В докладе на такую тему управляющий партнер консалтинговой компании "Диалог-Классик» Артем Новиков на Втором всеукраинском инвестиционном бизес-форуме «Инвестиции в недвижимость и строительство» рассказал о стратегии реализации проекта, участниках проекта, основных стадиях реализации проекта, о маркетинговом анализе, оценке местоположения и выборе участка, работой над концепцией, о финансовом анализе проекта, об особенностях финансирования проектов недвижимости, позиционировании и продвижении.
Основные стадии реализации проекта
1. Этап I. Цели и стратегия 2. Определение целей, разработка стратегии, формирование команды по проекту
3. Этап II. Выбор места 4. Маркетинговые исследования, оценка местоположения и наилучшего использования, выбор и приобретение участка
5. Этап III. Концепция и проектирование 6. Маркетинговые исследования, разработка концепции и проектирование, финансово-экономический анализ, схема финансирования
7. Этап IV. Строительство 8. Разрешительная документация, паевое участие, коммуникации, строительство объекта
9. Этап V. Эксплуатация / продажа 10. Ввод в эксплуатацию, управление готовым объектом, продажа
ТЕНДЕНЦИИ РАЗВИТИЯ:
- ухудшение условий жизни в мегаполисе (экология, пробки, враждебная среда для детей);
- развитие транспортной инфраструктуры (другие зоны доступности);
- рост обеспеченности автотранспортом;
- развитие социальной инфраструктуры;
- развитие бизнес-городков;
- рост интереса к «эко-концепциям»;
- девелопмент кварталов и микрорайонов с единой жилой, социальной и коммерческой инфраструктурой;
- «психологический фактор» - жить в новом престижном месте с развитой инфраструктурой.
По словам господина Новикова, местоположение является ключевым фактором, определяющим успешность проекта.
- Концепция проекта предполагает:
- определение целевых групп;
- определение класса и формата, позиционирование объекта;
- формирование начального технического задания;
- архитектурная концепция:
- анализ коммуникационно-планировочных факторов;
- анализ планировочных ограничений и природно-ландшафтных факторов;
- формирование функциональной модели объекта;
- определение объемно-планировочных параметров объекта;
- дизайн объекта с учетом социально-психологических и информационно-семантических особенностей участка.
- концепция инфраструктуры, сервисов и услуг;
- финансово-экономическое обоснование концепции
Финансовый анализ проекта
- определение входных параметров финансовой модели;
- прогноз цен;
- разработка бюджетов (денежных поступлений, оперативных затрат, капиталовложений);
- система налогообложения;
- схема привлечения средств на этапе строительства;
- прогноз движения денежных средств;
- оценка финансовых показателей проекта (NPV, PI, PBP);
- анализ сценариев
Особенности финансирования проектов недвижимости
Инвесторы, которые не разделяют с Вами риски проекта (например, КБ) и хеджируют их различными способами (залоговое покрытие, гарантии поручителей, страхование рисков и др.). Чаще финансируют более поздние стадии проекта. Активно не участвуют в реализации проекта.
Инвесторы, которые готовы разделить риски проекта с Вами (например, частные инвесторы и некоторые инвесткомпании). Готовы финансировать с начала проекта, зачастую на условиях долевого участия или партнерства. Имеют прямую возможность влиять на ход реализации проекта.
Позиционирование и продвижение
- стратегия позиционирования;
- нейминг;
- базовые презентационные инструменты;
- каналы сбыта;
- план рекламных и PR мероприятий;
- текущая и ex post оценка эффективности рекламных и PR мероприятий
Виктор Коваленко
www.zagorodna.com
