Оксана Остапчук Руководитель сектора развития продаж OLX Недвижимость
По прогнозу НБУ, из-за того, что жилой фонд уменьшается из-за разрушения, а новые проекты начинаются реже — вероятным становится дефицит предложения на рынке жилья в долгосрочной перспективе.
Насколько такой прогноз может соответствовать действительности и действительно ли в будущем в Украине ожидается дефицит на рынке жилья?
Сейчас достаточно сложно делать прогнозы в долгосрочной перспективе, ведь ситуация в стране меняется постоянно, рынок очень чувствителен к любым новостям и событиям. Мы можем говорить о дефиците, если спрос будет постоянно расти, а количество предложений будет падать. Или же, если объемы уже разрушенного жилья или того, которое еще будет разрушенным, будут уступать объемам нового построенного или восстановленного жилья.
Стоит учитывать, что стабильность рынка измеряется как предложением, так и спросом, а сейчас мы имеем более 8,2 млн украинцев, которые по данным ООН выехали из Украины после полномасштабного вторжения. Опендатабот отмечает, что разница между теми, кто выехал и кто вернулся составляет 2,4 млн человек. Поэтому и количество людей, которые сейчас готовы инвестировать или покупать жилую недвижимость, меньше довоенного периода. Например, в Харькове мы сейчас имеем растущую динамику по количеству предложений, в частности в продаже 1-комнатных квартир, но объемы находятся на уровне 63% по сравнению с январем 2022-го. Количество откликов так вообще на уровне 38% и от месяца к месяцу может быть как стремительный рост, так и падение. Ситуация с рынком недвижимости в Харькове остается нестабильной и в целом, предложений больше, чем желающих купить там жилье.
Зато в более безопасных регионах, в частности в Киеве и области, наблюдаем постоянный рост количества доступных объектов для покупки. Спрос тоже не стоит на месте. Поэтому данные остаются удовлетворительными и пока не говорят о значительном превышении спроса над предложением.
По данным OLX Недвижимость в более безопасных областях Украины, количество откликов на продажу квартиры первичного рынка с 2021 по 2023 увеличилось почти на 80%.
Дефицита на рынке жилья в ближайшее время ожидать не стоит. В долгосрочной перспективе на это будут влиять различные факторы: какая часть населения вернется домой, насколько быстро и в полной мере восстановится строительство жилых комплексов, каким будет спрос на жилье, какими будут цены и какой будет покупательная способность граждан и тому подобное. Конечно, на это также будет влиять позиция и работа государства: какие государственные программы будут реализованы, заработает ли Фонд ликвидации последствий вооруженной агрессии, какая будет инвестиционная привлекательность нас как страны.
В общем, на Западе и в центре Украины строительство и восстановление набирает обороты. Кроме этого, начинается работа над совершенно новыми проектами и планируется их реализация. Этой информацией поделились с нами наши бизнес-клиенты, они уверены, что ситуация на рынке жилой недвижимости значительно улучшилась по сравнению с прошлым годом и прогнозируют развитие этого сегмента.
Конечно, от получения разрешений на строительство, возведения котлована и до готового жилья и сдачи в эксплуатацию может пройти много лет. Хорошо, если речь идет о 2 годах всего процесса строительства и реализации, но часто мы видим и 3, и 4 и 5 лет ожидания инвесторов или будущих жильцов. Но это уже говорит о том, что девелоперы готовы полноценно возобновлять свою работу. А значит будущее у рынка продажи жилья точно есть.
Не забываем, что вторичный рынок тоже стремительно развивается и по объемам он больше, чем рынок новостроек. Владельцы недвижимости отмечают, что все чаще после сдачи в аренду своего жилья, принимают решение о его продаже. Причины разные: переезд за границу, потребность в деньгах и тому подобное. В общем, в более безопасных областях Украины, спрос на продажу квартир вторичного рынка по сравнению с 2021 годом увеличился на 88%.
Менее гибкими, конечно, являются территории, вблизи которых ведутся боевые действия или которые чаще всего подвергаются разрушениям. К примеру, Харьковская и Запорожская области сейчас имеют количество предложений на уровне 50% от довоенного состояния. Вместе с тем на таком же уровне находится спрос. Рынок Одессы по объемам объектов восстановился до довоенного, но учитывая последние систематические обстрелы, интерес населения к покупке жилья в этом регионе снизился. Рынки Одессы и Киева в сегменте продажи/покупки недвижимости являются самыми крупными как с точки зрения предложений, так и с точки зрения спроса, и сейчас мы не видим здесь предвестников дефицита. Наиболее вероятен он действительно в тех регионах, где жилье разрушается чаще, а восстановление почти или полностью отсутствует. Однако для таких регионов характерно внутреннее перемещение лиц в более безопасные города и области, где сначала люди арендуют жилье и, наконец, начинают задумываться о покупке.
Как можно предотвратить дефицит на рынке жилья?
Уже сейчас есть закон о компенсации разрушенного или поврежденного жилья (заявку можно оформить через Дію). Однако это не говорит об увеличении количества предложений, а означает, что большее количество граждан становятся участниками рынка недвижимости и ищут себе объекты для покупки, поэтому их и надо обеспечить таким жильем.
Развитие программы ипотек, наоборот, стимулирует покупку жилья как на вторичке, так и в новостройках, поэтому количество предложений может падать. По моему мнению, готовность банков кредитовать объекты застройщиков, которые находятся на стадии строительства, могло бы частично решить проблему. Ведь сейчас соискатели в основном готовы вкладывать средства в уже готовое жилье или достроенное на 80%+.
Государству, бизнесу и нам всем важно строить привлекательную среду для иностранных инвестиций, что положительно повлияет на экономику в целом и на рынок недвижимости в частности. Восстановление Украины, привлечение каждого украинца к этому процессу, активная работа фондов по восстановлению и ликвидации последствий вооруженной агрессии тоже помогут стабильности на рынке жилой недвижимости.
Комментарии