Киевская экономистка Маргарита Якуба вместе с 12-летним сыном уже четко распланировала, как будет выглядеть их новая однокомнатная квартира в жилом комплексе (ЖК) Милос на столичной Троещине. Ведь согласно графику в этом году крупнейший застройщик города — холдинг Киевгорстрой — должен был сдать многоэтажку в эксплуатацию.
Однако планы Якубы пока остаются на бумаге и в мыслях. «Строительство остановилось два года назад, и только на восьмом этаже, а наша квартира — на четырнадцатом, — рассказывает экономистка, — поэтому мы вынуждены жить с родителями в однокомнатной квартире».
Работы остановились не только на Троещине, но и на других 28 комплексах, которыми занимается Киевгорстрой. Официальная версия — нехватка средств у застройщика. Поэтому городские власти провели аудит работы холдинга, создали рабочую группу и пообещали предоставить 1 млрд грн на покупку жилья в его ЖК.
Но городских денег, как и других практических шагов, до сих пор нет, замечает Якуба. В то же время квартир от Киевгорстроя ожидают около 40 тыс. инвесторов.
Остановка работы одного из крупнейших застройщиков столицы — далеко не единственный вызов для украинского рынка недвижимости. Зимой из-за негативных новостей — отставки главнокомандующего ВСУ Валерия Залужного, полугодовой эпопеи с выделением помощи США, нехватки вооружения и неопределенности с новыми правилами мобилизации — количество покупателей жилья в стране упало до минимального, если считать с мая 2022-го, уровня.
При этом спрос смещается подальше от линии фронта. В результате Львов перехватил у столицы первенство по стоимости жилья в новостройках.
По данным ЛУН, сейчас квартиры на первичном рынке во львовских ЖК стоят в среднем 53,3 тыс. грн за кв. м, что на 5,2 тыс. грн больше по сравнению с осенью 2023-го. Киев занимает вторую строчку: жилье в новостройках столицы за полгода выросло в цене всего на 300 грн и сейчас продается по 49,3 тыс. грн за «квадрат». Показательно, что на третьем месте этого ценового рейтинга оказался закарпатский Ужгород, где за квадратный метр в среднем дают уже 43,3 тыс. грн, или на 1,3 тыс. больше по сравнению с осенью. Пятерку лидеров закрывают Днепр с 43 тыс. грн за «квадрат « (плюс 1,4 тыс. грн) и Одесса с 37,4 тыс. грн (подорожание за полгода на 800 грн).
Тем не менее эксперты считают, что позитивные новости из Вашингтона — предоставление Украине почти $61 млрд помощи — способны подогреть потребительские настроения покупателей недвижимости. Однако до мирных показателей все равно еще далеко: продажи в этом году вряд ли превысят 60−75% от довоенных.
Бетон подсыхает
Первичный рынок недвижимости постепенно замирает. По данным Госстата, если в 2021 году девелоперы ввели в эксплуатацию 7,05 млн кв. м жилья, в 2022-м — 4,32 млн, то в прошлом году — только 3,89 млн.
В Киеве больше всего жилья сдали, по данным рейтинга ЛУН, который публикует NV, компании StolitsaGroup, IB Alliance и Интергал-Буд. А во Львове тройка лидеров выглядит следующим образом: Риэл, Avalon и Галжитлобуд.
И, похоже, предложение существенно не изменится в ближайшие год-два. В апреле, по данным ЛУН, жилье в Украине продавалось в 1523 жилых комплексах. В 78% из них продолжается строительство, а вот остальные до сих пор не имеют техники на площадках.
В то же время по состоянию на конец февраля этого года новые работы стартовали в 357 ЖК. Больше всего, по статистике ЛУН, таких на Львовщине — 94 очереди. Ощутимо меньше на Киевщине — 58 очередей, а также в Ивано-Франковской (40), Закарпатской (38) и Тернопольской (32) областях. В Харькове из-за постоянных обстрелов рынок первичной недвижимости почти полностью остановился, продается только «вторичное» жилье.
Существующие темпы строительства ниже уровня, который был до полномасштабного вторжения, объясняет Денис Судилковский, бренд- и бизнес-директор ЛУН. Однако общий тренд в отдаленных от боевых действий областях положительный, добавляет он: там строят больше. «Но в то же время количество предложений готового жилья уменьшается из-за провала в темпах строительства в 2022—2023 годах», — говорит Судилковский.
Информация как фундамент
Информационный фон — то, что больше всего влияет на рынок, признает Виктория Зима, операционный директор девелоперской компании SAGA Development. Когда ситуация улучшается или появляются оптимистичные перспективы, сразу оживляется и спрос. «По данным НБУ, на депозитах у украинцев более 700 млрд грн, и часть из них время от времени перетекает на рынок недвижимости, — говорит Зима, — Впрочем, плохие новости с линии фронта или от международных партнеров негативно влияют на рынок».
