Чехия – островок стабильности

Эта европейская страна не видела таких взлетов и падений цен на жилье, как ее соседи. Украинцам Чехия близка - относительно понятный язык, дружелюбное отношение местных жителей, демократичные нравы... Что еще стоит учитывать, рассматривая возможность инвестиций в недвижимость Чехии – ответы на этот вопрос в одном клике мышкой – или чуть ниже.
Национальная ситуация

Действительно, Чехия легче многих стран переживает экономический кризис. Здесь нет большого внешнего долга, есть собственная валюта. Экономика стабильно развивалась и росла, а на рынке недвижимости не наблюдалось резких скачков, как в Испании, Португалии или Черногории. И в общем случае покупатели здешнего жилья не боятся, что их вложения обесценятся по не зависящим от них обстоятельствам.

Чешская недвижимость росла в цене с начала 2000-х. Росла быстро – на 15-20% в год. Так, если еще в начале 2000-х годов, средняя стоимость квадратного метра жилья составляла порядка €300 - €500, то в последние, “предкризисные”, годы (2007 и 2008) цены подскочили до €1 500 - €2 500. В самых престижных местах средняя стоимость квадратного метра составила €4 000.

В 2009-м был отмечен спад спроса на чешскую недвижимость. Но обрушения рынка не произошло. Максимальное снижение цены коснулось рынка вторичного жилья и составило 35%. Причем пострадала не самая привлекательная вторичка, а квартиры в панельных домах, не слишком качественные и неудобно расположенные. Новое жилье, напротив, почти не упало в цене.

Сейчас самыми доступным в столице (мы говорим о ней, как о самой привлекательной части страны) являются объекты в Западной и Восточной Праге, где квадратный метр стоит от €1750 до €2000. В исторических районах Прага-1 и Прага-2 стоимость квадратного метра приближается к отметке €4000. Старые дома в центре Праги и Карловых Вар выкупаются под реконструкцию и продаются уже с высококачественной отделкой по средней цене от €4 500 за квадратный метр.

По мнению риэлторов, в 2013 году на рынке недвижимости Чехии можно выделить несколько тенденций. Во-первых, произошло относительно четкое разделение покупателей на тех, кто выбирает дорогую недвижимость – в основном в Праге и Карловых Варах - стоимостью от €250-300 тыс. и тех, кто старается купить жилье стоимостью до €100 тыс – в основном, в тех же местах.

Во-вторых, отметим: те, кто покупает дорогое жилье, как правило, не пользуются ипотекой. А те, кто приобретает жилье стоимостью до €100 тыс., напротив, часто берут ипотечные займы. По мнению риэлторов, в соответствии с этим расслоением, выросли продажи недорогого жилья в Праге и Карловых Варах и дорогой недвижимости. Средний сегмент остался неизменным – количество сделок практически не изменилось.

Максим Петушков, специалист компании «Sodul Development s.r.o»: «Преимущество Чехии для инвестиций в недвижимость заключается в наличии в стране собственной национальной валюты – чешской кроны. Недавно Национальный банк Чехии на 7% опустил чешскую крону по отношению к евро и к доллару. Поэтому инвестиционная привлекательность чешской недвижимости повысилась, ведь наши соотечественники давно хранят свои сбережения именно в валюте. Таким образом, из всех европейских стран в Чехии покупать стало выгоднее всего, так как недвижимость подешевела сразу на 7%».

Сергей Веселин, директор отдела продаж компании «Vessan Reality»: «На мой взгляд, рынок недвижимости Чехии является более стабильным, чем рынки тех стран, где любят отдыхать на море россияне и украинцы. Инвестиции в Чехию меньше подвержены какому-либо кризису».

Анна Колдова, генеральный директор компании «Santana Prague»: «Ни в одной стране Европы не продается столько исторической недвижимости, как в Чехии. Здесь берегут свое архитектурное наследие и не дают сносить старые здания в угоду новостроям. Таким образом, в украинцев есть реальная возможность приобрести недвижимость, например, в доме XVII века по вполне разумной цене».

Порог входа

Самая дешевая недвижимость в Праге стоит около €50 тыс. Однако минимальная стоимость жилья, которая будет пользоваться спросом и у последующих покупателей, как правило, чуть выше - €70-80 тыс. Именно на такую стоимость стоит рассчитывать, приобретая жилье в этой стране с инвестиционными целями.

Если хочется жить с комфортом, можно найти и более бюджетные варианты. За пределами Праги, например, в Теплице, хорошая квартира стоит €35-40 тыс. Есть варианты дешевле – и не так далеко от Праги. Так, в городе Бероуне, который находится всего в 20 км от столицы, можно найти апартаменты всего за €30-32 тыс. Однако с инвестиционной точки зрения такое вложение не будет приносить желаемую прибыль. К тому же украинцы в основном все-таки предпочитают Прагу, где за такую цену жилья не найти.

