Александр Насиковский,
Управляющий партнер группы компаний DIM
Но рынок, вместо этого, начал "двигаться". Куда и по каким правилам? Зафиксировать новые тенденции и спрогнозировать векторы движения отечественного рынка недвижимости мы вместе с коллегами (отраслевыми специалистами, аналитиками и журналистами) попробовали в новом формате на дискуссионной панели DIM Talks. И сейчас готов поделиться тезисами по первому.
Географический фактор: подальше от фронтов
Что имеем сейчас? Настоящий бум на рынке на западе Украины и частично в Киеве. Здесь все понятно: подальше от врага и поближе или к европейским границам, или к столице, как пространству для реализации амбиций и возможностей – личных и бизнесовых.
"После 24 февраля есть стартовавшие проекты. Их аж 357 по всей Украине. Среди них в лидерах Львовская область, на втором Киевская и три западноукраинские области - соответственно Ивано-Франковская, Закарпатская и Тернопольская.
Еще 365 жилых комплексов смогли завершить свои продажи после начала вторжения. Здесь также на первом месте Львовщина", - отметил представитель ЛУН Александр Андросович.
Полномасштабная война сменила ТОП-5 городов с самой дорогой недвижимостью. До этого это были Киев, Днепр, Львов, Одесса и Харьков. Сейчас это Львов, Киев, Ужгород, Днепр и Одесса.
Львов вырвался в лидеры и превращается в центр тяготения ближе к европейским границам (читай – безопасности). В списке появился самый безопасный регион – Закарпатье, а Харьков из-за непрекращающихся атак с воздуха, закономерно, из перечня исчез.
Цены. Жилье стало дороже на 53%. Если раньше нужно было рассчитывать на 35 тыс. грн за кв. м в самом дорогом Киеве, то сейчас – 53,7 тыс. грн в самом дорогом Львове.
Кто сейчас покупает недвижимость?
Война коренным образом изменила структуру целевой аудитории покупателей недвижимости. Инвесторы, бизнесмены, специалисты с высоким доходом уступили место военнослужащим, правоохранителям, вынужденно перемещенным украинцам. Постоянными покупателями остаются разве что молодые семьи с детьми.
По словам владельца City Development Solutions Романа Герасимчука, если до 24 февраля клиенты рассматривали недвижимость как инвестицию, стремились улучшить свои условия или изменить место жительства, то сейчас квартиру покупают, чтобы переехать в более безопасный регион или приобрести жилье вместо разрушенного оккупантами.
Да и из-за масштабной релокации производств и открытием новых предприятий в западных регионах, а затем и вынужденным переездом, покупают жилье именно там.
3+4 – как покупатели выбирают жилье в 2024 году?
Безопасность – новый и принципиально важный пункт. Многофункциональное укрытие в доме, метро рядом, капитальные несущие стены – это то, что спрашивают сегодня потенциальные покупатели.
И чтобы продавать площади, строителям придется менять подходы. Раньше предлагали панорамные окна. Теперь они должны быть с бронезащитой.
Не собственные деньги – продать больше квартир застройщику проще, если он участвует в госпрограммах, к примеру, "єОселя" и "єВосстановление".
Персональный индекс лояльности – потенциальному покупателю теперь нужно больше. Больше времени, внимания, индивидуальных профитов и уверений, что застройщик построит его дом.
И, конечно, каждый хочет получить персональную программу бонусов, отсрочек, скидок или клубных преференций. Основания – разные: социальный статус, возраст, психо-эмоциональное состояние, мировоззренческая позиция или… девелопер должен быть и психологом, и персональным финансистом.
Остались и привычные для рынка 4 пункта, стабильно остающиеся важными для потенциального покупателя:
- Стоимость. Девелоперам следует соблюдать баланс рыночной цены и качества, если они хотят реализовать свою недвижимость. Резко поднять цены – гарантированно потерять клиента.
- Глаза хотят видеть – люди охотнее покупают жилье в тех объектах на первичном рынке, где уже есть готовые секции, благоустройство и работает внутренняя инфраструктура комплекса.
- "Заселяйся и живи" – существенно возрос спрос на жилье с ремонтом. Клиенты больше не хотят откладывать жизнь и тратить время на ремонт. Хотят жить уже. Девелопер должен предложить ему такую опцию.
Никто не хочет селиться в поле или ждать годами коммунальных и инфраструктурных выгод. Как рассказала на DIM Talks генеральный директор группы компаний КГУ-реалти групп Елена Маленкова, после 2014 года их формировали ВПЛ, которым было интересно любое жилье.
Во времена пандемии в топе были многокомнатные квартиры и частные дома – люди в вынужденной изоляции стремились иметь больше пространства. В настоящее время – спрос формируют военные, ВПК, ВПЛ и все, кто может воспользоваться госпрограммой льготной ипотеки "єОселя" – на них приходится почти половина сделок по покупке жилья.
"То, что в большинстве ищет покупатель – 1-2-комнатные квартиры с ремонтом стоимостью $40-100 000. Недорогие таунхаусы, но с развитой инфраструктурой – никто не хочет селиться" в поле". Из комфорт-класса – это закрытые жилые комплексы, там сегодня самые высокие цены.
Если речь идет о коммерческой недвижимости, то здесь спросом пользуются отдельно стоящие здания под ВПК. Их готовы покупать по высокой рыночной цене, если недвижимость подходит под их задачи", - отметила эксперт.
Риски. Два главных вопроса: достроит ли компания дом и не подорожает ли проект, если вырастет стоимость работ или материалов? И на них девелопер должен отвечать постоянно, регулярно и вовремя (а в идеале – до того, как вопрос прозвучал). Молчание – не золото, а потеря того же золота со счетов застройщика и его репутации.
Что делать? Ответственный застройщик берет риски на себя и если страх покупателя останавливает его на пути к покупке, зафиксировать договоренность о рисках дополнительно. К примеру, тактика, которой придерживается группа компаний DIM – подорожать квадратные метры могут лишь частично и только "свободные", то есть только те, которые не были проданы или взяты в рассрочку.
Рынок недвижимости движется в сторону качественного жилья для разных категорий покупателей, получающих финансовую поддержку – программы кредитования, государственную льготную ипотеку, гибкую рассрочку от девелопера и т.д.
Если мы хотим полностью восстановить довоенные масштабы в отрасли, то не просто четко отслеживать, как меняется наша ЦА и ее запросы. Но и быстро и качественно реагировать на них – именно это может стать стимулом покупать, а не арендовать жилье.
Но при этом не пренебрегать качеством строительства и репутацией. Поэтому мы закладываем новые стандарты недвижимости и должны мыслить глобально, потому что придется отстраивать и строить кардинально новое.
Поэтому наши встречи DIM Talks сделаем регулярными и доступными всем специалистам рынка. Если вы хотите глубже погрузиться в тему, больше отраслевой аналитики в записи встречи на YouTube.
Комментарии