Цена близости к природе

Из 4579,9 тыс. га Подмосковья на лесные угодья приходится 1838 тыс., или 40,1%. Казалось бы, каждый желающий может обзавестись домиком. Однако и по федеральному, и по муниципальному законам строительство на землях лесного фонда запрещено, а перевод в категорию «под жилищное строительство», увы, практически невозможен. Тем не менее в Подмосковье существуют десятки лесных поселков, большинство из них — элитные.

Старые и новые
Эксперты приводят разные данные по поводу количества лесных поселков. Одни говорят, что на них приходится 15% из восьми сотен готовых и строящихся объектов. Другие утверждают, что если комплекс хотя бы примыкает к сосновому бору или березовой роще, его можно считать зеленым, и таких в области 25%. Петр Кирилловский, директор по маркетингу поселков «Величъ» и «Lipki Парк», вообще считает, что за исключением стародачных мест лесными можно назвать не более 3% поселков. Большая часть загородного жилья появилась еще в советские годы (Немчиновка, Малаховка, Кратово и т. д.). Кроме того, периодически возникали госдачи и ведомственные поселки — Николина гора, Барвиха, Вымпел, Горки… Происхождение земли под поселками, построенными в «новорусское» время, было самым разным. Часто участки переходили к девелоперам от бывших колхозов, расформированных военных частей, вымерших деревень. Сегодня вывод предприятий и выделение их зон под жилую застройку называется редевелопментом. И таких территорий в Подмосковье — сотни.

Множество сосновых поселков обосновалось на Рублевке и дальней Киевке, березовых — на Симферопольском, Калужском шоссе. Из только что построенных и заселенных стоит назвать элитные и престижные «Довиль» (10 км от МКАД), «Грибово» (12 км), «Клуб 2071» (20 км) на Минском направлении. На Рублевке — «Санаторий Барвиха», «Сады Майндорф» (7км), «Ландшафт» (10 км), «Сосновый бор» (24 км), «Коттон Вэй» (26 км), «Лесные дали» (35 км). На Ильинском шоссе — «Архангельское» (9 км), на Киевском — «Серебряный век» (35 км). Богато подобными объектами Новорижское направление — «Никольская слобода» (9 км), «Вымпел» (14 км), Bosconi (17 км), «Шервуд» и «Риверсайд» (25 км), «Покровское-Рубцово» (35 км). На Дмитровке можно выделить поселки «Фортуна» и «Пестово» (последний к тому же находится у большой воды).

У нас все честно
Наличие леса на территории — один из главных факторов, способствующих повышению классности объекта. Как правило, такие поселки относятся к элит- и бизнес-категории. Хотя было время, когда девелоперы пытались продавать якобы элитную недвижимость в лесу, расположенную либо на границе, либо вообще за чертой Московской области. Успешными эти проекты так и не стали. Да и кризис расставил все по своим местам: практически все комплексы далее 70 км от МКАД теперь позиционируются как добротный экономкласс, причем вне зависимости от того, в лесу они стоят или в чистом поле.

Самостоятельное строительство обернется огромными затратами средств и времени. Зато купить дом на вторичном рынке вполне реально. Можно подыскать коттедж и в строящемся поселке, на территории которого девелопер уже высадил дубы и сосны. Чтобы участок считался лесным, на 20 сотках должно расти как минимум 30 деревьев высотой от 15 м. По возрасту строгих ограничений нет: 15-20, 20-30 лет. Главное, чтобы это были не саженцы. Некоторые застройщики пытаются схитрить, втыкая на площадке десяток пятиметровых сосенок. По мнению экспертов компании «Загородный проект», лесным такой участок назвать нельзя. Правильный термин в этом случае — участок с ландшафтом. Ведь настоящий лес — это особый микроклимат, для создания которого понадобится как минимум половина человеческой жизни. Правда, стоимость такого удовольствия в зависимости от места и качества насаждений гораздо выше.

Золотая земля
Если сотка голой земли на 20-м км Рублево-Успенского шоссе обойдется в $40-60 тыс., то за сотку с лесом в тех же местах придется выложить $80-100 тыс. В престижных Барвихе и Жуковке лес вдвое дороже: сотка с деревьями — $200 тыс., поле — $80-100 тыс. На отрезке от Жуковки до Горок-2 участок с лесом стоит на 30-150% больше. На Новой Риге до «бетонки» лес увеличивает стоимость земли на 20-200%. По Калужскому направлению — на 20-50%. На всем протяжении Киевской магистрали — до 30%. По словам Игоря Заугольникова, директора департамента маркетинговых коммуникаций Rodex Group, цены на лесные участки большей частью непомерны. В среднем доплата за лес сегодня составляет 30-60%. Наиболее дороги хвойные породы — южные или корабельные сосны, «чистокровные» ельники.