Анна Колдова: «Если клиент планирует переехать только спустя пару лет после приобретения квартиры, то он покупает просторную квартиру в новостройке, расположенной в тихом районе с развитой инфраструктурой за €120-150 тыс. На время его отсутствия квартиру можно сдать в долгосрочную аренду, например семейной паре. При таком развитии событий, к моменту переезда квартира остается в отличном состоянии.

Есть клиенты, которые сразу не планируют жить в квартире, а только сдавать ее. Им подойдут апартаменты за эту же сумму, но меньшей площади, расположенные в центре Праги - их легко можно сдавать на несколько дней. Конечно, сменяющие друг друга жильцы могут привести недвижимость в плачевное состояние, но ее рентабельность с лихвой окупает периодическую необходимость ремонта».

Перспективы продажи

Те, кто покупал недвижимость в Чехии пять лет назад, смогли заработать на перепродаже жилья в том случае, если они покупали квартиры в исторической части Праги. Но доходы вряд ли сильно впечатлят: цены росли примерно на 3% в год.

Но все равно: самыми ликвидными объектами остаеются столичные квартиры. В тех же Карловых Варах очень ярко выражена сезонность роста цен на жилье.

Сергей Веселин: «За последние пять лет стоимость ликвидной недвижимости - в центральных районах Праги – выросла на 8-10%. Стоимость же неликвидной недвижимости за этот период, наоборот, снизилась. Таким образом, для успешного инвестирования нужно правильно выбирать объект».

Анна Колдова: «На мой взгляд, в настоящий момент для людей, планирующих вложиться в Чехию, открываются самые радужные перспективы. С 2014 года вступает в силу новый Гражданский кодекс. Он принесет ряд позитивных изменений в сфере владения недвижимостью, что ещё сильней защитит права собственников недвижимости.. Аналитики прогнозируют продолжение устойчивого роста цен на недвижимость в Чехии, что позволит украинцам не переживать за сохранность своих инвестиций. Стоит отметить, что этот рост не является “ценовым пузырем”, а обеспечен соотношением принятых государством законодательных мер в сфере недвижимости».

Перспективы аренды

Покупка жилья для сдачи в аренду в Чехии популярна среди россиян. Доходность жилой недвижимости составляет от 5% до 7% годовых. Этот вид инвестиций гораздо популярнее, чем перепродажа жилья.

При поиске жилья для сдачи в аренду не стоит пренебрегать объектами, находящимися в не лучшем состоянии. В Чехии сделать ремонт в самой запущенной квартире стоит не так уж и дорого: даже дешево по сравнению со стоимостью объекта. Таким образом, можно купить непрезентабельную квартиру и поднять ее стоимость в полтора раза после проведенного ремонта.

Никаких уникальных особенностей, связанных с арендой, на чешском рынке нет. Можно поручить сдачу в аренду своего объекта недвижимости управляющей компании, в таком случае придется заплатить ей разово одну месячную стоимость арендной платы.

Большим спросом аренда квартир в Праге и пригородах пользуется у студентов, а также у туристов, которые предпочитают снимать посуточно апартаменты вместо бронирования номеров в отелях.

Отдельно оговорим ситуацию, когда приобретается объект, который уже сдается в аренду. В таком случае, если жилец связан с предыдущим владельцем длительным договором, то арендную плату новому владельцу он будет платить именно исходя из старого контракта. И покупатель квартиры не имеет права выселить жильца до истечения договора аренды - и не имеет права повысить ее стоимость...

Максим Петушков: «Максимальный доход с посуточной сдачи недвижимости в аренду можно получить, приобретая объекты в центре Праги или Карловых Вар, если же говорить о долгосрочной аренде, то самыми прибыльными будут, наоборот, новостройки в получасе езды от центра этих городов».


Сергей Веселин: «При покупке недвижимости для последующей сдачи в аренду необходимо обратить внимание на инфраструктуру, близость к центру, транспортную доступность. На моей практике, практически все россияне, которые хотят сдавать недвижимость в аренду, прибегают к услугам управляющих компаний».


Анна Колдова: «Самый большой доход при сдаче недвижимости в аренду можно получить в Праге и ее пригородах с хорошей транспортной доступностью. Небольшая квартира может приносить доход от €6 тыс. в год, а больший жилой объект или коммерческая недвижимость может и €160-300 тыс., что не является пределом. Максимальный доход при сдаче недвижимости в аренду ограничен только типом инвестиции».


Вывод

Инвестиционная привлекательность Чехии сосредоточена в ее столице. Именно здесь квадратные метры приносят самый желанный доход и пользуются спросом. Преимущества Чехии для капиталовложений в «бетон» многочисленны. Низкий налог на недвижимость, большое соотношение исторического архитектурного фонда и легкая транспортная доступность до остальных европейских стран притягивают наших соотечественников.


Поскольку рост цен на жилье составляет всего около 3% в год, самым выгодным типом инвестиций является аренда купленного жилья, а не его перепродажа. Именно на нее делают ставку большинство россиян, рассматривающих объекты в Чехии в том числе и как возможность заработать.

www.zagorodna.com