Классификация торговой недвижимости





Классификация, типы, виды коммерческой недвижимости в Украине: офисная, складская, торговая

По типу здания и особенностям его объемно-планировочного решения:
  • Встроено-пристроенные помещения
  • Отдельно стоящие здания
  • Торговые комплексы (объекты, включающие несколько зданий)

По видам и особенностям устройства:
  • Магазин-склад (имеет благоустроенные площадки, навесы, складские помещения)
  • Магазин (стационарное здание или его часть, имеющие земельный участок)
  • Павильон (оборудованное строение, имеющее торговый зал и помещение для хранения товаров)
  • Киоск (оснащенное торговым оборудованием помещение)
  • Палатка (нестационарное, разборное сооружение)

По ассортименту реализуемых товаров и размерам торговой площади:
  • Универмаг
  • Универсам
  • Гастроном

С учетом товарной специализации:
  • Смешанные (ведущие торговлю как продовольственными, так и непродовольственными товарами)
  • Универсальные (реализующие универсальный ассортимент продовольственных или непродовольственных товаров - универсам, универмаг и т.д.)
  • Комбинированные (реализующие несколько групп товаров, объединенных общностью спроса)
  • Специализированные (реализующие товары одной товарной группы)
  • Узкоспециализированные (реализующие товары части товарной группы — например, одной фирменной марки)

По размерам и направленности:
  • Гипермаркеты/супермаркеты
  • Большие продовольственные и непродовольственные магазины
  • Средние продовольственные и непродовольственные магазины
  • Небольшие продовольственные и непродовольственные магазины

Торговые центры
Торговый центр — это совокупность предприятий торговли, услуг, общественного питания и развлечений, подобранных в соответствии с концепцией и осуществляющих свою деятельность в специально спланированном здании (или в комплексе зданий), находящемся в профессиональном управлении и поддерживающемся в виде одной функциональной единицы.

Классификация торговых центров
Все типы торговых центров служат различным покупательским нуждам и классифицируются в зависимости от размера центра, местоположения и арендаторов/торговых операторов, присутствующих в них. Часто при определении типа торгового центра учитываются и группы потребителей или целевые покупатели. Представленная далее классификация торговых центров была разработана Urban Land Institute.

Микрорайонный торговый центр (Convenience Center). Микрорайонные ТЦ осуществляют продажу товаров повседневного спроса (продукты питания, лекарства и т.п.) и бытовых услуг (в которых возникает ежедневная потребность у покупателей прилегающей торговой зоны). Состоят как минимум из трех магазинов, общая арендная площадь (GLA) которых составляет обычно 2800 м кв. и может варьироваться от 1500 до 3000 м кв. Основным оператором (якорем) в большинстве случаев является мини-маркет. Торговая зона — территория 5-10 минут пешеходной доступности, количество покупателей — до 10 000 человек. Примером такого рода центров могут служить бывшие советские универсамы, крупные продовольственные и промтоварные магазины, сократившие площадь основной торговли и сдавшие часть площадей арендаторам (аптечный пункт, прачечная, видеопрокат, хозтовары, фотоуслуги и прочее).

Районный торговый центр (Neighborhood Center). Районный ТЦ предлагает товары повседневного спроса (продукты, лекарства, хозтовары и т.д.) и услуги (прачечная, химчистка, парикмахерская, ремонт обуви, металлоремонт) для удовлетворения ежедневных потребностей жителей района. Якорным арендатором, как правило, является супермаркет, мини-якорями могут быть аптека, хозяйственный магазин. Сопутствующими арендаторами являются магазины одежды и обуви, аксессуаров, парфюмерии, спорттоваров и пр. Общая арендная площадь данных ТЦ, в основном, составляет 5600 м кв., на практике может варьироваться от 3000 до 10 000 м кв. Первичная торговая зона районного торгового центра включает в себя от 3000 до 40 000 человек, проживающих в 5-10 минутах езды на личном или общественном транспорте.

