Класифікація торговельної нерухомості





Класифікація, типи, види комерційної нерухомості в Україні: офісна, складська, торгова
 
 
 
 

За типом будівлі й особливостям його об'ємно-планувального рішення:
  • Вбудовано-прибудовані приміщення
  • Окремо розташовані будинки
  •  
  •  
  • Торгові комплекси (об'єкти, що включають декілька будівель)
  •  

За видами і особливостям пристрої:
  • Магазин-склад (має благоустроєні площадки, навіси, складські приміщення)
  • Магазин (стаціонарне будівлю або його частина, що мають земельну ділянку)
  • Павільйон (обладнане будова, що має торговий зал і приміщення для зберігання товарів)
  • Кіоск (оснащене торговим обладнанням приміщення)
  •  
  •  
  • Палатка (нестаціонарне, розбірні споруду)
  •  

За асортиментом реалізуються, та розмірами торговельної площі:

  • Універмаг
  • Універсам
  •  
  •  
  • Гастроном
  •  

З урахуванням товарної спеціалізації:
  • Змішані (провідні торгівлю як продовольчими, так і непродовольчими товарами)
  • Універсальні (реалізують універсальний асортимент продовольчих або непродовольчих товарів - універсам, універмаг і т.д.)
  • Комбіновані (реалізують кілька груп товарів, об'єднаних спільністю попиту)
  • Спеціалізовані (які реалізують товари однієї товарної групи)
  •  
  •  
  • Вузькоспеціалізовані (які реалізують товари частини товарної групи - наприклад, однієї фірмової марки)
  •  

За розмірами і спрямованості:
  • Гіпермаркети / супермаркети
  • Великі продовольчі та непродовольчі магазини
  • Середні продовольчі та непродовольчі магазини
  •  
  •  
  • Невеликі продовольчі та непродовольчі магазини
  •  

Торгові центри
Торговий центр - це сукупність підприємств торгівлі, послуг, громадського харчування та розваг, підібраних відповідно до концепції та здійснюють свою діяльність у спеціально спланованому будівлі (або в комплексі будівель), що знаходиться в професійному управлінні і підтримується у вигляді однієї функціональної одиниці.

Класифікація торгівельних центрів
Всі типи торгових центрів служать різним купівельним потребам і класифікуються в залежності від розміру центру, місця розташування і орендарів / торгових операторів, присутніх у них. Часто при визначенні типу торгового центру враховуються і груп споживачів або цільові покупці. Представлена далі класифікація торгових центрів була розроблена Urban Land Institute.

Мікрорайонний торговий центр (Convenience Center). Мікрорайонні ТЦ здійснюють продаж товарів повсякденного попиту (продукти харчування, ліки тощо) та побутових послуг (у яких виникає щоденна потреба у покупців прилеглої торгової зони). Складаються як мінімум з трьох магазинів, загальна орендна площа (GLA) яких становить зазвичай 2800 м кв. і може варіюватися від 1500 до 3000 м кв. Основним оператором (якорем) у більшості випадків є міні-маркет. Торгова зона - територія 5-10 хвилин пішохідної доступності, кількість покупців - до 10 000 чоловік. Прикладом такого роду центрів можуть служити колишні радянські універсами, великі продовольчі і промтоварні магазини, що скоротили площу основної торгівлі і здали частину площ орендарям (аптечний пункт, пральня, відеопрокат, госптовари, фотопослуги та інше).

Районний торговий центр (Neighborhood Center). Районний ТЦ пропонує товари повсякденного попиту (продукти, ліки, госптовари і т.д.) і послуги (пральня, хімчистка, перукарня, ремонт взуття, металлоремонт) для задоволення щоденних потреб жителів району. Якірним орендарем, як правило, є супермаркет, міні-якорями можуть бути аптека, господарський магазин. Супутніми орендарями є магазини одягу і взуття, аксесуарів, парфумів, спорттоварів та ін Загальна орендна площа ТЦ даних, в основному, складає 5600 м кв., На практиці може варіюватися від 3000 до 10 000 м кв. Первинна торгова зона районного торгового центра включає в себе від 3000 до 40 000 чоловік, що проживають в 5-10 хвилинах їзди на особистому або громадському транспорті.

