- Пошук ділянки під котеджне містечко
- Маркетингове дослідження ринку коттеджних містечок України
- Розробка концепції селища
- Розробка бізнес-плану
- Залучення інвестицій
Суть девелопменту - управління інвестиційним проектом у сфері нерухомості, що включає в себе:
• вибір економічно ефективного проекту;
• отримання всіх необхідних дозволів на його реалізацію від відповідних органів влади;
• визначення умов залучення інвестицій, розробка механізму і форм їх повернення при необхідності;
• пошук та залучення інвесторів;
• відбір підрядників, фінансування їх діяльності та контроль за їх роботою;
• реалізація створеного об'єкта нерухомості або передача його в експлуатацію замовнику.
Таким чином, результатом діяльності девелопера є, безсумнівно, матеріальні зміни об'єкта нерухомості, але одночасно з цим основний зміст його діяльності полягає не в даному зміні, але в організації цих змін.
Реалізація будь-якого інвестиційного проекту передбачає, що діяльність девелопера послідовно проходить наступні етапи:
- Оцінка ймовірності реалізації проекту нерухомості, що будується на даних про довгострокові тенденції економічного розвитку (демографічних даних, перспективи розвитку реального сектора економіки і домашніх господарств); оцінці стану і ступеня розвиненість фінансової і особливо податкової систем і очікуваної економічної ефективності проекту; оцінки стану і перспектив ринку нерухомості; можливого та економічно найбільш ефективного місця реалізації проекту. У результаті реалізації цього етапу приймається рішення про можливість і доцільність виконання даного проекту, і подається заявка на його реалізацію у відповідні органи державного і муніципального управління.
- Визначення умов здійснення проекту і розробка бізнес-плану його реалізації, що включає в себе наступні роботи:
• визначення можливостей реалізації інвестиційного проекту;
• визначення сукупних витрат на реалізацію проекту та їх ефективності,
• детальний аналіз ринків, пов'язаних з даним інвестиційним проектом (нерухомості, фінансовому, підрядним),
• визначення можливих джерел фінансування (власні кошти, позикові кошти, що залучаються кошти тощо),
• отримання дозволів відповідних державних і муніципальних структур та проведення рекламної компанії з формування необхідної громадської думки на реалізацію передбачуваного проекту,
• узгодження умов отримання в оренду (купівлі) земельної ділянки;
- Реалізація проекту розвитку (девелопменту) нерухомості, що передбачає конкретні дії щодо залучення фінансових ресурсів (емісія та реалізація на ринку цінних паперів, акцій акціонерного товариства, створеного для реалізації проекту; отримання кредитів від відповідних фінансових інститутів, поширення облігаційної позики та ін); залучення та укладання договорів з проектними та підрядними будівельними організаціями для розробки та матеріальної реалізації інвестиційного проекту; організація фінансування, матеріального забезпечення будівництва і контролю над його ходом; продаж об'єкта (передача в експлуатацію), повернення інвестованих коштів, розрахунок з кредиторами.
Як приклад пропонуємо ознайомитися з орієнтовною схемою реалізації проекту девелопменту.
Приводиться, план є орієнтовним, типовим і може кардинально відрізнятися при реалізації конкретного будівельного інвестиційного проекту.
Етап 1. Початок проекту
Аналіз вимог клієнта до майбутнього об'єкту нерухомості, загальна оцінка графіка фінансування проекту. Аналіз земельної ділянки на предмет найбільш ефективного використання. Узгодження плану інвестиційного проекту з Замовником.
Визначення обсягу участі компанії в проекті.
Визначення потреби Замовника у формуванні команди спільного контролю за реалізацією проекту на власній базі, підготовка та узгодження з клієнтом графіка фінансування з обгрунтуванням оплати додаткових послуг.
Етап 2. Аналіз здійсненності проекту і його економічної доцільності
Маркетингове дослідження ділянки та імітується об'єкта нерухомості за рівнем попиту на передбачуване цільове призначення продуктів об'єкта нерухомості. Коригування спочатку певних цілей і завдань щодо бажаного результату на основі отриманих даних. Формування висновків і всього необхідного матеріалу для початку концептуального проектування.
Етап 3. Концептуальне проектування
Розробка концепції об'єкта нерухомості, що включає в себе: стратегію розвитку проекту та об'єкта, бізнес-план проекту, фінансовий план і інвестиційний меморандум, організаційний план реалізації проекту, ризики та механізми їх нівелювання. Розробка грамотної і професійно спроектованої концепції об'єкта нерухомості. Група, що управляє проектом і, безпосередньо Замовник, отримують у рамках готової концепції абсолютне бачення всього процесу і результату, прописане покроково зрозумілою мовою для юристів, економістів, банкірів, фінансистів, будівельників, проектантів.