Окружной торговый центр (Community Center). Окружной ТЦ предлагает широкий спектр товаров и услуг, с большим выбором «мягких» товаров (мужская, женская, детская и спортивная одежда) и «жестких» (металлические изделия, электроинструменты, бытовая техника). Для данной категории ТЦ характерен более глубокий ассортимент и более широкий диапазон цен, нежели в районном ТЦ. Многие центры строятся вокруг детских универмагов (junior department store), дискаунт-универмагов, крупных аптек (drug store), универсальных магазинов, торгующих разнообразными товарами, часто по сниженным ценам (variety store). Хотя окружной ТЦ не имеет универмага полной линии, у него могут быть сильные специализированные магазины. Типичный размер арендной площади — 14 000 м кв., но может занимать от 9500 до 47000 м кв. Первичная торговая зона для окружного торгового центра находится в пределах 10-20 минут транспортной доступности, покупателей насчитывается от 40 000 до 150 000 человек.

Суперокружной торговый центр (Super Community Center). Центры, соответствующие общему профилю окружного центра, но имеющие площадь более 23 000 м кв., классифицируются как суперокружные. В исключительных случаях площадь достигает 90 000 м кв. В результате, окружной ТЦ — самая сложная категория торговых центров для оценки их размеров и зоны обслуживания.

Региональный торговый центр (Regional Center). Региональные центры обеспечивают покупателей широким выбором товаров (одежда, мебель, товары для дома и т.п.), различными видами услуг, а также местами отдыхай и развлечений. Они строятся вокруг 1-2 универмагов полной линии, площадь обычно не менее 5000 м кв. Типичная для данной категории общая арендная площадь 45 000 м кв., на практике она варьируется от 23 000 до 85 000 м кв. Региональные центры предлагают услуги, характерные для деловых районов, но менее разнообразные, нежели в суперрегиональном торговом центре. Торговая зона для регионального торгового центра находится в пределах 30-40 минут транспортной доступности, количество посетителей центра — 150 000 человек и более.

Суперрегиональный центр (Super Regional Center). Предлагает широкий выбор товаров (одежда, мебель, для дома и т.п.), услуг, места отдыха и развлечений. Строятся вокруг 3 и более универмагов площадью не менее 7000 м кв. каждый. Такой центр зачастую имеет общую арендную площадь 93 000 м кв. На практике площадь варьируется от 50 000 и может превышать 150 000 м кв. Торговая зона для суперрегионального торгового центра может достигать 1,5 часов транспортной доступности, количество посетителей центра — 300 000 и более человек.

Специализированные торговые центры (Special center). Существует множество вариантов названных основных категорий, которые можно объединить словом специализированные, то есть, это подтипы других, более или менее традиционных видов ТЦ. Специализированные торговые центры — это такие торговые центры, которые сильно отличаются или не отвечают требованиям, указанным в предыдущих категориях. Например, районный ТЦ, имеющий группу специализированных продуктовых магазинов (гастроном, мясной магазин, овощи/фрукты, винный отдел), может быть назван специализированным районным центром.

Специализированные торговые центры часто разделяют по темам:
  • Развлечение (Entertainment)
  • Торговля и Развлечения (Retail-Enertainment)
  • Скидки (Off-price)
  • Товары для дома (Home improvment)
  • Стрип-центр (Strip Center)
  • Исторический (Historic)
  • Мегамолл (Megamall)
  • Стиль жизни (Lifestyle)

Также выделяют несколько типов:

Специализированный торговый центр
(Speciality Shopping Center). В данном торговом центре якорем является крупный магазин аудио-, видео- и бытовой техники, товаров для дома, мебели и т.п. Магазины аксессуаров основной специализации торгового центра и прочие, дополняющие ассортимент основного оператора, являются сопутствующими.

Фестивал-центр
(Festival Center) — якорем является совокупность предприятий развлечений и общественного питания, предприятий торговли (магазины сувениров и парфюмерии, одежды, обуви, аксессуаров, подарков и ювелирные). Расположены, как правило, в культурно-исторических местах города, на центральной площади.

Торговый центр Моды (Fashion center) — Торговые центры моды, как правило, находятся в центре города и часто занимают первые (с 1 по 3) этажи в торгово-офисных центрах. Могут быть самостоятельными ТЦ. Основными арендаторами в них являются магазины женской готовой одежды, мужской одежды, обуви, магазины для всей семьи и специализированные магазины, представляющие определенные торговые марки.

