Що і як впливає на вартість заміської нерухомості?

Двох однакових ділянок не буває, як не буває і двох однакових будинків. Проте в сфері заміської нерухомості є цілком чіткі і зрозумілі фактори, що формують попит на ті чи інші об'єкти. Ми попросили експертів оцінити вплив різних чинників на ціну об'єкта в процентному відношенні.

Основних ціноутворюючих моментів, які надають максимальний вплив на вартість, небагато. Це місце розташування будинку або ділянки, тип поселення та супутня інфраструктура. У числі пріоритетів також - площа ділянки: приблизно 12-15 соток.

Місце вирішує всі
Ріелтори сходяться в головному - при купівлі земельної ділянки найважливішим критерієм буде місце. Практика показує, що люди, якщо вони дійсно вирішили мати будинок за містом, в першу чергу вибирають саме місце, а вже потім - проект і технологію будівництва будинку. Серед параметрів хорошого місця розташування ділянки важливі насамперед його віддаленість від міста і якість під'їзду до ділянки. Бажана відстань до міста - не більше 100 км. Ділянки, які знаходяться далі 150-200 км від міста, продаються довго, і ціна таких варіантів зазвичай нижче, ніж аналогічних об'єктів у стокілометрової зоні навколо Петербурга.

На другому місці - наявність необхідних комунікацій або можливість їх мати в найближчій перспективі. Причому, за словами ріелторів, у популярних місцях непогано продаються будинки «під знос» - саме як місце для майбутнього будівництва: незважаючи на витрати, пов'язані з розбиранням будинку, комунікації на такій ділянці вже точно є ...

Наявність інженерної інфраструктури обов'язково для всіх соціальних груп, але необхідний мінімум різниться. Так, для дому класу «бізнес» важливим виявляється наявність газу, а для «економною» дачки достатньо електрики і водопроводу за воротами.

Лише після цих двох вимог до ділянки в списку йдуть хороша екологія, що включає в себе мальовничість місця та ділянки, частіше за все - наявність річки чи іншої водойми поруч. Ще краще, якщо за околицею буде і ліс - правда, від води і ліси під боком, за інших рівних, покупець може і відмовитися, особливо якщо збирається будувати будинок для постійного проживання, та ще й порівняно недорогий. Зате останнім часом все більше враховується освоєність прилеглої території - зокрема, що побудовано навколо так близько (бажано - без гучних сусідів) і які населені пункти поблизу.

Звичайно, чим вище соціальне положення має покупець, тим ретельніше він буде вибирати місце під заміський будинок. Для представників середнього класу дуже важливе їх статус, тому вони не стануть зводиться поруч з кособокий хатинкою, а їх вибір місця проживання буде обумовлений не тільки майбутніми сусідами, але й громадською думкою.

До речі, небажання сусідити з «Васею-трактористом» часто питання не тільки снобізму, але й практичного облаштування життя. Так, люди одного кола нерідко ще на стадії будівництва можуть домовитися про спільне поліпшення дороги або організації охорони, що охоплює кілька будинків. При цьому цілком очевидно, що більша частина сільських жителів не зможуть або не захочуть оплачувати монтаж нової водопровідної труби або очищення під'їздів від снігу, тому що у них немає грошей або вони просто звикли до існуючих реалій.

Зате для середнього класу куди меншу роль грає статус земельної ділянки - садівництво або ІЖС. У кінцевому підсумку облаштоване садівництво з відповідними сусідами може виявитися нітрохи не гірше «індивідуальної житлової забудови» з тим же набором зручностей.

Будинок для поросяти має бути фортецею
Ціноутворюючі параметри для дому дещо інші, ніж для порожньої ділянки. У найдорожчому сегменті будинків для постійного проживання на перше місце виходить такий чинник, як ступінь готовності будинку - людей найбільше цікавлять житлові будинки в селах або селищах. Покупці хочуть придбати міцний будинок з лазнею або з деяким набором підведених до нього комунікацій - повинні бути хоча б світло і вода, бажано - газ і каналізація. У цьому ж класі житлової нерухомості важлива можливість реєстрації в даному населеному пункті, тобто високо котирується статус землі ІЖС.

Для дому важливим чинником є ??матеріал стін. Так, при розгляді двох схожих за площею і плануванням об'єктів більш престижним і - як наслідок - більш дорогим і цікавим буде варіант, виконаний в цеглі. До речі, вік будинків також дуже важливий: покупці віддають перевагу об'єкти не старше 10-15 років. Будинки 1960-70-х років споруди покупці дивляться не надто охоче.

Звичайно, важливим чинником виступає і віддаленість, але ринок будинків у цьому випадку чітко ділиться на два сегменти: всі об'єкти, розташовані не далі 40-50 км від міста, сьогодні розглядаються як будинки для постійного мешкання або, принаймні, цілорічного відпочинку, то тобто з можливістю поїхати не тільки у відпустку на місяць, але і на вихідні. А в рамках «дачної» нерухомості можуть розглядатися набагато більш віддалені варіанти, аж до Новгородської та Псковської областей, а також Волховського або Тихвинського району Ленінградської області ...

Природно, в рамках зони постійного проживання покупці велику увагу приділяють і якістю доріг, і розвиненою соціальною інфраструктурою у відносній близькості від місця майбутнього проживання. Магазин, можливість викликати швидку або швидко дістатися до школи - все це виявляється не першим, але вже і далеко не останнім пунктом у ряду критеріїв, за якими оцінюється майбутня покупка. Як для «економних», так і для «дорогих» клієнтів пріоритети - це безпека, зручність проживання дітей, комфортність життя. Інших варіантів фактично не буває. При цьому, швидше за все, важлива буде вся соціальна інфраструктура в комплексі.

Гарний вигляд за помірні гроші
Для дачних варіантів набагато більше затребуваним, ніж близькість до інфраструктурних об'єктах, виявляється наближеність будинку до води і лісу. Навіть у посткризовий час для заміського відпочинку люди намагаються вибирати мальовничі місця, саме з метою підібрати гарний вигляд за помірною ціною вони готові їхати за 150 і навіть 200 кілометрів.

Важливість виду підкреслюють ріелтори і для покупців дорогих дач - берег озера в крокової доступності, безпосередня близькість Ладоги або, в крайньому випадку, соснового бору. І неважливо, що після покупки вони за літо жодного разу не викупаються в прилеглому водоймі, а візьмуть квиток на літак і з'їздять до моря або організовують на своїй ділянці басейн. Покупці, тим не менше, все одно вередують і хочуть «отримати гарний вигляд», бажано - на воду.

На відміну від виду, менше за все, на думку експертів, сьогодні на вартість об'єктів впливає наявність «родзинок», які були затребувані буквально напередодні кризи для котеджів класу «бізнес» і вище: екзотичного ставка з коропами, реконструйованої садиби або каплиці поблизу, вертолітного майданчика або поля для польотів на парапланах - на сьогоднішньому ринку такі «фішки» можуть запам'ятатися, але навряд чи приведуть до угоди.

www.zagorodna.com