Первый квартал этого года был самым слабым, объясняет Александр Насиковский, управляющий партнер группы компаний DIM. По сравнению с 2023-м объемы продаж снизились на треть, а с довоенным периодом — на 60%. «В прошлом году в этот период население уже пережило блэкауты, были хорошие новости в ожидании контрнаступления и освобождения территорий, шла помощь из США, ЕС», — вспоминает он. Также сыграл свою роль отложенный спрос, который сформировался в 2021—2022 годах.
Но нынешняя весна принесла негативные новости с фронта, ожидания относительно наступления россиян, новый закон о мобилизации и рост курса доллара.
В регионах, расположенных ближе к фронту, положение дел еще хуже. Полина Зелинская, харьковский риелтор, признает, что ее телефон в основном молчит. «Новости о том, что Харьков может стать второй Авдеевкой, негативно влияют на настроения населения — многие люди продают жилье и не планируют возвращаться в город», — говорит она. При этом продавцы готовы снижать цены, однако желающих стать владельцем жилья в городе-миллионнике все равно мало.
Например, трехкомнатная квартира в местном ЖК Левада в состоянии «после застройщиков» до большой войны стоила $76 тыс., а сейчас — $48 тыс. И желающих на нее, по словам Зелинской, нет. Однокомнатные, которые до февраля 2022-го продавались по $25 тыс., теперь выставлены на продажу за $19 тыс.
В Харькове впервые появились предложения и по $10 тыс. за квартиру. Такими квартирами интересуются перекупщики, готовые рисковать, ожидая, что после окончания войны их стоимость вырастет в несколько раз.
Рынок недвижимости Николаева — еще одного прифронтового города — держится благодаря программе єВідновлення, рассказывает NV Александра Козик, директор местного агентства недвижимости Ваша Оселя: до 90% жилья здесь покупается именно благодаря этой госпрограмме. Поэтому «однушку» в городе можно приобрести за $15−16 тыс.
На западе страны рынок недвижимости чувствует себя ощутимо лучше. Роман Давимука, исполнительный директор девелоперской компании Avalon, говорит, что продажи жилья в регионе сейчас выше, чем весной 2023-го. «Во Львове большинство сделок остается за жителями города и области, — рассказывает он. — Инвестиционная составляющая также активна, особенно на старте проектов».
В Ужгороде, который внезапно ворвался в тройку самых дорогих городов страны по стоимости жилья, каждую вторую квартиру в новостройке покупают жители других регионов — на случай ухудшения ситуации на фронте. Средняя стоимость «однушки», по данным ЛУН, здесь составляет $53,5 тыс., тогда как во Львове — $61,9 тыс.
еНадежда
Больше половины имеющихся покупателей столичной недвижимости — жители Киева, говорит Насиковский. Остальные — это семьи военных, которые переехали в город, а также внутренне перемещенные лица из Харькова, Днепра, Запорожья, которые планируют начать новую жизнь в самом защищенном регионе страны.
Кроме военных новыми крупными клиентами девелоперов стали люди, пытающиеся стать владельцем киевской квартиры с помощью госпрограммы єОселя, однако за полученные в рамках ее действия средства можно приобрести жилье преимущественно на вторичном рынке. «В целом спрос сместился в сторону более дешевой недвижимости», — уточняет Зима из SAGA Development.
Елена Маленкова, гендиректор группы компаний KDU RealtyGroup, добавляет, что наиболее популярны в Киеве одно- и двухкомнатные в жилом состоянии, часто в новостройках с закрытой территорией стоимостью от $50 тыс. до $130 тыс. Если же покупатели и рассматривают новые квартиры, то степень готовности дома должна быть не менее 80%. Большинство клиентов не готовы вкладывать средства в жилье, которое только начинают возводить, поэтому застройщики уменьшают количество новых проектов.
Однако, по мнению экспертов, худшие времена на рынке жилья Украины позади — уже в середине мая, по прогнозам девелоперов, он начнет расти на позитивных новостях из США.
Судилковский говорит, что в 2021 году, по данным Минюста, в Украине продали 325 тыс. квартир, в 2022-м — 100 тыс., а в прошлом — 172 тыс. То есть тренд на восстановление есть, а потому бизнес-директор ЛУН ожидает в 2024-м дальнейшего роста продаж до уровня 60−75% от довоенного.
Эксперт убежден, что именно отложенный спрос предыдущих лет начинает превращаться в сделки покупки, в том числе и благодаря государственным ипотечным программам.
Также Судилковский прогнозирует рост стоимости квартир, ведь дорожают материалы, повышаются зарплаты строителей, которых, ко всему, еще и не хватает. В качестве компенсации девелоперы, по его мнению, начнут предлагать клиентам большие скидки при полной оплате, а также квартиры с ремонтом или рассрочки платежей с дополнительными условиями, такими как фиксация курса.
Комментарии