ДЕВЕЛОПМЕНТ КОТТЕДЖНЫХ ПОСЕЛКОВ

Девелопмент рынка недвижимости Украины. Девелоперские услуги от компании РеалЭкспо.
Поиск участка под коттеджный городок
  • Маркетинговое исследование рынка коттеджных городков Украины
  • Разработка концепции поселка
  • Разработка бизнес-плана
  • Привлечение инвестиций
Суть девелопмента — управление инвестиционным проектом в сфере недвижимости, включающее в себя:
• выбор экономически эффективного проекта;
• получение всех необходимых разрешений на его реализацию от соответствующих органов власти;
• определение условий привлечения инвестиций, разработка механизма и форм их возврата при необходимости;
• поиск и привлечение инвесторов;
• отбор подрядчиков, финансирование их деятельности и контроль за их работой;
• реализация созданного объекта недвижимости или передача его в эксплуатацию заказчику.

Таким образом, результатом деятельности девелопера являются, несомненно, материальные изменения объекта недвижимости, но одновременно с этим основное содержание его деятельности состоит не в данном изменении, но в организации этих изменений.
Реализация любого инвестиционного проекта предполагает, что деятельность девелопера последовательно проходит следующие этапы:
— оценка вероятности реализации проекта недвижимости, которая строится на данных о долгосрочных тенденциях экономического развития (демографических данных, перспективах развития реального сектора экономики и домашних хозяйств); оценке состояния и степени развитости финансовой и особенно налоговой систем и ожидаемой экономической эффективности проекта; оценке состояния и перспектив рынка недвижимости; возможного и экономически наиболее эффективного места реализации проекта. В результате реализации этого этапа принимается решение о возможности и целесообразности выполнения данного проекта и подается заявка на его реализацию в соответствующие органы государственного и муниципального управления.
— определение условий осуществления проекта и разработка бизнес-плана его реализации, включающее в себя следующие работы:
• определение возможностей реализации инвестиционного проекта;
• определение совокупных затрат на реализацию проекта и их эффективности,
• детальный анализ рынков, связанных с данным инвестиционным проектом (недвижимости, финансовом, подрядным),
• определение возможных источников финансирования (собственные средства, заемные средства, привлекаемые средства и др.),
• получение разрешений соответствующих государственных и муниципальных структур и проведение рекламной компании по формированию необходимого общественного мнения на реализацию предполагаемого проекта,
• согласование условий получения в аренду (покупки) земельного участка;
— реализация проекта развития (девелопмента) недвижимости, предполагающая конкретные действия по привлечению финансовых ресурсов (эмиссия и реализация на рынке ценных бумаг, акций акционерного общества, созданного для реализации проекта; получение кредитов от соответствующих финансовых институтов, распространение облигационного займа и др.); привлечение и заключение договоров с проектными и подрядными строительными организациями для разработки и материальной реализации инвестиционного проекта; организация финансирования, материального обеспечения строительства и контроля над его ходом; продажа объекта (передача в эксплуатацию), возврат инвестированных средств, расчет с кредиторами.


В качестве примера предлагаем ознакомиться с ориентировочной схемой реализации проекта девелопмента.
Приводимый план является ориентировочным, типовым и может кардинально отличаться при реализации конкретного строительного инвестиционного проекта.

Этап 1. Начало проекта
Анализ требований клиента к будущему объекту недвижимости, общая оценка графика финансирования проекта. Анализ земельного участка на предмет наиболее эффективного использования. Согласование плана инвестиционного проекта с Заказчиком.
Определение объёма участия компании в проекте.
Определение потребности Заказчика в формировании команды общего контроля за реализацией проекта на собственной базе, подготовка и согласование с клиентом графика финансирования с обоснованием оплаты дополнительных услуг.

Этап 2. Анализ осуществимости проекта и его экономической целесообразности
Маркетинговое исследование участка и имитируемого объекта недвижимости по уровню спроса на предполагаемое целевое назначение продуктов объекта недвижимости. Корректировка изначально определенных целей и задач по желаемому результату на основе полученных данных. Формирование выводов и всего необходимого материала для начала концептуального проектирования.

