Актуальные проблемы продажи сельскохозяйственных земель

C того момента, как земля в Украине стала предметом гражданского оборота, не теряет своей актуальности тема запрета на продажу, или, наоборот, разрешение продажи земель для ведения товарного сельскохозяйственного производства.

В уже далеком 2001 г. представительский орган украинского народа полагал, что трех лет действия запрета (Земельный кодекс вступил в силу с 01.01.2002) достаточно. Более того, никаких дополнительных условий прекращения действия моратория, подобных существующим ныне, первоначальная редакция Земельного кодекса не устанавливала. На тот момент все было достаточно просто – до 01.01.2005 года ограничивалось внесение права на земельный пай в уставные фонды, ограничивалось право собственников земельных участков, выделенных для фермерского хозяйства и иного товарного сельхозпроизводства, отчуждать земельные участки и паи, кроме мены, изъятия для общественных потребностей и передачи по наследству таких участков, и до 01.01.2010 устанавливалось ограничение по общей площади владения сельхозугодьями на праве собственности площадью 100 га (с исключением для унаследования земельных участков по закону).

Рынок и потенциальные инвесторы затаились и стали терпеливо ждать, однако тема моратория стала одним из основных предметов политических спекуляций и договоренностей, и за три месяца до предполагаемого снятия запрета украинский парламент продлил мораторий еще на два года и до 01.01.2015 – ограничение на владение сельхозугодьями.

До 2011 г., несмотря на отдельные инициативы, в том числе и Президента В.Ющенко, изменениями и дополнениями к Земельному кодексу Украины мораторий продлевался и обрастал дополнительными условиями.

В начале 2011 г., ввиду приближения очередного «времени «Ч» и ожесточения политической борьбы, спекуляции на тему продления моратория продолжились на высшем политическом уровне – народный депутат от БЮТ В.Яворивский предложил Верховной Раде продлить мораторий до 01.01.2015, однако большинство, следуя новой генеральной линии, 2 марта 2011 г. законопроект отклонило, однако уже через две недели Д.Ветвицкий из той же фракции предложил вынести вопрос «внедрения рыночного оборота земель сельскохозяйственного назначения» на рассмотрение всеукраинского референдума и зарегистрировал соответствующий законопроект.

23 марта состоялись парламентские слушания на сформулированную с изрядным пафосом тему «Земля в украинской судьбе: ситуация в земельной сфере, законодательное обеспечение земельных отношений и практика его реализации». Консенсуса, естественно, не случилось – оппозиция, коммунисты и «красные директора», арендующие паевые земли за два мешка пшеницы в год, разрывая на груди сорочки, выступили «за» продление моратория, коалиционные депутаты, в большинстве своем, были солидарны с Президентом и исполнительной властью, ратуя за скорейшую отмену моратория.

Используемые годами аргументы первых, хотя и поданные в красивой «обертке» статистики и пламенных спичей директоров бывших колхозов, были, в основном, на уровне эмоций, аргументам вторых, также подкрепленным статистикой и социологией, не хватало эмоций (для улучшения восприятия теми, кому они предназначались).

В чистом остатке – отсутствие единого мнения и, представляется, даже в случае, если волевым решение, «рыночный оборот земель сельскохозяйственного назначения» будет «внедрен», тема останется дискуссионной.

Хотелось бы обратить внимание на один факт, против которого не возражает никто – все прямо или косвенно признают наличие в Украине рынка сельхозземель, при этом соглашаясь, что этот рынок не является цивилизованным (а иначе на «черном» рынке быть и не может, ибо отсутствие четких и понятных правил функционирования рынка как системы обрекает его на значительную зависимость от случайных, непредсказуемых факторов).

Продление моратория, несомненно, в интересах участников «черного рынка» - они по-прежнему контролируют значительные массивы земель, выведенных из рыночного оборота, более того, используя наработанные методы, они имеют возможность с относительно небольшими затратами и усилиями расширять свои владения и извлекать прибыль из, по сути, чужих активов. При этом следует отметить, что поскольку действие принципа «не мое – не жалко» никто не отменял, в большинстве случаев активы используются отнюдь не в щадящем режиме, что приводит к ухудшению их качества и снижению цены. Наивно предполагать, с учетом традиционной украинской ментальности, что, арендуя участок на 5 лет, арендатор будет всерьез заботиться о сохранении плодородности почвы, соблюдении правил севооборота и уж, тем более, защите интересов собственника участка. Формальные же собственники активов, не осознавая в условиях «черного» рынка их реальной ценности, не чувствуют и ущерба от потери стоимости вследствие такой жесткой эксплуатации.

Опасения участников «черного» рынка, связанные с отменой моратория, также понятны - ощутив, что земля стала товаром, собственники паев потребуют увеличения размера арендной платы, а старые механизмы контроля станут менее действенными в силу открытости рынка для новых игроков, готовых не только арендовать, но и выкупить землю. Кроме того, если с открытием рынка будут созданы действенные механизмы контроля за использованием земель, это приведет к тому, что ставший уже привычным сугубо потребительский подход к использованию земель, требующий минимальных затрат, придется заменить на более цивилизованный подход к использованию земли как актива.

www.zagorodna.com