Концепция проекта девелопмента - это первое материальное воплощение идеи проекта.
Концепция необходима для рассмотрения различных вариантов развития проекта девелопмента, определения всех его конкурентных преимуществ и выявленных ограничений.
Концепция проекта девелопмента базируется на предварительном анализе рынка в выбранных сегментах и прогнозировании их развития.
Структурно концепция состоит из трёх разделов:
• анализ местоположения и ресурсного потенциала земельного участка;
• экономика возможных вариантов развития проекта и их сравнение;
• рекомендации к составлению архитектурного проекта.
Анализ местоположения и ресурсного потенциала земельного участка, в свою очередь, состоит из таких частей:
• изучение имиджа района расположения участка, анализ преобладающих типов застройки и вектора развития района расположения;
• изучение существующей и будущей инфраструктуры района – общественные, жилые и коммерческие объекты в непосредственной близости от участка;
• анализ физических характеристик участка – площадь, конфигурация, подъезды/выезды, транспортная доступность участка, ландшафтные характеристики, рельеф и др.;
• анализ ограничений по использованию участка и их влияние на проект (наличие ЛЭП, газопроводов, ГРП, линий связи, сервитутов, и т.п.);
• SWOT-анализ участка для реализации проекта застройки.
В разделе «Экономика возможных вариантов развития проекта и их сравнение» изучаются такие вопросы:
• определение возможных векторов развития земельного участка;
• предварительное экономическое моделирование;
• формулирование выводов об экономической целесообразности векторов развития земельного участка;
• выбор наилучшего вектора развития земельного участка;
• определение вариантов (сценариев) развития земельного участка в пределах экономически обоснованного вектора;
• расширенное экономическое моделирование по вариантам (сценариям) развития проекта;
• сравнительная таблица описанных выше вариантов развития проекта, анализ экономической эффективности вариантов развития проекта на основе значений показателей NPV, IRR, а также сроков окупаемости проектов;
• анализ чувствительности показателей эффективности вариантов развития проекта к основным параметрам развития (бюджет проекта, цена продаж, ставка капитализации и т.п.)
В «Рекомендациях к составлению архитектурного проекта» рассматривается:
• Концепция проекта:
o определение преимущественного типа застройки;
o функциональное зонирование участка;
o целевые группы потребителей;
o определение класса проекта;
o позиционирование проекта на рынке недвижимости;
o определение площадей земельных участков под объекты застройки, их баланс и размещение на участке;
o транспортная (включая общественный транспорт) и пешеходная логистика (наружная и внутренняя);
o описание архитектурной концепции (этажность застройки, общая площадь объектов недвижимости, парковка, средства коммуникации, сети).
• Составляющие проекта:
o состав, размещение, формат и баланс площадей;
o рекомендации по стройматериалам, отделке, планировкам, этажности, паркингу и техническому оснащению помещений.
• Социально-бытовая инфраструктура проекта:
o состав, размещение, баланс площадей и совместимость объектов инфраструктуры;
o рекомендации по основным товарным группам в торговой составляющей комплекса;
o требования к стройматериалам, отделке, паркингу и техническому оснащению объектов инфраструктуры;
o описание развлекательной составляющей;
o краткие рекомендации по ландшафту.
• Краткие рекомендации по основным этапам реализации проекта:
o управление проектом;
o проектирование и согласования;
o строительство;
o продажи или сдачу в аренду;
o эксплуатация;
o сроки реализации проекта (по этапам).
• Рекомендации по ценовой политике и стратегии продвижения:
o рекомендации по позиционированию проекта;
o рекомендации по маркетинговой стратегии (включая офис продаж, рекламную продукцию, рекламные носители, этапы и т.д.);
o рекомендации по схеме продаж, сдаче в аренду;
o рекомендации по ценовой политике;
o рекомендации по стратегии продаж, сдаче в аренду.
Результатом разработки концепции проекта девелопмента является документ, содержащий исчерпывающую информацию следующего характера:
• идеи возможных вариантов развития проекта.
• основные задачи, решения и логику организации бизнес-проекта.
• рекомендации по площадям согласно концепции объекта, необходимые для дальнейшей работы архитектурных мастерских и привлечения целевых покупателей.
• экономически обоснованный проект для привлечения финансирования, предложения целевым покупателям или инвесторам.
• подробная детализация проекта с расчётами его составляющих.
• рекомендации по стратегии продвижения, позиционированию, ценообразованию и продаже проекта, разработанные в результате исследования конкурентных преимуществ проекта, определения занятости и вакантности рыночных ниш, изучения портрета потенциальных клиентов.
• рекомендации по управлению проектом, в том числе проектированию и согласованиям, календарному плану строительства и ориентировочным срокам его реализации.
Девелопмент недвижимости
