Тігіпко назвав його революційним. Чи настільки цей законопроект революційний, як його представляють?

- Я б сказав, що цей законопроект - закономірний наслідок кількох років спроб почути розумних людей, які мають досвід у будівництві і які мають розуміння того, як працює дозвільна система у будівельній і в містобудівній сфері взагалі у світі. Так чи інакше, держава цим було стурбоване.

До недавнього часу мова йшла про містобудівну кодексі, але він, як і більшість українських кодексів, на жаль, таким по суті своїй не був. Це була просто спроба звалити в один документ всі закони, які, так чи інакше, регулюють будівельну та містобудівну діяльність. Ніяких нововведень там не було.

В останньому "Дзеркалі тижня" була стаття з приводу іншого кодексу, податкового: "Спасибі, що майже не гірше ... Але де ж податкова реформа?". І містобудівна кодекс, який до недавніх пір перебував у тій чи іншій версії в комітеті ВР, якраз той самий випадок: може, і не гірше ніж було, але ніякої реформи немає. Якщо законопроект про регулювання містобудівної діяльності буде прийнятий навіть у такому вигляді, як його внесли, то потреба в містобудівному кодексі в тому його розумінні, яке вкладали попередні розробники, відпаде.

- Що в ньому принципово нового?

- Це, напевно, перша системна спроба усвідомити, що несистемне розвиток території - це погано. І контролювати це розвиток неможливий, якщо немає єдиної містобудівної документації. Закон розділений на великі блоки, кожен з яких визначає стратегію реформування тієї чи іншої суміжної галузі.

Якщо говорити про містобудівної документації, то, безумовно, основа для містобудування - це наявність генеральних планів як мінімум населених пунктів. Розробники згадали таке поняття як зонінг (документація, яка визначає умови або обмеження використання тієї чи іншої території для містобудівних потреб - "МОСТ-Харків").

Визначили, що на територіях, на яких не розроблено генеральний план взагалі в принципі інвестиційною діяльністю займатися не варто, тому що вона не буде носити правильного і системного характеру. Є ще здається революційним нововведення, що стосується того, що не ради повинні займатися питаннями виділення землі, а їх виконавчі органи.

- Та мало хто пам'ятає, що колись так і було ...

- Так, колись так і було, нічого революційного немає в цьому.

- Той же Тігіпко, говорячи про революційність проекту, розповідає про скорочення кількості дозвільних процедур з 93 до 23, і що термін отримання всіх необхідних дозволів зменшиться з 415 до 60 днів.

- Ну, це річ спірна ... З формальної точки зору - так, їх стане менше, а як буде на ділі? .. Виконавчі органи завжди, у всіх сферах, і ця не виняток, роблять все можливе, щоб максимум повноважень зберегти за собою. І наслідком нового порядку прийому в експлуатацію стало просте узгодження органів місцевого самоврядування. І тут же органи місцевого самоврядування придумали під процедуру узгодження таку кількість процедур, що кількість підписів стало тільки більше, а краще насправді нікому не стало. Зате хтось поставив галочку, що було 20 підписів, а тепер одна! Тому кількість дій - це річ спірна.

А ось відкритий та загальнодоступний містобудівний кадастр, який передбачає законопроект, - це, з моєї точки зору, дійсно на межі революційності.

Зараз, коли ти хочеш забудувати якусь ділянку, тобі кажуть: розроби, будь ласка, містобудівне обгрунтування. Це такий нижчий рівень містобудівної документації, яким намагалися компенсувати відсутність більш високих рівнів.

Тобто коли немає детальних планів територій, немає генеральних планів, немає зонінгу, а будувати щось треба, потрібно взяти цю ділянку, намалювати і якось описати той об'єкт, який будеш будувати. І в принципі ще хочеться, щоб у тебе, як у забудовника, було ще розуміння того, що навколо повинне відбуватися. Так ось, інформація про те, що навколо, була і залишається закритою.