Окружний торговий центр (Community Center). Окружний ТЦ пропонує широкий спектр товарів і послуг, з великим вибором «м'яких» товарів (чоловіча, жіноча, дитяча та спортивний одяг) і «жорстких» (металеві вироби, електроінструменти, побутова техніка). Для даної категорії ТЦ характерний більш глибокий асортимент і більш широкий діапазон цін, ніж в районному ТЦ. Багато центри будуються навколо дитячих універмагів (junior department store), дискаунт-універмагів, великих аптек (drug store), універсальних магазинів, які торгують різноманітними товарами, часто за зниженими цінами (variety store). Хоча окружний ТЦ не має універмагу повної лінії, у нього можуть бути сильні спеціалізовані магазини. Типовий розмір орендної площі - 14 000 м кв., Але може займати від 9500 до 47000 м кв. Первинна торгова зона для окружного торгового центру знаходиться в межах 10-20 хвилин транспортної доступності, покупців налічується від 40 000 до 150 000 осіб.

Суперокружний торговий центр (Super Community Center). Центри, відповідні загальному профілю окружного центру, але мають площу більше 23 000 м кв., Класифікуються як Суперокружний. У виняткових випадках площа сягає 90 000 м кв. У результаті, окружний ТЦ - найскладніша категорія торгових центрів для оцінки їх розмірів та зони обслуговування.

Регіональний торговий центр (Regional Center). Регіональні центри забезпечують покупців широким вибором товарів (одяг, меблі, товари для дому тощо), різними видами послуг, а також місцями відпочивай і розваг. Вони будуються навколо 1-2 універмагів повної лінії, площа зазвичай не менше 5000 м кв. Типова для даної категорії загальна орендна площа 45 000 м кв., На практиці вона варіюється від 23 000 до 85 000 м кв. Регіональні центри пропонують послуги, характерні для ділових районів, але менш різноманітні, ніж в суперрегіональному торговому центрі. Торгова зона для регіонального торгового центру знаходиться в межах 30-40 хвилин транспортної доступності, кількість відвідувачів центру - 150 000 осіб і більше.

Суперрегіональний центр (Super Regional Center). Пропонує широкий вибір товарів (одяг, меблі для дому тощо), послуг, місця відпочинку та розваг. Будуються навколо 3 і більше універмагів площею не менше 7000 м кв. кожен. Такий центр найчастіше має загальну орендну площу 93 000 м кв. На практиці площа варіюється від 50 000 і може перевищувати 150 000 м кв. Торгова зона для суперрегіонального торгового центру може досягати 1,5 годин транспортної доступності, кількість відвідувачів центру - 300 000 і більше чоловік.

Спеціалізовані торгові центри (Special center). Існує безліч варіантів названих основних категорій, які можна об'єднати словом спеціалізовані, тобто, це підтипи інших, більш-менш традиційних видів ТЦ. Спеціалізовані торгові центри - це такі торгові центри, які сильно відрізняються чи не відповідають вимогам, зазначеним у попередніх категоріях. Наприклад, районний ТЦ, що має групу спеціалізованих продуктових магазинів (гастроном, м'ясний магазин, овочі / фрукти, винний відділ), може бути названий спеціалізованим районним центром.

Спеціалізовані торгові центри часто розділяють за темами:
  • Розваги (Entertainment)
  • Торгівля та Розваги (Retail-Enertainment)
  • Знижки (Off-price)
  • Товари для дому (Home improvment)
  • Стрип-центр (Strip Center)
  • Історичний (Historic)
  • Мегамолл (Megamall)
  •  
  •  
  • Стиль життя (Lifestyle)
  •  

Також виділяють кілька типів:

Спеціалізований торговий центр (Speciality Shopping Center). У даному торговому центрі якорем є великий магазин аудіо-, відео-і побутової техніки, товарів для дому, меблів і т.п. Магазини аксесуарів основної спеціалізації торгового центру та інші, що доповнюють асортимент основного оператора, є супутніми.

Фестиваль-центр (Festival Center) - якорем є сукупність підприємств розваг і громадського харчування, підприємств торгівлі (магазини сувенірів та парфумерії, одягу, взуття, аксесуарів, подарунків та ювелірні). Розташовані, як правило, в культурно-історичних місцях міста, на центральній площі.

Торговий центр Моди (Fashion center) - торговельні центри моди, як правило, знаходяться в центрі міста і часто займають перші (з 1 по 3) поверхи в торгово-офісних центрах. Можуть бути самостійними ТЦ. Основними орендарями в них є магазини жіночої готового одягу, чоловічого одягу, взуття, магазини для всієї сім'ї та спеціалізовані магазини, що представляють певні торгові марки.

