Київська економістка Маргарита Якуба разом із 12‑річним сином уже чітко розпланувала, який вигляд матиме їхня нова однокімнатна квартира в житловому комплексі (ЖК) Мілос на столичній Троєщині. Адже згідно із графіком у цьому році найбільший забудовник міста — холдинг Київміськбуд — мав здати багатоповерхівку в експлуатацію.
Проте плани Якуби поки що залишаються на папері та в думках. «Будівництво зупинилося два роки тому, і тільки на восьмому поверсі, а наша квартира — на чотирнадцятому, — розповідає економістка. — Тож ми вимушені жити з батьками в однокімнатній квартирі».
Роботи зупинилися не лише на Троєщині, а й на інших 28 комплексах, якими займається Київміськбуд. Офіційна версія — брак коштів у забудовника. Тому міська влада провела аудит роботи холдингу, створила робочу групу та пообіцяла надати 1 млрд грн на купівлю житла в його ЖК.
Але міських грошей, як і інших практичних кроків, досі немає, зауважує Якуба. Водночас квартир від Київміськбуду очікують близько 40 тис. інвесторів.
Зупинка роботи одного з найбільших забудовників столиці — далеко не єдиний виклик для українського ринку нерухомості. Узимку через негативні новини — відставку головнокомандувача ЗСУ Валерія Залужного, піврічну епопею з виділенням допомоги США, брак озброєння та невизначеність з новими правилами мобілізації — кількість покупців житла у країні впала до мінімального, якщо рахувати з травня 2022‑го, рівня.
poster
При цьому попит зміщується подалі від лінії фронту. Як наслідок Львів перехопив у столиці першість за вартістю житла в новобудовах.
За даними ЛУН, зараз квартири на первинному ринку у львівських ЖК коштують у середньому 53,3 тис. грн за кв. м, що на 5,2 тис. грн більше порівняно з осінню 2023‑го. Київ посідає другу сходинку: житло в новобудовах столиці за пів року зросло в ціні лише на 300 грн і зараз продається по 49,3 тис. грн за «квадрат». Показово, що на третьому місці цього цінового рейтингу опинився закарпатський Ужгород, де за квадратний метр у середньому дають вже 43,3 тис. грн, або на 1,3 тис. більше порівняно з осінню. П’ятірку лідерів закривають Дніпро із 43 тис. грн за «квадрат» (плюс 1,4 тис. грн) та Одеса з 37,4 тис. грн (подорожчання за пів року на 800 грн).
Проте експерти вважають, що позитивні новини з Вашингтону — надання Україні майже $61 млрд допомоги — здатні підігріти споживчі настрої покупців нерухомості. Однак до мирних показників все одно ще далеко: продажі в цьому році навряд чи перевищать 60‑75 % від довоєнних.
Бетон підсихає
Первинний ринок нерухомості поступово завмирає. За даними Держстату, якщо у 2021 році девелопери ввели в експлуатацію 7,05 млн кв. м житла, у 2022‑му — 4,32 млн, то минулого року — лише 3,89 млн.
У Києві найбільше житла здали, за даними рейтингу ЛУН, який публікує NV, компанії StolitsaGroup, IB Alliance та Інтергал-Буд. А у Львові трійка лідерів має такий вигляд: Ріел, Avalon та Галжитлобуд.
І, схоже, пропозиція істотно не зміниться у найближчі рік-два. У квітні, за даними ЛУН, житло в Україні продавалося у 1.523 житлових комплексах. У 78 % із них триває будівництво, а от решта ще й досі не мають техніки на майданчиках.
Водночас станом на кінець лютого цього року нові роботи стартували у 357 ЖК. Найбільше, за статистикою ЛУН, таких на Львівщині — 94 черги. Відчутно менше на Київщині — 58 черг, а також у Івано-Франківській (40), Закарпатській (38) та Тернопільській (32) областях. У Харкові через постійні обстріли ринок первинної нерухомості майже повністю зупинився, продається лише «вторинне» житло.
Наявні темпи будівництва нижчі за рівень, що був до повномасштабного вторгнення, пояснює Денис Суділковський, бренд- та бізнес-директор ЛУН. Проте загальний тренд у віддалених від бойових дій областях позитивний, додає він: там будують більше. «Але водночас кількість пропозицій готового житла зменшується через провал у темпах будівництва у 2022‑2023 роках», — каже Суділковський.
Інформація як фундамент
Інформаційний фон — те, що найбільше впливає на ринок, визнає Вікторія Зима, операційна директорка девелоперської компанії SAGA Development. Коли ситуація покращується чи з’являються оптимістичні перспективи, одразу пожвавлюється й попит. «За даними НБУ, на депозитах в українців понад 700 млрд грн, і частина з них час від часу перетікає на ринок нерухомості, — каже Зима. — Утім погані новини з лінії фронту або від міжнародних партнерів негативно впливають на ринок».