У 2004-му році ми, ще не будучи навіть ні в якій асоціації, збиралися удвох-утрьох з колегами і писали Володимиру Шумілкіну, меру Харкова, листа з приводу того, що непогано було б зобов'язати орган містобудування та архітектури при проектуванні видавати тобі вихідні дані про те, що по сусідству - які об'єкти заплановані, який висотності, якого призначення і т. д. І сьогодні, нарешті, до цього прийшли.

Це дійсно революція, тому що якщо буде містобудівний кадастр, місто буде як на долоні: можна буде зайти на який-небудь відкритий джерело і подивитися, що ж там можна робити, чи чого там не можна робити, чи що там вже хто-то робить це . Закон це передбачає. Питання, як це все буде втілюватися в життя. Скільки грошей на це буде виділено? Кому? Наскільки ця людина компетентний?

- А скільки це може коштувати?

- Навіть не можу собі уявити. Для початку - розробка якісного програмного продукту. Це, напевно, якісь сотні тисяч гривень, - напевно. А далі? Цю ж базу потрібно буде наповнювати, і це упреться в те, що, де-то немає сканера, десь немає електронної пошти, а десь ні комп'ютера ...

Тому є ризик, що це не буде зроблено за рік, як передбачає законопроект. Правда, грузини зробили все це досить швидко, але в них і країна поменше. Напевно, у нас треба починати хоча б у великих містах це робити: Київ, Харків, Донецьк, Львів.

- За основу взята грузинська модель?

- Я б так не сказав. Грузини ж свій закон не з пальця висмоктували, а теж вивчали досвід американський, європейський. У цьому проекті певною мірою знайшли відображення сподівання у сфері містобудування і розуміння того, як це повинно бути. Але, з моєї точки зору, він все-таки недореволюціонен.

- Чому?

- По-перше, тут дуже багато посилань на центральні органи виконавчої влади у сфері містобудування та архітектури, чи то пак на нинішній Мінрегіонбуд. Тобто далі міністерство має прийняти купу всяких рішень, розробити купу всяких підзаконних актів і постанов Кабінету міністрів. Це і є найбільша проблема: на стадії підзаконних актів часто корінним чином відбувається перекручення всіх тих ідей, які закладені в законі. Тому все, що можна описати законом, краще описати законом, ніж постановами Кабінету міністрів.

Та ж норма про початок будівництва в декларативному порядку, якщо мова йде про будівлі першої-третьої категорії. З одного боку - це величезний крок вперед, ас іншого - питання, а що виявиться в першій-третій, а що - в четвертій п'ятою. Від цього дуже багато що буде залежати.

Сьогоднішні категорії містяться в державних будівельних нормативах, там така кількість маячні - це просто приголомшливо! Наприклад, офісно-адміністративний центр - це третя категорія, а діловий центр - вже п'ята. Чому?

- А як можна приймати закон, якщо в ньому записано, що початок будівництва будівель першої-третьої категорії - за декларативним принципом ...

- Потім буде війна, за те, що до якої категорії відноситься!

- ... І з'ясується, що перша-третя категорії це зовсім не те, що мали на увазі, коли голосували за закон?

- А ми не знаємо, що мали на увазі, в тому-то й річ! Тому, з моєї точки зору, категорійність повинна бути закріплена законодавчо, закон повинен містити вичерпний перелік критеріїв. Щоб не було, як з переліком в постанові Кабміну з екологічної експертизи, там перераховано багато пунктів, а в кінці написано "а також інші об'єкти на розсуд місцевого органу екологічної безпеки". І ці інші об'єкти виявляється всім чим завгодно. Так само і тут.

Має бути дуже чіткий перелік. Це раз. І два. Недореволюціонность проекту якраз і полягає в тому, що якщо вже "пішла така п'янка, треба різати останній огірок". Я вважаю (і це не тільки моя думка, але й думка багатьох колег, і тієї ж інспекції державно-архітектурного контролю), що декларативний принцип початку будівництва можна було б взагалі на всі об'єкти розповсюдити. Це нікому не зробить гірше, але зате позбавить забудовника необхідності проходити купу всяких складних процедур і оформляти купу папірців.