Аутлет-центр (Outlet Center) — в данных центрах торговлю осуществляют предприятия — производители одежды и обуви, бытовой техники и электроники, строительных и отделочных материалов, садового инвентаря и техники, инструментов и т.д. В качестве сопутствующих арендаторов обычно выступают автосервис, АЗС и другие услуги. Могут располагаться в спальных и удаленных районах города.

Пауэр-центр (Power Center) — это магазины, возникшие из Super Community Center и обладающие следующими характеристиками: площадь от 25 тыс. м кв., как минимум один крупный якорный арендатор (такой как универсальный магазин или товары для дома общей площадью от 10 тыс. м кв.), в качестве сопутствующих арендаторов могут выступать автосервис, АЗС и другие услуги; четыре или более небольших якорных арендаторов площадью от 2 тыс. м кв. каждый; несколько небольших магазинов, в сумме занимающих до 1 тыс. м кв. или 10-15% общей торговой площади. Обычно такие торговые центры представляют разрозненные строения, объединенные в единый комплекс, по конфигурации напоминающий букву «I» или «К». Так же в его составе могут присутствовать дискаунт-универмаг, центр торговли по каталогам и др. Располагаются Пауэр-центры, в большинстве случаев, в спальных районах и на окраинах города рядом с автомагистралями.

Дискаунт-центр (Off-price Center). В данном торговом центре якорем являются магазины-дискаунтеры продуктов питания, одежды и обуви, хозтоваров, бытовой техники и т.д. Сопутствующих арендаторов нет. Подобных центров в нашей стране нет. Ассортимент магазина-дискаунтера не превышает 600-1000 наименований товаров. Одно из основных условий существования дискаунтера — сетевая торговля с количеством магазинов в сети не менее 40 (в международной практике). Как правило, дискаунтеры расположены в спальных и отдаленных районах города.

Торгово-развлекательный центр ( Retail-Enertainment center). В данном торговом центре якорем являются магазины одежды и обуви, развлекательный центр и рестораны. Магазины сувениров, аксессуаров, предприятия услуг выступают в качестве сопутствующих.

Стрип-центры (strip center). Стрип-центр предусматривает линейную конфигурацию и, как правило, представляет собой здание L, П-образной формы, либо ряд магазинов, имеющих отдельный вход и являющихся независимыми. Иными словами, стрип-центр не имеет якорей и единого управления, что приводит к смешанному набору арендаторов и к ситуации, когда подобный объект не попадает под определение торгового центра. Арендаторами подобных торговых центров являются магазины продуктов питания, галантереи, хозяйственные магазины, предприятия услуг и т.п. Стрип-центры расположены, в основном, возле выходов из метро, в местах интенсивных пешеходных потоков.

Специалистами компании Silver Sky Development  разработана собственная адаптированная для Украины классификация объектов торговой недвижимости с учетом более широкого перечня критериев отнесения того или иного объекта к соответствующему классу.
 

                                                             Класс "А"

Критерий
Требования к объекту данного класса
Формат объекта Торговый центр, Торгово-Развлекательный центр, мегамолл. Крупные форматы объектов с развитой инфраструктурой и развлекательной частью
Ценовая категория Очень высокая
Районы расположения Преимущественно крупные спальные районы  либо центральный район, исторический центр
Расположение в массиве Крупный жилой массив (зачастую крупные спальные районы). Здание расположено на первой линии, с хорошей визуальной доступностью
Транспортная доступность Расположение вблизи крупных автомагистралей, с большой пропускной способностью, с удобным подъездом к объекту. Дополнительным пожеланием также является доступ покупателей не имеющих личного автотранспорта
Этажность Определяется индивидуально под запланированные площади в объекте торговой недвижимости
Планировочное решение Наличие хорошей навигации по объекту - большие проходные холлы, лифты, эскалаторы. Видимость торговых точек с основных проходных мест
Конструктив Капитальная постройка
Паркинг Охраняемая стоянка с соблюдением норматива 1 м/м на 50 м.кв.
Архитектура Современная архитектура, новостройка
Отделка Во внешней отделке преобладают стекло, пластик, внутренняя отделка - пластик, стекло, натуральные материалы
Общепит Ресторанный дворик, фуд-корт
Развлекательная составляющая Развлекательный комплекс
Товарная специализация Смешанная
Основные потребители Элитный, обеспеченный средний класс (уровень дохода -  «высокий», «средний +»)
Наличие якорных арендаторов Несколько крупных международных операторов
Наличие складских помещений Наличие складских помещений для хранения первичного запаса товаров обязательно
Системы вентиляции и кондиционирования Постоянная поддержка микроклимата
Управление Профессиональная управляющая компания (опыт от 3-х лет, ведущая не менее 4-5 объектов со средней площадью не ниже 3 000 кв.м.)
Охрана и эксплуатация Собственная служба безопасности и эксплуатации