Этап 3. Концептуальное проектирование
Разработка концепции объекта недвижимости, которая включает в себя: стратегию развития проекта и объекта, бизнес-план проекта, финансовый план и инвестиционный меморандум, организационный план реализации проекта, риски и механизмы их нивелирования. Разработка грамотной и профессионально спроектированной концепции объекта недвижимости. Группа, управляющая проектом и, непосредственно Заказчик, получают в рамках готовой концепции абсолютное видение всего процесса и результата, прописанное пошагово на понятном языке для юристов, экономистов, банкиров, финансистов, строителей, проектантов.
Конструкция концепции объекта недвижимости включает такие разделы:
- стратегия развития проекта;
- бизнес-план;
- технико-экономическое обоснование;
- финансовый план;
- инвестиционный меморандум;
- организационный план;
- эскизный проект будущего объекта недвижимости;
- выделение якорей проекта;
- анализ наиболее эффективного использования земельного участка – места дислокации будущего объекта (таким образом концепция привязывается к месту реализации)
и прочие разделы.

Этап 4. Эскизное проектирование
Эскизный проект Изготавливается при участии архитектурных проектантов, дизайнерской группы, группы, отвечающей за соответствие эскизного проекта функциональному назначению и разработанной концепции будущего объекта недвижимости. В результате получаем визуальный предмет для работы проектанта над архитектурным проектом в объёмах и размерах, позволяет со значительной точностью рассчитать потребность в железобетонных и иных несущих конструкциях и строительных материалах, а соответственно заказать соответствующие конструкции у изготовителя заранее. Такой шаг позволяет исключить на этапах строительства экономически необоснованные простои.
Изменения в эскизном проекте Процесс определения возможной динамики развития всех факторов, влияющих на возможную изменчивость проекта и прописывание их в отдельном дополнении. В результате определяются возможные последующие изменения, способные повлиять на стоимость и сроки реализации проекта. Разрабатывается программа действий в таких обстоятельствах.
Согласование эскизного проекта Для последующей слаженной реализации проекта эскиз согласовывается с проектантами, группой формирующей техническое задание проектантам, генеральным подрядчиком, инженерами, с коммунальными учреждениями, фигурирующими в процессе с Заказчиком. В итоге получаем эскизный проект с поправками и замечаниями всех заинтересованных лиц и полную ясность участников проекта в технических особенностях будущего объекта недвижимости.

Этап 5. Подготовка рабочей документации
Рабочая документация Разработка на основе эскизного проекта углублённого рабочего проекта (архитектурного проекта – в дальнейшем). Получение точной информации о стоимости и сроках исполнения. В результате получаем рабочий проект
Контроль стоимости и изменений Осуществление контроля стоимости и графика реализации проекта; фиксируются любые изменения, влияющие на график и стоимость реализации проекта. Получаем динамику финансово-экономической изменчивости проекта во времени, соотносимой с технической частью проекта.
Согласования Совместно с проектантами сбор предпроектной документации и иных предпроектных документов, согласование предпроекта в коммунальных учреждениях. В результате получаем пакет документов, готовый к получению архитектурно-планировочного решения и его выполнению: к разработке архитектурного проекта.

Этап 6. Тендеры
Разработка тендерной документации Подготовка тендерной документации и перечня показательной стоимости проекта. Качественное проведение тендеров.
Тендерный список. Согласование с Заказчиком участников тендера. Формирование конкурентного списка участников тендера.
Другие контакты Тендерный процесс Проведение тендера
Тендерное действие и оценка Получение тендерных предложений от одобренных подрядчиков, консультирование Заказчика относительно поступающих предложений. Пакет заключённых контактов и договоров.

Этап 7. Планирование проекта.
Планирование проекта. Подготовка контракта с генподрядчиком на строительство, разработка опорного плана. Готовность к строительству.

Этап 8. Строительные работы
Технический надзор
Оперативное управление Управление контрактом на строительство при выполнении работ на площадке, контроль сроков и качества выполнения работ участниками строительства. Качественное и своевременное выполнение строителями своих задач.
Регулярная финансовая отчетность. Финансовый контроль за всеми участниками проекта и порядком расходования ими инвестиционного фонда проекта. Исключается возможность неэффективного расходования денежных средств.

Этап 9. Завершение
Завершение Управление календарным графиком контракта на строительство, в части завершения работ. Соблюдение сроков выполнения сторонами своих обязательств. Своевременный ввод объекта в эксплуатацию.
Руководство по обслуживанию Контроль подготовки пакета инструкций и руководств по обслуживанию инженерных систем. Наладка эксплуатационных систем и служб объекта.
Исполнительная документация. Контроль подготовки и сдачи исполнительной документации подрядчиками.

www.zagorodna.com

Войти

Наша кнопка

Zagorodna
bigmir)net TOP 100