Якщо я - законослухняний забудовник, і я знаю, що мені для того, щоб почати будівництво, потрібно мати проект, який відповідає чинним нормам і правилам, то я спочатку розроблю проект, а потім буду будувати! Повинен бути проект, підписаний архітектором і інженером-будівельником, які повинні бути учасниками палати архітекторів та інженерів-будівельників, і це і є єдиною і неповторною гарантією того, що я - нормальний забудовник.

А те, що зараз багато будівництв відбуваються без проекту, так це залежить лише від особистих зв'язків і все. Так давайте поставимо всіх в рівні умови! Не треба ніяких експертиз! Якщо у якогось органу є відчуття того, що потрібно провести будь-яку експертизу цього проекту, то, перш за все, у цьому має бути зацікавлений замовник.

Тому що замовник - це наступна ланка, яка несе відповідальність за втілення, за відповідність результату проекту. І в цьому - теж недореволюціонность: немає такої експертизи у світі ніде взагалі! Є експертиза спеціальна для спеціальних об'єктів, які призначаються спеціальними рішеннями, як правило, самих замовників, або муніципалітетів, або уряду. Це загальносвітова практика.

Навряд чи об'єкт, який може представляти особливу небезпеку, на зразок атомної станції, буде будувати приватний замовник. А якщо будує державу і на бюджетні кошти, то, напевно, воно має право замовити експертизу у себе самого. Тому, може, і потрібно залишити якусь функцію у держекспертизи, але обмежити її тільки тими об'єктами, в яких беруть участь бюджетні гроші.

Ні, політики всілякі, та ж народний депутат Оробець, виступають, що скасували екологічну і санітарну експертизу, і тепер будуть будувати на заводах, вирубувати ліси, парки і взагалі все! Та дурниці це, тому що принцип декларативності і відсутності експертизи зовсім не звільняє від виконання законів. Якщо в законі написано, що на території рекреації будувати не можна, то не можна будувати незалежно від того, потрібна екологічна експертиза чи ні. А якщо ти починаєш будувати там декларативним чином, то тебе повинні заарештувати і посадити до в'язниці, а не писати в законі всяку маячню!

- Але як контролювати, щоб за будівництво не бралися ті, хто не вміють будувати? Щоб потім все не валилося і не гинули люди?

- На моє глибоке переконання, не може бути цивілізованого ринку, якщо не з'являться інститути самоврядування в будівництві. Слідом за проектом Закону "Про регулювання державній діяльності" з надр Мінрегіонбуду вийшов законопроект про СРО - саморегулюючі організації. Я не люблю цей термін, тому що він, з моєї точки зору, в корені неправильна. Саморегульовані організації - це коли нам треба щось у себе всередині відрегулювати, і ми регулюємо. А професійне самоврядування передбачає, що є професія, є учасники цієї професії і вони створюють механізм регулювання всередині професії - раз, і механізм взаємовідносин із суміжними галузями - два.

Про це ми і написали в рецензії на законопроект про СРО. Про те, щоб не було розмов про те, що будує хто попало, потрібно терміново вводити поняття професійного самоврядування. Запроваджена при участі Мінрегіонбуду практика індивідуальної сертифікації архітекторів та інженерів-будівельників може і повинна стати основою для створення єдиної Палати архітекторів і Палати інженерів-будівельників з максимальним делегуванням ряду державних повноважень у сфері контролю за діяльністю підприємств галузі і чітким поділом відповідних повноважень між організаціями професійного самоврядування та міністерством.

При цьому дуже важливий принцип обов'язковості участі архітекторів та інженерів-будівельників в регіональних відділеннях Палати архітекторів і Палати інженерів-будівельників та допуск до ведення господарської діяльності підприємств, що відповідають чіткому і вичерпного переліку вимог, пов'язаних, перш за все з персональної професійної відповідальністю фахівців-членів Палати, залучених такими підприємствами на основі трудового законодавства. Ця ж Палата повинна вести реєстр господарюючих суб'єктів.