Аутлет-центр (Outlet Center) - в даних центрах торгівлю здійснюють підприємства - виробники одягу та взуття, побутової техніки та електроніки, будівельних і оздоблювальних матеріалів, садового інвентаря та техніки, інструментів і т.д. В якості супутніх орендарів зазвичай виступають автосервіс, АЗС і інші послуги. Можуть розташовуватися в спальних і віддалених районах міста.

Пауер-центр (Power Center) - це магазини, що виникли з Super Community Center і володіють наступними характеристиками: площа від 25 тис. м кв., Як мінімум один великий якірний орендар (такий як універсальний магазин або товари для будинку загальною площею від 10 тис . м кв.), в якості супутніх орендарів можуть виступати автосервіс, АЗС і інші послуги; чотири або більше невеликих якірних орендарів площею від 2 тис. м кв. кожен; кілька невеликих магазинів, в сумі займають до 1 тис. м кв. або 10-15% загальної торговельної площі. Зазвичай такі торгові центри представляють розрізнені будови, об'єднані в єдиний комплекс, по конфігурації нагадує букву «I» або «К». Так само в його складі можуть бути присутніми дискаунт-універмаг, центр торгівлі за каталогами та ін Розташовуються Пауер-центри, в більшості випадків, у спальних районах і на околицях міста поруч з автомагістралями.

Дискаунт-центр (Off-price Center). У даному торговому центрі якорем є магазини-дискаунтери продуктів харчування, одягу і взуття, госптоварів, побутової техніки і т.д. Супутніх орендарів немає. Подібних центрів в нашій країні немає. Асортимент магазину-дискаунтера не перевищує 600-1000 найменувань товарів. Одна з основних умов існування дискаунтера - мережева торгівля з кількістю магазинів у мережі не менше 40 (у міжнародній практиці). Як правило, дискаунтери розташовані в спальних і віддалених районах міста.

Торгово-розважальний центр (Retail-Enertainment center). У даному торговому центрі якорем є магазини одягу і взуття, розважальний центр і ресторани. Магазини сувенірів, аксесуарів, підприємства послуг виступають в якості супутніх.

Стрип-центри (strip center). Стрип-центр передбачає лінійну конфігурацію і, як правило, являє собою будинок L, П-образної форми, або ряд магазинів, що мають окремий вхід і є незалежними. Іншими словами, стрип-центр не має якорів і єдиного управління, що призводить до змішаного набору орендарів і до ситуації, коли подібний об'єкт не потрапляє під визначення торгового центру. Орендарями подібних торгових центрів є магазини продуктів харчування, галантереї, господарські магазини, підприємства послуг і т.п. Стрип-центри розташовані, в основному, біля виходів з метро, у місцях інтенсивних пішохідних потоків.

Фахівцями компанії Silver Sky Development розроблена власна адаптована для України класифікація об'єктів торговельної нерухомості з урахуванням більш широкого переліку критеріїв віднесення того або іншого об'єкта до відповідного класу.

Клас "А"

Критерій

Вимоги до об'єкта даного класу

Формат об'єкта

Торговий центр, Торгово-Розважальний центр, Мегамолл. Великі формати об'єктів з розвиненою інфраструктурою та розважальної частиною

Цінова категорія

Дуже висока

Райони розташування

Переважно великі спальні райони або центральний район, історичний центр

Розташування в масиві

Великий житловий масив (часто великі спальні райони). Будівля розташована на першій лінії, з хорошою візуальної доступністю

Транспортна доступність

Розташування поблизу великих автомагістралей, з великою пропускною здатністю, з зручним під'їздом до об'єкта. Додатковим побажанням також є доступ покупців не мають особистого автотранспорту

Поверховість

Визначається індивідуально під заплановані площі в об'єкті торгової нерухомості

Планувальне рішення

Наявність хорошої навігації по об'єкту - великі прохідні холи, ліфти, ескалатори. Видимість торгових точок з основних прохідних місць

Конструктив

Капітальна споруда

Паркінг

Під охороною стоянка з дотриманням нормативу 1 м / м на 50 м.кв.

Архітектура

Сучасна архітектура, новобудова

Оздоблення

У зовнішній обробці переважають скло, пластик, внутрішнє оздоблення - пластик, скло, натуральні матеріали

Громадське харчування

Ресторанний дворик, фуд-корт

Розважальна складова

Розважальний комплекс

Товарна спеціалізація

Змішана

Основні споживачі

Елітний, забезпечений середній клас (рівень доходу - «високий», «середній +»)

Наявність якірних орендарів

Кілька великих міжнародних операторів

Наявність складських приміщень

Наявність складських приміщень для зберігання первинного запасу товарів обов'язково

Системи вентиляції та кондиціонування

Постійна підтримка мікроклімату

Управління

Професійна керуюча компанія (досвід від 3-х років, ведуча не менше 4-5 об'єктів з середньою площею не нижче 3 000 кв.м.)

