У доповіді на таку тему керуючий партнер консалтингової компанії "Діалог-Класик» Артем Новиков на Другому всеукраїнському інвестиційному бізес-форумі «Інвестиції в нерухомість і будівництво» розповів про стратегію реалізації проекту, учасників проекту, основних стадіях реалізації проекту, про маркетинговому аналізі, оцінці місця розташування і виборі ділянки, роботою над концепцією, про фінансовому аналізі проекту, про особливості фінансування проектів нерухомості, позиціонуванні і просуванні.
Основні стадії реалізації проекту
1. Етап I. Цілі і стратегія 2. Визначення цілей, розробка стратегії, формування команди за проектом
3. Етап II. Вибір місця 4. Маркетингові дослідження, оцінка місця розташування і найкращого використання, вибір і придбання ділянки
5. Етап III. Концепція та проектування 6. Маркетингові дослідження, розробка концепції і проектування, фінансово-економічний аналіз, схема фінансування
7. Етап IV. Будівництво 8. Дозвільна документація, пайову участь, комунікації, будівництво об'єкта
9. Етап V. Експлуатація / продаж 10. Введення в експлуатацію, управління готовим об'єктом, продаж
ТЕНДЕНЦІЇ РОЗВИТКУ:
- погіршення умов життя в мегаполісі (екологія, пробки, вороже середовище для дітей);
- розвиток транспортної інфраструктури (інші зони доступності);
- зростання забезпеченості автотранспортом;
- розвиток соціальної інфраструктури;
- розвиток бізнес-містечок;
- зростання інтересу до «еко-концепціям»;
- девелопмент кварталів і мікрорайонів з єдиною житлової, соціальної та комерційну інфраструктуру;
- «психологічний чинник» - жити в новому престижному місці з розвиненою інфраструктурою.
За словами пана Новікова, місце розташування є ключовим чинником, що визначає успішність проекту.
Концепція проекту передбачає:
- визначення цільових груп;
- визначення класу і формату, позиціонування об'єкта;
- формування початкового технічного завдання;
- архітектурна концепція:
- аналіз комунікаційно-планувальних чинників;
- аналіз планувальних обмежень і природно-ландшафтних чинників;
- формування функціональної моделі об'єкта;
- визначення об'ємно-планувальних параметрів об'єкта;
- дизайн об'єкта з урахуванням соціально-психологічних та інформаційно-семантичних особливостей ділянки.
- концепція інфраструктури, сервісів та послуг;
- фінансово-економічне обгрунтування концепції
Фінансовий аналіз проекту
- визначення вхідних параметрів фінансової моделі;
- прогноз цін;
- розробка бюджетів (грошових надходжень, оперативних витрат, капіталовкладень);
- система оподаткування;
- схема залучення коштів на етапі будівництва;
- прогноз руху грошових коштів;
- оцінка фінансових показників проекту (NPV, PI, PBP);
- аналіз сценаріїв
Особливості фінансування проектів нерухомості
Інвестори, які не поділяють з Вами ризики проекту (наприклад, КБ) і хеджують їх різними способами (заставне покриття, гарантії поручителів, страхування ризиків тощо). Найчастіше фінансують більш пізні стадії проекту. Активно не беруть участь в реалізації проекту.
Інвестори, які готові розділити ризики проекту з Вами (наприклад, приватні інвестори і деякі інвесткомпанії). Чи готові фінансувати з початку проекту, найчастіше на умовах пайової участі або партнерства. Мають пряму можливість впливати на хід реалізації проекту.
Позиціонування та просування
- стратегія позиціонування;
- неймінг;
- базові презентаційні інструменти;
- канали збуту;
- план рекламних та PR заходів;
- поточна і ex post оцінка ефективності рекламних та PR заходів
Віктор Коваленко