                                                            Класс  "В"

Критерий
Требования к объекту данного класса
Формат объекта Торговые центры, гипермаркеты, торговые комплексы. Несоответствие классу «А» по масштабам проекта, его инфраструктуре
Ценовая категория Высокая/Средняя
Районы расположения Преимущественно крупные спальные районы
Расположение в массиве Средний жилой массив (находящийся на втором или третьем месте по численности населения, элитная застройка). Расположение на первой линии, с ограниченными обзорными возможностями (например: из-за рядом стоящих зданий), либо на второй линии вблизи с выскопроходимыми объектами
Транспортная доступность Транспортная доступность из всех других районов города (без пересадки, если нет собственного транспорта), с удобными транспортными коммуникациями с другими районами. Расположен недалеко от транспортных магистралей со средней проходимостью. Несоответствие Классу «А» по удобству подъезда либо из-за затрудненного подъезда в пиковые часы
Этажность                      Определяется индивидуально под площади в объекте торговой недвижимости
Планировочное решение Наличие хорошей навигации по объекту - большие проходные холлы, лифты, эскалаторы. Видимость торговых точек с основных проходных мест
Конструктив Капитальная постройка
Паркинг Охраняемая стоянка с соблюдением норматива 1 м/м на 70 м.кв. Охраняемая стоянка, без соблюдения нормативов  класса «А»
Архитектура Современная архитектура, новостройка или качественная реконструкция
Отделка Во внешней отделке преобладают стекло, пластик, внутренняя отделка - пластик, стекло, натуральные материалы
Общепит Фуд-корт, либо известный оператор на местном рынке заведений общепита
Развлекательная составляющая Мультиплекс
Товарная специализация Смешанная
Основные потребители Основной сегмент потребителей – с уровнем дохода «средний», «средний +»
Наличие якорных арендаторов Один крупный международный оператор, в совокупности с местными или региональными операторами
Наличие складских помещений Наличие складских помещений для хранения первичного запаса товаров обязательно
Системы вентиляции и кондиционирования Постоянное кондиционирование воздуха
Управление Профессиональная управляющая компания (опыт от 3-х лет, ведущая не менее 4-5 объектов со средней площадью не ниже 3 000 кв.м.)
Охрана и эксплуатация Служба эксплуатации и охраны отдана на аутсорсинг

                                                            Класс "С"

Критерий
Требования к объекту данного класса
Формат объекта Чаще всего – супермаркет. Главный критерий соответствия объекта  классу «С» - это отдельно стоящее здание с площадью свыше 2000 м.кв.
Ценовая категория Средняя
Районы расположения Любой
Расположение в массиве Малый жилой массив (4, 5 место по численности населения), удаленный от крупных жилых массивов. Расположение на первой линии, либо на второй. Реже – расположение на первой/второй лини в элитном жилом массиве. Обзорные возможности ограниченны из-за малой этажности объекта
Транспортная доступность Расположены вблизи загруженных дорог, подъезд очень затруднен или отсутствует, среди основных потребителей доминируют пешеходы
Этажность                    Определяется индивидуально под площади в объекте торговой недвижимости
Планировочное решение Спланированный клиентопоток, но отсутствует видимость торговых помещений в пределах большей части торговых площадей
Конструктив Реконструированное здание иного назначения; встроенное
Паркинг Не охраняемая стоянка. Возможно наличие удобного подъезда
Архитектура Качественная реконструкция
Отделка Качественный косметический ремонт
Общепит Кафе, бар
Развлекательная составляющая Детская комната/площадка
Товарная специализация Все виды продовольственных либо непродовольственных (от массовых до элитных)
Основные потребители Средний класс
Наличие якорных арендаторов -
Наличие складских помещений Наличие складских помещений для хранения первичного запаса товаров обязательно
Системы вентиляции и кондиционирования Система охлаждения приточного воздуха
Управление Управляющая компания не имеющая опыта, необходимого для работы с объектами более высокого класса, либо ведущая лишь один проект
Охрана и эксплуатация Служба эксплуатации и охраны остается на усмотрение каждого арендатора