Конструкція концепції об'єкта нерухомості включає такі розділи:
- Стратегія розвитку проекту;
- Бізнес-план;
- Техніко-економічне обгрунтування;
- Фінансовий план;
- Інвестиційний меморандум;
- Організаційний план;
- Ескізний проект майбутнього об'єкта нерухомості;
- Виділення якорів проекту;
- Аналіз найбільш ефективного використання земельної ділянки - місця дислокації майбутнього об'єкта (таким чином концепція прив'язується до місця реалізації)
та інші розділи.
Етап 4. Ескізне проектування
Ескізний проект Виготовляється за участю архітектурних проектантів, дизайнерської групи, групи, що відповідає за відповідність ескізного проекту функціональному призначенню і розробленої концепції майбутнього об'єкту нерухомості. В результаті отримуємо візуальний предмет для роботи проектанта над архітектурним проектом в обсягах і розмірах, що дозволяє зі значною точністю розрахувати потребу в залізобетонних та інших несучих конструкціях і будівельних матеріалах, а відповідно замовити відповідні конструкції у виробників заздалегідь. Такий крок дозволяє виключити на етапах будівництва економічно необгрунтовані простої.
Зміни в ескізному проекті Процес визначення можливої динаміки розвитку всіх чинників, що впливають на можливу мінливість проекту та прописування їх в окремому додатку. В результаті визначаються можливі подальші зміни, здатні вплинути на вартість і терміни реалізації проекту. Розробляється програма дій в таких обставинах.
Узгодження ескізного проекту Для подальшої злагодженої реалізації проекту ескіз узгоджується з проектантами, групою формує технічне завдання проектантам, генеральним підрядником, інженерами, з комунальними установами, що фігурують у процесі з Замовником. У підсумку отримуємо ескізний проект з поправками і зауваженнями всіх зацікавлених осіб та повну ясність учасників проекту в технічних особливостях майбутнього об'єкта нерухомості.
Етап 5. Підготовка робочої документації
Робоча документація Розробка на основі ескізного проекту поглибленого робочого проекту (архітектурного проекту - надалі). Отримання точної інформації про вартість і терміни виконання. В результаті отримуємо робочий проект
Контроль вартості і змін Здійснення контролю вартості та графіка реалізації проекту; фіксуються будь-які зміни, що впливають на графік і вартість реалізації проекту. Отримуємо динаміку фінансово-економічної мінливості проекту в часі, що співвідносить з технічною частиною проекту.
Узгодження Спільно з проектантами збір передпроектної документації та інших передпроектних документів, узгодження попереднього проекту в комунальних установах. В результаті отримуємо пакет документів, готовий до отримання архітектурно-планувального рішення та його виконання: до розробки архітектурного проекту.
Етап 6. Тендери
Розробка тендерної документації Підготовка тендерної документації та переліку показовою вартості проекту. Якісне проведення тендерів.
Тендерний список Процес узгодження з Замовником учасників тендеру. Формування конкурентного списку учасників тендеру.
Інші контакти Тендерний процес Проведення тендеру
Тендерне дію та оцінка Отримання тендерних пропозицій від схвалених підрядників, консультування Замовника щодо вступників пропозицій. Пакет ув'язнених контактів і договорів.
Етап 7. Планування проекту
Планування проекту. Підготовка контракту з генпідрядником на будівництво, розробка опорного плану. Готовність до будівництва.
Етап 8. Будівельні роботи
Технічний нагляд
Оперативне управління Управління контрактом на будівництво під час виконання робіт на майданчику, контроль термінів та якості виконання робіт учасниками будівництва. Якісне та своєчасне виконання будівельниками своїх завдань.
Регулярна фінансова звітність. Фінансовий контроль за усіма учасниками проекту та порядком витрачання ними інвестиційного фонду проекту. Виключається можливість неефективного витрачання грошових коштів.
Етап 10. Завершення
Завершення Управління календарного графіку контракту на будівництво, в частині завершення робіт. Дотримання термінів виконання сторонами своїх зобов'язань. Своєчасний введення об'єкта в експлуатацію.
Керівництво по обслуговуванню Контроль підготовки пакету інструкцій по обслуговуванню інженерних систем. Налагодження експлуатаційних систем і служб об'єкта.
Виконавча документація. Контроль підготовки та складання виконавчої документації підрядниками.
www.zagorodna.com