Тобто я як директор відповідаю за фінансово-господарську діяльність, а за професійну діяльність, за якість робіт повинен нести відповідальність ще й фахівець. А чим він буде відповідати? Свободою своєї і можливістю продовжувати професійну діяльність. Тому що якщо раптом щось станеться і буде доведено, що це його помилка або недбалість, то він повинен втратити право займатися професійною діяльністю, його повинні виключити з реєстру - і все.

Тепер, що стосується експертизи. Сьогодні експертними функціями користуються різні міністерства, наприклад, МОЗ, МНС, Комітет енергозбереження, Мінекології, - у всіх є експерти, всі хочуть експертувати. За це отримують гроші: офіційні, неофіційні - будь-які. Але відповідальності ніхто ніякої не несе!

Якщо щось трапилося, а я архітектор, я, по ідеї, винен, тому що я повинен був запроектувати відповідно до норм і правил і поставив підпис свою. Під кожним листом креслення є підпис архітектора і підпис інженера-конструктора. А якщо щось не так - їх відповідальності немає, тому що була ж ще експертиза. Експерти ж не сказали, що я не правий, що там, може, треба було взагалі перерахувати щось, переробити. Виходить, експерти винні? А вони кажуть: а може підрядник винен? А судді хто? Але коли є професійне самоврядування - ось вони і судді.

Я, як замовник, повинен мати право найняти незалежного експерта, ліцензованого організацією професійного самоврядування, і отримати його висновок. Якщо він захоче, не дай Бог, цим висновком звести з кимось рахунки, він ризикує, що це експертний висновок стане предметом іншої експертизи, а потім - суду.

Тому що при організаціях професійного самоврядування існують ще й суди. Наприклад, у Німеччині всі справи, пов'язані з будівництвом розглядаються судами загальної юрисдикції, в яких один з суддів обов'язково представляє організацію професійного самоврядування у сфері містобудування або архітектури. Це така складна, але дуже логічна система

Ми ніби як йдемо тим самим шляхом, але йдемо своєрідно: давайте сертифікатів зараз надаємо, а професійне самоврядування - потім, може бути, коли-небудь ... Але потрібно розуміти, якщо не буде самоврядування, то гріш ціна буде всім цим сертифікатам і відповідальності. Але про професійне самоврядування сказано рівно два слова в законопроекті. Тому ще один документ, який буде регулювати діяльність ринку це закон про самоврядування в будівництві.

- Крім цього, чого ще не вистачає цим законом, що в ньому поганого?

- Ми вважаємо, що на період будівництва ніякої оренди бути не повинно. Якщо мені дається земля для будівництва - це не оренда, я не зможу повернути цю землю в первозданному вигляді. Навіщо ж ми закриваємо очі і називаємо це орендою? Це суперечить природі поняття "оренда".

Якщо земля належить муніципалітету, то існує суперфіцій - чудова процедура, придумана предками і записана в спеціальному розділі Земельного кодексу, що складається, на жаль, з однієї статті. З моєї точки зору могло б і мала б було бути записано в цьому законі - порядок передачі земельної ділянки: суперфіцій на період будівництва, а потім - або довгострокова оренда, або викуп ділянок, якщо це доцільно.

- Тігіпко каже, що якщо буде прийнятий закон у такому вигляді, то житлова нерухомість подешевшає на 20-30%. Ця цифра реальна?

- Думаю, немає. Адже про що ми говоримо? Ми фактично говоримо про хабарі, пов'язаних з отриманням дозволу на будівництво. Але я думаю, що не тут основна собачка порилася. Собачка порилася в іншому. До тих пір, поки ці процедури такі, як вони є, неможливо практично, будучи забудовником, отримати гроші від банку, тому що банк взагалі не розуміє, як йому контролювати процес.

Є загальносвітова практика - SPV (special purpose vehicle - "проектна компанія", створена для реалізації певного проекту або для певної мети - "МОСТ-Харків"), тобто створюється нульова компанія, яка отримує право забудови тієї чи іншої території, потім корпоративні права цій компанії, її окремий баланс.

www.zagorodna.com