Перший квартал цього року був найслабшим, пояснює Олександр Насіковський, керівний партнер групи компаній DIM. Порівняно з 2023‑м обсяги продажу знизилися на третину, а з довоєнним періодом — на 60 %. «Торік у цей період населення вже пережило блекаути, були гарні новини в очікуванні контрнаступу і звільнення територій, йшла допомога із США, ЄС», — пригадує він. Також відіграв свою роль відкладений попит, який сформувався у 2021‑2022 роках.
Та цьогорічна весна принесла негативні новини з фронту, очікування щодо наступу росіян, новий закон про мобілізацію та зростання курсу долара.
У регіонах, розташованих ближче до фронту, стан справ ще гірший. Поліна Зелінська, харківська рієлторка, визнає, що її телефон здебільшого мовчить. «Новини про те, що Харків може стати другою Авдіївкою, негативно впливають на настрої населення — багато людей продають житло та не планують повертатись у місто», — каже вона. При цьому продавці готові знижувати ціни, однак охочих стати власником житла у місті-мільйоннику все одно обмаль.
Наприклад, трикімнатна квартира в місцевому ЖК Левада у стані «після забудовників» до великої війни коштувала $76 тис., а зараз — $48 тис. І охочих на неї, за словами Зелінської, немає. Однокімнатні, які до лютого 2022‑го продавалися по $25 тис., тепер виставлено на продаж за $19 тис.
У Харкові вперше з’явилися пропозиції й по $10 тис. за квартиру. Такими помешканнями цікавляться перекупники, готові ризикувати, очікуючи, що після закінчення війни їхня вартість зросте у кілька разів.
Ринок нерухомості Миколаєва — ще одного прифронтового міста — тримається завдяки програмі єВідновленню, розповідає Олександра Козик, директорка місцевого агентства нерухомості Ваша Оселя: до 90 % житла тут купують саме завдяки цій держпрограмі. Тож «одиничку» в місті можна придбати за $15‑16 тис.
На заході країни ринок нерухомості почувається відчутно краще. Роман Давимука, виконавчий директор девелоперської компанії Avalon, каже, що продажі житла в регіоні зараз вищі, аніж навесні 2023‑го. «У Львові більшість угод залишається за мешканцями міста та області, — розповідає він. — Інвестиційна складова також активна, особливо на старті проєктів».
В Ужгороді, який раптово увірвався до трійки найдорожчих міст країни за вартістю житла, кожну другу квартиру в новобудові купують жителі інших регіонів — на випадок погіршення ситуації на фронті. Середня вартість «одинички», за даними ЛУН, тут становить $53,5 тис., тоді як у Львові — $61,9 тис.
єНадія
Більш як половина наявних покупців столичної нерухомості — мешканці Києва, каже Насіковський. Решта — це сім'ї військових, які переїхали до міста, а також внутрішньо переміщені особи з Харкова, Дніпра, Запоріжжя, які планують почати нове життя в найбільш захищеному регіоні країни.
Окрім військових новими великими клієнтами девелоперів стали люди, що намагаються стати власником київської квартири за допомогою держпрограми єОселя, однак за отримані в межах її дії кошти можна придбати житло переважно на вторинному ринку. «Загалом попит змістився в бік більш дешевої нерухомості», — уточнює Зима із SAGA Development.
Олена Маленкова, гендиректорка групи компаній KDU RealtyGroup, додає, що найбільш популярні в Києві одно- та двокімнатні у житловому стані, часто в новобудовах із закритою територією вартістю від $50 тис. до $130 тис. Якщо ж покупці й розглядають нові квартири, то ступінь готовності будинку має бути не меншим за 80 %. Більшість клієнтів не готові вкладати кошти в житло, яке тільки починають зводити, тому забудовники зменшують кількість нових проєктів.
Проте, на думку експертів, найгірші часи на ринку житла України позаду — уже в середині травня, за прогнозами девелоперів, він почне зростати на позитивних новинах із США.
Суділковський каже, що у 2021 році, за даними Мін'юсту, в Україні продали 325 тис. квартир, у 2022‑му — 100 тис., а в минулому — 172 тис. Тобто тренд на відновлення є, а тому бізнес-директор ЛУН очікує у 2024‑му подальшого зростання продажу до рівня 60‑75 % від довоєнного.
Експерт переконаний, що саме відкладений попит попередніх років починає перетворюватися в угоди купівлі, зокрема і завдяки державним іпотечним програмам.
Також Суділковський прогнозує зростання вартості квартир, адже дорожчають матеріали, підвищуються зарплати будівельників, яких, до всього, ще й бракує. Як компенсацію девелопери, на його думку, почнуть пропонувати клієнтам більші знижки в разі цілковитої оплати, а також квартири з ремонтом або розстрочки платежів із додатковими умовами, такими як фіксація курсу.
Коментарі