Апартаменты или квартира — что важно знать, делая выбор

Сейчас в Киеве настоящий бум на апартаменты. Каждый застройщик щеголяет объявлениями: «Роскошные апартаменты с видом на Днепр». Потенциальный покупатель сразу думает, что покупает себе постоянное жилье за меньшую цену, чем квартира. Так ли это?

Но подчеркиваю, апартаменты и квартира — это принципиально разные понятия. Разберемся, какие определения этих двух терминов дает украинское законодательство.

Квартира. Согласно статье 382 Гражданского кодекса Украины под понятием квартиры понимаем изолированное помещение в жилом доме, предназначенное и пригодное для постоянного проживания.

Апартаменты. Согласно ДБН В.2.2−24: 2009 «Здания и сооружения. Проектирование высотных жилых и общественных зданий» апартаментами считаются квартиры для временного проживания людей с высоким уровнем сервиса. Однако из изложенного следует, что определение «апартаментов» как объекта недвижимости, которое содержится в ДБН, не соответствует требованиям ГК Украины в части целевого назначения «квартиры» как объекта недвижимости. То есть апартаменты не предназначены для постоянного проживания.

Эту юридическую коллизию несколько лет назад решил Окружной административный суд города Киева. В своем решении от 4 августа 2017 года суд отметил следующее: учитывая, что апартаменты предназначены для временного проживания, их нельзя отождествлять с квартирами — помещениями для постоянного проживания. При этом, независимо от назначения апартаментов, судебная практика относит последние в нежилой фонд. Зарегистрировать место проживания в апартаментах невозможно.

Так апартаменты или квартира? Если вы приобрели апартаменты, то автоматически становитесь владельцем коммерческой недвижимости, а не квартиры. Нормы законодательства, которые касаются жилья вообще, не будут распространяться на апартаменты.

Апартаменты стоят дешевле, чем квартира, но коммунальные услуги здесь дороже — в среднем на 20−25%. Почему? Потому что для них коммунальные услуги рассчитываются как к коммерческой недвижимости. Также не всегда можно проверить, насколько качественным является жилье, ведь требования к строительству таких объектов другие, чем в жилой недвижимости.

Очень хорошо, когда застройщик предупреждает, что осуществляется продажа апартаментов, а не жилого фонда. Но есть и такие предприниматели, которые пытаются скрыть этот факт. Однако в документах всегда указывается, что помещение не относится к жилому фонду. Впрочем, есть много скандальных историй, когда застройщик обещал перевести апартаменты в жилой фонд, но сделать это почти невозможно. Таких историй в Киеве десятки.

В Европе и США апартаменты пользуются большей популярностью, чем у нас. Их владелец проживает там месяц-два (например, если это помещение на морском побережье и он приехал отдохнуть), а в несезон он нанимает фирму, которая ищет людей, желающих пожить на морском побережье. Такое жилье считается выгодным для аренды, особенно среди молодежи.

Независимо от назначения апартаментов, судебная практика относит последние в нежилой фонд. Зарегистрировать место проживания в апартаментах невозможно
Инвестиции в апартаменты за рубежом окупаются достаточно быстро — в среднем всего за 5 лет. Здесь важно отметить — в законодательстве многих стран есть четкое определение понятия «апартаменты», чего у нас еще нет. Поэтому выбирать апартаменты надо осторожно, предварительно учитывая все риски и консультируясь с юристами.

В Украине распространена тенденция снимать апартаменты для корпоративных нужд. Например, компания набрала штат сотрудников из другого города на определенный проект, в таком случае им выгоднее снять апартаменты. Почему?

Чаще всего такой тип недвижимости у нас принято строить на выгодных локациях: вблизи станций метро или в центре города. Мне кажется, что при таких коллизиях в законодательстве этот вариант использования апартаментов наиболее оптимальный.

Резюмируя, отмечу, что апартаменты — это временное коммерческое «жилье», которое может стоить дешевле, чем квартира, но, с юридической точки зрения, для постоянного проживания они не пригодны. В них нельзя зарегистрировать место проживания, коммунальные услуги будут дороже, но они идеально подходят для сдачи в аренду.

Юрий Таций, заместитель директора Департамента градостроительства и архитектуры КГГА и начальник управления административных услуг

https://www.zagorodna.com