                                                                Класс "D"

Критерий
Требования к объекту данного класса
Формат объекта Отдельное здание с небольшими площадями от 1 200 м.кв. до 2 000 м.кв., на территории которого представлена узкоспециализированная группа товаров
Ценовая категория Средняя/Низкая
Районы расположения Любой
Расположение в массиве Малый жилой массив либо промзона. Расположение на второй линии, обзорные возможности отсутствуют. Возможно расположение вблизи остановки маршрутного транспорта
Транспортная доступность Расположение вблизи жилых домов, подъезд затруднен, основной потребитель - местные жители и пешеходы
Этажность Определяется индивидуально под площади в объекте торговой недвижимости
Планировочное решение Требования не предъявлены
Конструктив Реконструированное здание иного назначения; встроенное
Паркинг Стоянка отсутствует, подъезд затруднен
Архитектура Качественная реконструкция
Отделка Минимальный косметический ремонт
Общепит -
Развлекательная составляющая -
Товарная специализация Несколько видов товара
Основные потребители Случайные прохожие, местные жители. Основная масса потребителей – с уровнем дохода «средний» и «средний -»
Наличие якорных арендаторов -
Наличие складских помещений Не обязательно
Системы вентиляции и кондиционирования Только отопление
Управление  Управление осуществляется силами владельца
Охрана и эксплуатация Служба эксплуатации и охраны остается на усмотрение каждого арендатора

                                                                Класс "E"

Критерий
Требования к объекту данного класса
Формат объекта Небольшой объект, чаще всего - павильон (зачастую не капитальное строительство)
Ценовая категория Низкая
Районы расположения Спальные районы, районы удаленные от основных торговых центров
Расположение в массиве Малый жилой массив либо промзона
Транспортная доступность Расположение вблизи остановки маршрутного транспорта, либо вторая линия. Малая пешеходная проходимость, малый транспортный поток, неудобный подъезд
Этажность Определяется индивидуально под площади в объекте торговой недвижимости
Планировочное решение Требования не предъявлены
Конструктив Некапитальное строительство
Паркинг Стоянка отсутствует, подъезд затруднен
Архитектура Требуется реконструкция
Отделка Требуется ремонт
Общепит -
Развлекательная составляющая -
Товарная специализация Несколько видов товара, либо узкая специализация
Основные потребители Случайные прохожие, местные жители. Основная масса потребителей – с уровнем дохода «средний» и «средний -»
Наличие якорных арендаторов -
Наличие складских помещений -
Системы вентиляции и кондиционирования -
Управление  Управление осуществляется силами владельца
Охрана и эксплуатация -

                                                                  Класс "F"

Критерий
Требования к объекту данного класса
Формат объекта Небольшой объект, чаще всего - павильон (зачастую не капитальное строительство)
Ценовая категория Очень низкая
Районы расположения Спальные районы, районы удаленные от основных торговых центров
Расположение в массиве Малый жилой массив либо промзона
Транспортная доступность Расположение на второй линии, проезд затруднен
Этажность Определяется индивидуально под площади в объекте торговой недвижимости
Планировочное решение Требования не предъявлены
Конструктив Некапитальное строительство
Паркинг Стоянка отсутствует, подъезд затруднен
Архитектура Требуется реконструкция
Отделка Требуется ремонт
Общепит -
Развлекательная составляющая -
Товарная специализация Узкая специализация
Основные потребители Случайные прохожие, местные жители. Основная масса потребителей – с уровнем дохода «средний», «средний -» и «низкий»
Наличие якорных арендаторов -
Наличие складских помещений -
Системы вентиляции и кондиционирования -
Управление Требования не предъявлены
Охрана и эксплуатация -

 


https://ssd.biz.ua/
Войти

Наша кнопка

Zagorodna
Яндекс.Метрика