Оксана Остапчук, Керівниця сектору з розвитку продажів OLX Нерухомість
За прогнозом НБУ, через те, що житловий фонд зменшується через руйнування, а нові проєкти розпочинаються рідше — ймовірнішим стає дефіцит пропозиції на ринку житла в довгостроковій перспективі.
Наскільки такий прогноз може відповідати дійсності та чи дійсно в майбутньому в Україні очікується дефіцит на ринку житла?
Зараз досить складно робити прогнози в довгостроковій перспективі, адже ситуація в країні змінюється постійно, ринок дуже чутливий до будь-яких новин та подій. Ми можемо говорити про дефіцит, якщо попит постійно зростатиме, а кількість пропозицій падатиме. Або ж, якщо обсяги вже зруйнованого житла чи того, яке ще буде зруйнованим, поступатимуться обсягам нового збудованого або відновленого житла.
Варто враховувати, що стабільність ринку міряється як пропозицією, так і попитом, а наразі ми маємо понад 8,2 млн українців, які за даними ООН виїхали з України після повномасштабного вторгнення. Опендатабот зазначає, що різниця між тими, хто виїхав і хто повернувся складає 2,4 млн осіб. Тому і кількість людей, які зараз готові інвестувати або купувати житлову нерухомість, менша за довоєнний період. Наприклад, в Харкові ми зараз маємо зростаючу динаміку за кількістю пропозицій, зокрема в продажі 1-кімнатних квартир, але обсяги знаходяться на рівні 63% у порівнянні з січнем 2022го. Кількість відгуків так взагалі на рівні 38% і від місяця до місяця може бути як стрімке зростання, так і падіння. Ситуація з ринком нерухомості у Харкові залишається нестабільною й в цілому, пропозицій більше, ніж охочих купити там житло.
Натомість у більш безпечних регіонах, зокрема у Києві та області, спостерігаємо постійне зростання кількості доступних об'єктів для купівлі. Попит теж не стоїть на місці. Тому дані залишаються задовільними і поки не говорять про значне перевищення попиту над пропозицією.
За даними OLX Нерухомість у більш безпечних областях Україні, кількість відгуків на продаж квартири первинного ринку з 2021 по 2023 збільшилась майже на 80%.
Дефіциту на ринку житла найближчим часом очікувати не варто. В довгостроковій перспективі на це впливатимуть різні фактори: яка частина населення повернеться додому, наскільки швидко та чи повною мірою відновиться будівництво житлових комплексів, яким буде попит на житло, якими будуть ціни та якою буде купівельна спроможність громадян тощо. Звісно на це також впливатиме позиція та робота держави: які державні програми будуть реалізовані, чи запрацює Фонд ліквідації наслідків збройної агресії, яка буде інвестиційна привабливість нас як країни.
Загалом, на Заході та в центрі України будівництво та відновлення набирає обертів. Крім цього, починається робота над абсолютно новими проєктами і планується їхня реалізація. Цією інформацією поділилися з нами наші бізнес-клієнти, вони впевнені, що ситуація на ринку житлової нерухомості значно покращилась в порівнянні з минулим роком і прогнозують розвиток цього сегменту.
Звичайно, від отримання дозволів на будівництво, зведення котловану і до готового житла та здачі в експлуатацію може пройти багато років. Добре, якщо мова йде про 2 роки усього процесу будівництва та реалізації, але часто ми бачимо і 3, і 4 і 5 років очікування інвесторів або майбутніх мешканців. Але це вже говорить про те, що девелопери готові повноцінно відновлювати свою роботу. А значить майбутнє у ринку продажу житла точно є.
Не забуваємо, що вторинний ринок теж стрімко розвивається і за обсягами він більший, ніж ринок новобудов. Власники нерухомості зазначають, що все частіше після здачі в оренду свого житла, приймають рішення про його продаж. Причини різні: переїзд за кордон, потреба в грошах тощо. Загалом, у більш безпечних областях України, попит на продаж квартир вторинного ринку у порівнянні з 2021 роком збільшився на 88%.
Менш гнучкими, звісно, є території, поблизу яких ведуться бойові дії або які найчастіше піддаються руйнуванням. До прикладу, Харківська та Запорізька області наразі мають кількість пропозицій на рівні 50% від довоєнного стану. Разом з тим на такому ж рівні знаходиться попит. Ринок Одеси за обсягами об'єктів відновився до довоєнного, але враховуючи останні систематичні обстріли, інтерес населення до купівлі житла в цьому регіоні знизився. Ринки Одеси та Києва в сегменті продажу/купівлі нерухомості є найбільшими як з точки зору пропозицій, так і з точки зору попиту, і зараз ми не бачимо тут передвісників дефіциту. Найбільш ймовірний він дійсно в тих регіонах, де житло руйнується частіше, а відновлення майже або повністю відсутнє. Однак для таких регіонів характерне внутрішнє переміщення осіб в більш безпечні міста та області, де спочатку люди орендують житло і, зрештою, починають задумуватись про покупку.
Як можна запобігти дефіциту на ринку житла?
Вже зараз є закон про компенсацію зруйнованого чи пошкодженого житла (заявку можна оформити через Дію). Проте це не говорить про збільшення кількості пропозицій, а означає, що більша кількість громадян стають учасниками ринку нерухомості та шукають собі об'єкти для купівлі, тому їх і треба забезпечити таким житлом.
Розвиток програми іпотек, навпаки, стимулює купівлю житла як на вторинці, так і в новобудовах, тому кількість пропозицій може падати. На мою думку, готовність банків кредитувати об'єкти забудовників, які знаходяться на стадії будівництва, могло б частково розв’язати проблему. Адже зараз шукачі здебільшого готові вкладати кошти у вже готове житло або ж добудоване на 80%+.
Державі, бізнесу і нам усім важливо будувати привабливе середовище для іноземних інвестицій, що позитивно впливатиме на економіку в цілому та на ринок нерухомості зокрема. Відбудова України, залучення кожного українця до цього процесу, активна робота фондів з відновлення та ліквідації наслідків збройної агресії теж допоможуть стабільності на ринку житлової нерухомості.
Коментарі