Быть или не быть инфраструктуре в коттеджных городках

06.08.2018 00:15
Быть или не быть инфраструктуре в коттеджных городках Некоторые эксперты отмечают тренд на сокращение внутренней инфраструктуры в дорогих коттеджных поселках. Сегодня покупателям все чаще предлагается пользоваться инфраструктурой близлежащих городов. Однако при ближайшем рассмотрении ситуация оказалась не столь однозначной. Реально ли подобрать проект со всеми удобствами даже в кризисные времена? История вопроса

За последнее десятилетие в загородных поселках бизнес-класса из-за убытков закрылось большая часть ресторанов и фитнес-клубов. По словам экспертов, до наступления мирового экономического кризиса в 2008 году девелоперы старались обеспечить своим проектам конкурентное преимущество за счет создания в них развитой инфраструктуры. Кроме детских и спортивных площадок они строили оборудованные зоны для отдыха, а также такие заведения, как ресторан, магазин, салон красоты, и многое другое. Однако ухудшение экономической конъюнктуры внесло свои коррективы: застройщики не смогли дальше возводить и поддерживать работу большей части полезных и развлекательных объектов.

На стадии активных продаж застройщики нередко собственными силами поддерживали находящиеся в поселках рестораны, поскольку они увеличивали спрос. Однако после прекращения денежных вливаний рестораны закрывались меньше чем через год. В кризисные времена развитая инфраструктура поселка, включающая оздоровительные и развлекательные заведения, может функционировать только при условии высокой посещаемости, которая является большой редкостью.

Другая традиционная практика на коттеджном рынке заключается в строительстве девелоперами административных зданий, таких как школы и детские сады, после чего они подбирают профессиональных операторов. Однако даже этот процесс для многих из них оказался трудоемким и не всегда приводящим к ожидаемому эффекту. В итоге коттеджный поселок с инфраструктурой под Киевом стал более редким явлением загородной жизни.

Инфраструктура общего доступа

Чтобы хоть как-то обеспечить рентабельность своим проектам, даже закрытые и элитные поселки разрешают пользоваться своей инфраструктурой всем желающим, но по цене, иногда выше рыночной. Тут решающую роль играет вопрос позиционирования — то, что скрыто от большого числа глаз, всегда привлекает больше, чем то, что легко доступно. 

От единичных объектов до масштабных центров

Иметь достаточный трафик для достижения рентабельности единичным заведениям мешает низкая плотность населения в малоэтажных кварталах. Поэтому некоторые застройщики сами строят целые торгово-развлекательные комплексы. 

Островки частной инициативы

В докризисные времена некоторые собственники домов в поселках бизнес-класса и выше сами выступали в качестве операторов или арендаторов досуговых и ресторанных проектов. К примеру, клиент приобретает участок земли под строительство своего загородного дома и еще один участок – под открытие бургерной, фитнес-клуба или салона красоты. — Таким образом, у него есть возможность развивать бизнес, а инфраструктурная ценность поселка для жителей возрастает. В итоге от этого выигрывают все — и предприниматель, и девелопер.

Не инфраструктурой единой

В целом после 2008 года внутренняя инфраструктура нового поселка стала весьма сомнительным критерием выбора,. Основная причина заключается в сроках строительства. Дело в том, что по-настоящему масштабные и значимые объекты строятся в последнюю очередь. Таким образом, покупатель приобретает всего лишь обещание строительства школы, садика, спортивного центра или парка, а не готовые удобства. Но к настоящему моменту люди уже поняли, что простым обещаниям верить нельзя. Каким бы надежным не был застройщик, его статус и планы могут измениться в одну минуту. Объекты инфраструктуры, в основном, возводятся, когда поселок заселен минимум на 50%, а то и больше. Это связано с тем, что для девелопера они не рентабельны, и их окупаемость напрямую зависит от арендаторов. Кроме того, эти объекты не такие масштабные, как в многоквартирных жилых комплексах. Поэтому стоимость жилья в загородных поселках незначительно зависит от инфраструктуры.

Таким образом, сегодня покупатель, в первую очередь, выбирает не инфраструктуру, а локацию. Причем речь идет не о стоимости земли, а об удобстве проживания. К примеру, если хотя бы одному члену семьи предстоят ежедневные поездки в столицу, зона за тридцатым километром от Киева не будет даже рассматриваться.

Если говорить только про элитный сегмент, то для недвижимости высокого уровня вопрос расположения — принципиальный и определяющий собственно класс объекта. Расположение ближе к Киеву всегда считалось на элитном рынке более престижным и, соответственно, дорогим. 

Другие важные критерии — готовность проекта и его надежность. По оценкам компании "РеалЭкспо", более 80% сделок в сегменте бизнес-класса совершаются в нескольких полностью обустроенных поселках, с уже сложившейся инфраструктурой, которые можно пересчитать по пальцам одной руки. Причем эти немногие проекты относятся как к первичному, так и к вторичному сегментам. И здесь покупатели готовы переплатить, ведь они видят результат и стремятся попасть в определенный социальный круг.

Взгляд в будущее

По мнению Виктора Коваленко, директора компании "РеалЭкспо", в будущем концепция проекта будет определяться насыщенностью локации внешней инфраструктурой: «Никто не будет городить огород там, где он уже есть. Но и поселок в лесу, рассчитанный на постоянных жителей, который не сможет обеспечить им комфортное проживание, не имеет право на жизнь и спросом пользоваться не будет». Вопрос инфраструктуры смещается в иную плоскость: часто посещаемые инфраструктурные объекты должны быть не столько внутри самого поселка, сколько в шаговой доступности от него. Это выгоднее и застройщикам, и жителям, для которых главное — сохранить тихую, добрососедскую атмосферу. В свою очередь, Виктор Коваленко прогнозирует, что тенденция к сокращению инфраструктуры в новых поселках продолжится в ближайшие несколько лет. Однако дальше в гонке за снижением себестоимости проекта, победит тот, кто найдет здравый баланс между инфраструктурой первой необходимости и «фишками», увеличивающие продажи среди малой целевой группы покупателей.


Однако Юлия Шубина высказала несколько отличную точку зрения. По ее мнению, сокращение внутренней инфраструктуры в некоторых проектах вызвано неудачными концепциями с не просчитанной экономикой. Такие проекты могут выживать на растущем рынке, однако кризис сразу выявляет их недостатки и заставляет сокращать непродуманные расходы. Если же создавать внутреннюю инфраструктуру со знанием дела, то она будет востребованной даже сейчас. Михаил Африканов считает, что спрос на развитую инфраструктуру в загородных поселках будет в ближайшие годы только расти, несмотря на кризис.

Если посмотреть на общую картину, то тенденция сокращения внутренней инфраструктуры действительно существует. Однако она затронула не все загородные проекты. При желании коттеджный поселок с инфраструктурой найти вполне реально. Другой вопрос в том, станет ли в будущем таких мест больше или меньше. Пока он остается открытым, и разрешение ситуации во многом зависит от экономической конъюнктуры.

www.zagorodna.com
Понравился материал?Быть или не быть инфраструктуре в коттеджных городкахПодпишись на рассылку
Ваши комментарии:
Ваше мнение будет первым. Спасибо Вам за прочтение статьи. Желаю счастья! Прошу в комментарии ниже поделиться Вашим мнением
 
 
Войти