Охорона та експлуатація 

Власна служба безпеки та експлуатації 

 

 

 

 

 


Клас "В"

Критерій

Вимоги до об'єкта даного класу

Формат об'єкта

Торгові центри, гіпермаркети, торгові комплекси. Невідповідність класу «А» за масштабами проекту, його інфраструктурі

Цінова категорія

Висока / Середня

Райони розташування

Переважно великі спальні райони

Розташування в масиві

Середній житловий масив (що знаходиться на другому або третьому місці за чисельністю населення, елітна забудова). Розташування на першій лінії, з обмеженими можливостями оглядовими (наприклад: з-за рядом розташованих будинків), або на другій лінії поблизу с вископроходімимі об'єктами

Транспортна доступність

Транспортна доступність з усіх інших районів міста (без пересадки, якщо немає власного транспорту), зі зручними транспортними комунікаціями з іншими районами. Розташований недалеко від транспортних магістралей з середньою прохідністю. Невідповідність Класу «А» по зручності під'їзду або із-за утрудненого під'їзду в пікові години

Поверховість

Визначається індивідуально під площі в об'єкті торгової нерухомості

Планувальне рішення

Наявність хорошої навігації по об'єкту - великі прохідні холи, ліфти, ескалатори. Видимість торгових точок з основних прохідних місць

Конструктив

Капітальна споруда

Паркінг

Під охороною стоянка з дотриманням нормативу 1 м / м на 70 м.кв. Стоянка, що охороняється, без дотримання нормативів класу «А»

Архітектура

Сучасна архітектура, новобудова або якісна реконструкція

Оздоблення

У зовнішній обробці переважають скло, пластик, внутрішнє оздоблення - пластик, скло, натуральні матеріали

Громадське харчування

Фуд-корт, або відомий оператор на місцевому ринку закладів громадського харчування

Розважальна складова

Мультиплекс

Товарна спеціалізація

Змішана

Основні споживачі

Основний сегмент споживачів - з рівнем доходу «середній», «середній +»

Наявність якірних орендарів

Один великий міжнародний оператор, у сукупності з місцевими чи регіональними операторами

Наявність складських приміщень

Наявність складських приміщень для зберігання первинного запасу товарів обов'язково

Системи вентиляції та кондиціонування

Постійне кондиціювання повітря

Управління

Професійна керуюча компанія (досвід від 3-х років, ведуча не менше 4-5 об'єктів з середньою площею не нижче 3 000 кв.м.)

Охорона та експлуатація 

Служба експлуатації та охорони віддана на аутсорсинг 

 


Клас "С"

Критерій

Вимоги до об'єкта даного класу

Формат об'єкта

Найчастіше - супермаркет. Головний критерій відповідності об'єкта класу «С» - це окремо розташовані будинки з площею понад 2000 м.кв.

Цінова категорія

Середня

Райони розташування

Будь-який

Розташування в масиві

Малий житловий масив (4, 5 місце за чисельністю населення), віддалений від великих житлових масивів. Розташування на першій лінії, або на другий. Рідше - розташування на першій / другій лінії в елітному житловому масиві. Оглядові можливості обмежені через малої поверховості об'єкту

Транспортна доступність

Розташовані поблизу завантажених доріг, під'їзд дуже важко або взагалі відсутня, серед основних споживачів домінують пішоходи

Поверховість

Визначається індивідуально під площі в об'єкті торгової нерухомості

Планувальне рішення

Спланований кліентопоток, але відсутня видимість торгових приміщень у межах більшої частини торгових площ

Конструктив

Реконструйований будинок іншого призначення; вбудоване

Паркінг

Без охорони стоянка. Можливо наявність зручного під'їзду

Архітектура

Якісна реконструкція

Оздоблення

Якісний косметичний ремонт

Громадське харчування

Кафе, бар

Розважальна складова

Дитяча кімната / майданчик

Товарна спеціалізація

Всі види продовольчих або непродовольчих (від масових до елітних)

Основні споживачі

Середній клас

Наявність якірних орендарів

-

Наявність складських приміщень

Наявність складських приміщень для зберігання первинного запасу товарів обов'язково