И если даже на участке нет ни одного деревца, но дом стоит на окраине, за которой простирается реликтовый бор, можно рассчитывать на его кусочек. Правда, приобрести его никто не позволит, а вот снять лет на 49 законом не возбраняется. «Аренда участка в лесном фонде — отработанный процесс, — отмечает Самир Джафаров, коммерческий директор компании 11 Invest. — Но арендованную часть рощи позволено использовать только для рекреационных целей: мостить и прокладывать дорожки, устанавливать скамейки, ничего более. Впрочем, этого вполне достаточно. Субаренда категорически запрещена. В обязанности арендатора входит охрана и защита участка, но ограждать его он не имеет права».

В последнее время, чтобы не ссориться с государством, девелоперы самостоятельно озеленяют территории будущих поселков. Такие работы, пусть даже дорогие, повышают не только стоимость земли, но и класс комплекса. Таков, к примеру, Millennium Park.

Зеленая гибридизация
При разработке генерального плана застройки девелоперы и архитекторы довольно бережно относятся к уже имеющимся деревьям. Наличие леса увеличивает стоимость домовладения если не вдвое, то по крайней мере процентов на 30-50. Если говорить конкретно, то, к примеру, в Millennium Park коттедж площадью 650 кв. м, расположенный на примыкающем к лесу участке размером 50 соток стоит 125 млн руб. Похожий вариант, но чуть меньше (40 соток, 550 кв. м) предлагается за 100 млн. И, наконец, дом площадью 450 кв. м, расположенный вдали от леса и парка на участке 30 соток, стоит 67 млн. Разница, как говорится, очевидна. Хотя, если не пугает дорога и расстояния, можно подыскать жилье дешевле. Например, дом площадью 110 кв. м на 10 сотках в «Золотых Песках» можно приобрести всего за 4,1 млн руб. Чуть дороже в «Сосновых берегах»: за коттедж площадью 131 кв. м на 16 сотках просят 5,6 млн. Оба поселка расположены в окружении хвойных лесов, на первой линии Можайского водохранилища, обладают развитой инфраструктурой, которая включает в себя не только благоустроенные пляжи, магазины, рестораны, но и собственные яхт-клубы.

Цена близости к природе
Жизнь в лесном поселке — удовольствие недешевое. Скажем, если площадь озеленения составляет 5 га и нет садовника, консультации у специалистов неминуемо станут регулярными, а стоит такая услуга от 2,5 до 5 тыс. руб. Но если даже УК не пожалела 35-40 тыс. руб. и предусмотрела необходимую штатную единицу, разовые затраты никуда не денутся. С открытием весенне-летнего сезона придется делать деревьям прививки, закупать химикаты для борьбы с вредителями (10-30 тыс. руб.), запасаться удобрениями (20 тыс. руб.), подсаживать новые деревья. Цены в зависимости от сорта и размера начинаются от 500 руб. и доходят до 60 тыс. за экземпляр. Так, двух-трехметровая горная сосенка стоит от 4 тыс., такого же размера клен — 10 тыс., дуб — 7 тыс., полутораметровая туя — 5 тыс. Взрослые деревья на порядок дороже. Да еще вопрос — приживутся ли… К разовым затратам можно отнести только закупку техники и инвентаря.

Расходы на оздоровление деревьев включаются в ежемесячные коммунальные платежи лишь изредка. Обычно когда возникает необходимость подпилки высохших веток, уборки пеньков жители скидываются и нанимают соответствующих специалистов. Тем не менее, говорят эксперты, разовые расходы на поддержание лесного хозяйства в надлежащем состоянии почти всегда автоматически становятся постоянными. «Довольно часто к обычным коммунальным платежам добавляется определенная сумма на облагораживание и поддержание леса, — подтверждает Дмитрий Цветков, директор департамента загородной недвижимости компании Penny Lane Realty. — Например, в поселке «Лапино», где площадь «общественного» леса составляет около 40 га, жители платят за его охрану, освещение и уборку от листьев, веток, иголок». Так что жизнь в лесном поселке оказывается на 30-50% дороже.
Источник: «Фотонедвижимость»
\