Что и как влияет на стоимость загородной недвижимости?

Двух одинаковых участков не бывает, как не бывает и двух одинаковых домов. Тем не менее в сфере загородной недвижимости есть вполне четкие и понятные факторы, формирующие спрос на те или другие объекты. Мы попросили экспертов оценить влияние разных факторов на цену объекта в процентном отношении.

Основных ценообразующих моментов, которые оказывают максимальное влияние на стоимость, немного. Это месторасположение дома или участка, тип поселения и сопутствующая инфраструктура. В числе приоритетов также – площадь участка: примерно 12-15 соток.

Место решает все
Риэлторы сходятся в главном – при покупке земельного участка важнейшим критерием будет место. Практика показывает, что люди, если они действительно решили иметь дом за городом, в первую очередь выбирают именно место, а уже потом – проект и технологию строительства дома. Среди параметров хорошего месторасположения участка важны прежде всего его удаленность от города и качество подъезда к участку. Желаемое расстояние до города – не больше 100 км. Участки, которые находятся дальше 150-200 км от города, продаются долго, и цена таких вариантов обычно ниже, чем аналогичных объектов в стокилометровой зоне вокруг Петербурга.

На втором месте – наличие необходимых коммуникаций или возможность их иметь в ближайшей перспективе. Причем, по словам риэлторов, в популярных местах неплохо продаются дома «под снос» – именно как место для будущей стройки: несмотря на затраты, связанные с разборкой дома, коммуникации на таком участке уж точно имеются…

Наличие инженерной инфраструктуры обязательно для всех социальных групп, но необходимый минимум разнится. Так, для дома класса «бизнес» немаловажным оказывается наличие газа, а для «экономной» дачки достаточно электричества и водопровода за воротами.

Лишь после этих двух требований к участку в списке идут хорошая экология, включающая в себя живописность места и участка, чаще всего – наличие реки или другого водоема рядом. Еще лучше, если за околицей будет и лес – правда, от воды и леса под боком, при прочих равных, покупатель может и отказаться, особенно если собирается строить дом для постоянного проживания, да еще и сравнительно недорогой. Зато в последнее время все больше учитывается освоенность близлежащей территории – в частности, что построено вокруг да около (желательно – без шумных соседей) и какие населенные пункты поблизости.

Конечно, чем более высокое социальное положение имеет покупатель, тем тщательнее он будет выбирать место под загородный дом. Для представителей среднего класса очень важен их статус, потому они не станут строиться рядом с кособокой избушкой, а их выбор места жительства будет обусловлен не только будущими соседями, но и общественным мнением.

Кстати, нежелание соседствовать с «Васей-трактористом» зачастую вопрос не только снобизма, но и практического обустройства жизни. Так, люди одного круга нередко еще на стадии строительства могут договориться о совместном улучшении дороги или организации охраны, охватывающей несколько домов. При этом совершенно очевидно, что бОльшая часть деревенских жителей не смогут или не захотят оплачивать монтаж новой водопроводной трубы или очистку подъездов от снега, потому что у них нет денег либо они просто привыкли к существующим реалиям.

Зато для среднего класса куда меньшую роль играет статус земельного участка – садоводство или ИЖС. В конечном итоге обустроенное садоводство с соответствующими соседями может оказаться ничуть не хуже «индивидуальной жилой застройки» с тем же набором удобств.

Дом для поросенка должен быть крепостью
Ценообразующие параметры для дома несколько иные, чем для пустующего участка. В самом недорогом сегменте домов для постоянного проживания на первое место выходит такой фактор, как степень готовности дома – людей больше всего интересуют жилые дома в деревнях или поселках. Покупатели хотят приобрести крепкий дом с баней либо с некоторым набором подведенных к нему коммуникаций – должны быть хотя бы свет и вода, желательно – газ и канализация. В этом же классе жилой недвижимости важна возможность регистрации в данном населенном пункте, то есть высоко котируется статус земли ИЖС.

Для дома немаловажным фактором является материал стен. Так, при рассмотрении двух сходных по площади и планировке объектов более престижным и – как следствие – более дорогим и интересным будет вариант, выполненный в кирпиче. Кстати, возраст домов также очень важен: покупатели предпочитают объекты не старше 10-15 лет. Дома 1960-70-х годов постройки покупатели смотрят не слишком охотно.

Конечно, важным фактором выступает и удаленность, но рынок домов в этом случае четко делится на два сегмента: все объекты, расположенные не дальше 40-50 км от города, сегодня рассматриваются как дома для постоянного проживания или, по крайней мере, круглогодичного отдыха, то есть с возможностью поехать не только в отпуск на месяц, но и на выходные. А в рамках «дачной» недвижимости могут рассматриваться гораздо более отдаленные варианты, вплоть до Новгородской и Псковской областей, а также Волховского или Тихвинского района Ленинградской области…

Естественно, в рамках зоны постоянного проживания покупатели большое внимание уделяют и качеству дорог, и развитой социальной инфраструктуре в относительной близости от места будущего проживания. Магазин, возможность вызвать неотложку или быстро добраться до школы – все это оказывается не первым, но уже и далеко не последним пунктом в ряду критериев, по которым оценивается будущая покупка. Как для «экономных», так и для «дорогих» клиентов приоритеты – это безопасность, удобство проживания детей, комфортность жизни. Других вариантов фактически не бывает. При этом, скорее всего, важна будет вся социальная инфраструктура в комплексе.

Красивый вид за умеренные деньги
Для дачных вариантов гораздо более востребованным, чем близость к инфраструктурным объектам, оказывается приближенность дома к воде и лесу. Даже в посткризисное время для загородного отдыха люди стараются выбирать живописные места, именно с целью подобрать красивый вид по умеренной цене они готовы ехать за 150 и даже 200 километров.

Важность вида подчеркивают риэлторы и для покупателей дорогих дач – берег озера в шаговой доступности, непосредственная близость Ладоги или, в крайнем случае, соснового бора. И неважно, что после покупки они за лето ни разу не искупаются в близлежащем водоеме, а возьмут билет на самолет и съездят к морю или организуют на своем участке бассейн. Покупатели, тем не менее, все равно капризничают и хотят «получить хороший вид», желательно – на воду.

В отличие от вида, меньше всего, по мнению экспертов, сегодня на стоимость объектов влияет наличие «изюминок», которые были востребованы буквально накануне кризиса для коттеджей класса «бизнес» и выше: экзотического пруда с карпами, реконструированной усадьбы или часовни поблизости, вертолетной площадки или поля для полетов на парапланах – на сегодняшнем рынке такие «фишки» могут запомниться, но вряд ли приведут к сделке.

www.zagorodna.com