Системи вентиляції та кондиціонування

Система охолодження припливного повітря

Управління

Керуюча компанія не має досвіду, необхідного для роботи з об'єктами більш високого класу, або провідна лише один проект

Охорона та експлуатація 

Служба експлуатації та охорони залишається на розсуд кожного орендаря 


Клас "D"

Критерій

Вимоги до об'єкта даного класу

Формат об'єкта

Окрема будівля з невеликими площами від 1 200 м.кв. до 2 000 м.кв., на території якого представлена вузькоспеціалізована група товарів

Цінова категорія

Середня / Низька

Райони розташування

Будь-який

Розташування в масиві

Малий житловий масив або промзона. Розташування на другій лінії, оглядові можливості відсутні. Можливо розташування поблизу зупинки маршрутного транспорту

Транспортна доступність

Розташування поблизу житлових будинків, під'їзд утруднений, основний споживач - місцеві жителі і пішоходи

Поверховість

Визначається індивідуально під площі в об'єкті торгової нерухомості

Планувальне рішення

Вимоги не пред'явлені

Конструктив

Реконструйований будинок іншого призначення; вбудоване

Паркінг

Місце для стоянки машин відсутній, під'їзд утруднений

Архітектура

Якісна реконструкція

Оздоблення

Мінімальний косметичний ремонт

Громадське харчування

-

Розважальна складова

-

Товарна спеціалізація

Кілька видів товару

Основні споживачі

Випадкові перехожі, місцеві жителі. Основна маса споживачів - з рівнем доходу «середній» і «середній -»

Наявність якірних орендарів

-

Наявність складських приміщень

Не обов'язково

Системи вентиляції та кондиціонування

Тільки опалення

Управління

Управління здійснюється силами власника

Охорона та експлуатація 

Служба експлуатації та охорони залишається на розсуд кожного орендаря 


Клас "E"

Критерій

Вимоги до об'єкта даного класу

Формат об'єкта

Невеликий об'єкт, найчастіше - павільйон (найчастіше не капітальне будівництво)

Цінова категорія

Низька

Райони розташування

Спальні райони, райони віддалені від основних торгових центрів

Розташування в масиві

Малий житловий масив або промзона

Транспортна доступність

Розташування поблизу зупинки маршрутного транспорту, або друга лінія. Мала пішохідна прохідність, малий транспортний потік, незручний під'їзд

Поверховість

Визначається індивідуально під площі в об'єкті торгової нерухомості

Планувальне рішення

Вимоги не пред'явлені

Конструктив

Некапітальні будівництво

Паркінг

Місце для стоянки машин відсутній, під'їзд утруднений

Архітектура

Потрібно реконструкція

Оздоблення

Потрібний ремонт

Громадське харчування

-

Розважальна складова

-

Товарна спеціалізація

Кілька видів товару, або вузька спеціалізація

Основні споживачі

Випадкові перехожі, місцеві жителі. Основна маса споживачів - з рівнем доходу «середній» і «середній -»

Наявність якірних орендарів

-

Наявність складських приміщень

-

Системи вентиляції та кондиціонування

-

Управління

Управління здійснюється силами власника

Охорона та експлуатація 

Клас "F"

Критерій

Вимоги до об'єкта даного класу

Формат об'єкта

Невеликий об'єкт, найчастіше - павільйон (найчастіше не капітальне будівництво)

Цінова категорія

Дуже низька

Райони розташування

Спальні райони, райони віддалені від основних торгових центрів

Розташування в масиві

Малий житловий масив або промзона

Транспортна доступність

Розташування на другій лінії, проїзд ускладнений

Поверховість

Визначається індивідуально під площі в об'єкті торгової нерухомості

Планувальне рішення

Вимоги не пред'явлені

Конструктив

Некапітальні будівництво

Паркінг

Місце для стоянки машин відсутній, під'їзд утруднений

Архітектура

Потрібно реконструкція

Оздоблення

Потрібний ремонт

Громадське харчування

-

Розважальна складова

-

Товарна спеціалізація

Вузька спеціалізація

Основні споживачі

Випадкові перехожі, місцеві жителі. Основна маса споживачів - з рівнем доходу «середній», «середній -» і «низький»

Наявність якірних орендарів

-

Наявність складських приміщень

-

Системи вентиляції та кондиціонування

-

Управління

Вимоги не пред'явлені

Охорона та експлуатація 


https://ssd.biz.ua/
Увійти

Наша кнопка

Zagorodna
Яндекс.Метрика