Актуальні проблеми продажу сільськогосподарських земель

C того моменту, як земля в Україну стала предметом цивільного обороту, не втрачає своєї актуальності тема заборони на продаж, або, навпаки, дозвіл продажу земель для ведення товарного сільськогосподарського виробництва.

У вже далекому 2001 представницький орган українського народу вважав, що трьох років дії заборони (Земельний кодекс набрав чинності з 01.01.2002) достатньо. Більш того, ніяких додаткових умов припинення дії мораторію, подібних існуючим нині, первісна редакція Земельного кодексу не встановлювала. На той момент все було досить просто - до 01.01.2005 року обмежувалося внесення права на земельний пай до статутних фондів, обмежувалося право власників земельних ділянок, виділених для фермерського господарства та іншого товарного сільгоспвиробництва, відчужувати земельні ділянки і паї, крім міни, вилучення для суспільних потреб і передачі у спадок таких ділянок, і до 01.01.2010 встановлювалося обмеження по загальній площі володіння сільгоспугіддями на праві власності площею 100 га (з виключенням для успадкування земельних ділянок за законом).

Ринок і потенційні інвестори затаїлися і стали терпляче чекати, однак тема мораторію стала одним з основних предметів політичних спекуляцій і домовленостей, і за три місяці до передбачуваного зняття заборони український парламент продовжив мораторій ще на два роки і до 01.01.2015 - обмеження на володіння сільгоспугіддями.

До 2011 р., незважаючи на окремі ініціативи, в тому числі і Президента В. Ющенка, змінами та доповненнями до Земельного кодексу України мораторій продовжувався і обростав додатковими умовами.

На початку 2011 р., зважаючи на наближення чергового «часу« Ч »і жорстокості політичної боротьби, спекуляції на тему продовження мораторію продовжилися на вищому політичному рівні - народний депутат від БЮТ В. Яворівський запропонував Верховній Раді продовжити мораторій до 01.01.2015, однак більшість, слідуючи новій генеральної лінії, 2 березня 2011 законопроект відхилило, проте вже через два тижні Д. Ветвицький з тієї ж фракції запропонував винести питання «впровадження ринкового обороту земель сільськогосподарського призначення» на розгляд всеукраїнського референдуму і зареєстрував відповідний законопроект.

23 березня відбулися парламентські слухання на сформульовану з неабияким пафосом тему «Земля в українській долі: ситуація в земельній сфері, законодавче забезпечення земельних відносин і практика його реалізації». Консенсусу, природно, не сталося - опозиція, комуністи і «червоні директори», які орендують пайові землі за два мішки пшениці на рік, розриваючи на грудях сорочки, виступили «за» продовження мораторію, коаліційні депутати, здебільшого, були солідарні з Президентом і виконавчою владою, ратуючи за якнайшвидше скасування мораторію.

Використовувані роками аргументи перше, хоча і подані в красивій «обгортці» статистики і полум'яних спічів директорів колишніх колгоспів, були, в основному, на рівні емоцій, аргументів друге, також підкріпленим статистикою та соціологією, не вистачало емоцій (для поліпшення сприйняття тими, кому вони призначалися).

У чистому залишку - відсутність єдиної думки і, видається, навіть у випадку, якщо вольовим рішення, «ринковий оборот земель сільськогосподарського призначення» буде «впроваджений», тема залишиться дискусійною.

Хотілося б звернути увагу на один факт, проти якого не заперечує ніхто - все прямо чи опосередковано визнають наявність в Україні ринку сільгоспземель, при цьому погоджуючись, що цей ринок не є цивілізованим (а інакше на «чорному» ринку бути і не може, бо відсутність чітких і зрозумілих правил функціонування ринку як системи прирікає його на значну залежність від випадкових, непередбачуваних чинників).

Продовження мораторію, безсумнівно, в інтересах учасників «чорного ринку» - вони як і раніше контролюють значні масиви земель, виведених з ринкового обороту, більш того, використовуючи напрацьовані методи, вони мають можливість з відносно невеликими витратами і зусиллями розширювати свої володіння і отримувати прибуток з , по суті, чужих активів. При цьому слід зазначити, що оскільки дія принципу «не моє - не шкода» ніхто не відміняв, в більшості випадків активи використовуються аж ніяк не в щадному режимі, що призводить до погіршення їх якості та зниження ціни. Наївно припускати, з урахуванням традиційної української ментальності, що, орендуючи ділянку на 5 років, орендар буде серйозно піклуватися про збереження родючості грунту, дотримання правил сівозміни і вже, тим більше, захисту інтересів власника ділянки. Формальні ж власники активів, не усвідомлюючи в умовах «чорного» ринку їх реальної цінності, не відчувають і збитку від втрати вартості внаслідок такої жорсткої експлуатації.

Побоювання учасників «чорного» ринку, пов'язані зі скасуванням мораторію, також зрозумілі - відчувши, що земля стала товаром, власники паїв зажадають збільшення розміру орендної плати, а старі механізми контролю стануть менш дієвими в силу відкритості ринку для нових гравців, готових не тільки орендувати, але і викупити землю. Крім того, якщо з відкриттям ринку будуть створені дієві механізми контролю за використанням земель, це призведе до того, що став уже звичним суто споживацький підхід до використання земель, що вимагає мінімальних витрат, доведеться замінити на більш цивілізований підхід до використання землі як активу.

www.zagorodna.com