Застройщики активно открывают продажи в дорогих объектах Киева

С начала года на рынок Киева вышло 15 новых объектов, шесть из которых – будущее жилье премиального класса. Это – 40% от всего объема новых предложений. Готовятся к старту еще несколько интересных проектов. Эксперты уверенно говорят об оптимистическом сценарии развития рынка в среднесрочной перспективе. Два кризиса

Принято считать, что рынок премиального нового жилья сегодня находится в сложной ситуации. Львиную долю – до 80% – всего рынка новостроек занимает бюджетное жилье, на которое сохраняется спрос. В то же время сегменты жилья бизнес- и премиум-класса постоянно сужаются. Часть проектов с целью оптимизации расходов были переведены девелоперами в более дешевые сегменты. Другая часть оказалась замороженной. Основные причины – низкий спрос при резко возросшей себестоимости строительства, вызванной, в первую очередь, нестабильным курсом валют.

Два кризиса – 2008-2009 и нынешний – больно ударили по девелоперам, работающим в сегменте элитного жилья. Удельный его вес на рынке сократился за эти годы вдвое: с 7% до 3,5-4%, говорит коммерческий директор компании «Интергал-Буд» Юлия Горох. «В 2008-2009 годах девелоперы в массе своей переключились на недвижимость эконом-класса, которая у нас – детей «панелек» и «хрущевок» — получается лучше всего», – замечает Дмитрий Змиевец, управляющий партнер компании Clever Development. По его мнению, с 2009 года рынок элитной недвижимости, пришедший в упадок в результате кризиса, неуклонно шел вниз.

Три причины для оптимизма

Однако год 2015-й – вопреки пессимистическим прогнозам – переломил этот тренд. Об этом свидетельствует хотя бы тот факт, что несколько компаний за этот период уже вывели на рынок новые объекты премиального класса. Активность и оптимизм застройщиков в самом дорогом сегменте в момент беспрецедентного экономического и социального кризиса объясняется несколькими причинами.

С начала года на рынок вышло 15 новых объектов, шесть из которых – будущее жилье премиального класса. Во-первых, на рынке «элитки» с 2008-го по нынешний год произошла жесткая селекция, в результате которой в строю остались наиболее сильные игроки, которые могут позволить себе работу над проектом за счет собственных средств – без привлечения средств инвесторов. Они не практикуют заморозку проектов ни при каких условиях и у аналитиков есть все основания считать, что они завершат и сдадут свои объекты в заявленные сроки.

«Компании-однодневки уйдут или уже ушли с рынка, – говорит директор компании «Э.К. Сервис» Владимир Семенцов. – Компании же, которые имеют долгосрочный план, стратегию и не зависят от привлеченных капиталов, напротив, – расценивают кризис, как временное явление, из которого, в том числе, следует извлекать пользу. Компания, которую представляю я, не намерена останавливать ни один из запланированных проектов. Нам хватает запаса прочности и независимых от девелопмента активов, чтобы с уверенностью смотреть как в будущее, так и в глаза своим клиентам». По мнению эксперта, в результате кризиса планка уровня профессионализма, необходимого для успешного ведения девелоперского бизнеса, поднялась на ту высоту, на которой ей и должно быть.

«Рынок переживает эпоху отрезвления, и этот процесс, конечно же, повлечет трансформацию девелоперской среды, но эта трансформация лишь очистит ряды от случайных игроков», — отмечает Владимир Семенцов.

За первые полгода киевская «элитка» подорожала в гривне лишь на 13% – это самый малый коридор подорожания по сравнению с остальными сегментами столичного новострояВторая причина оптимизма девелоперов: качественное перерождение самого премиального сегмента, которое сегодня происходит. Компании, работающие сегодня на рынке, обязаны демонстрировать «высший пилотаж». Они должны предложить уникальный продукт, отвечающий всем параметрам настоящего премиального жилья: от удачной его локации до безупречных планировок, от эксклюзивных материалов, из которых выполнен объект, до постпродажного обслуживания. А на такой продукт всегда будет гарантированный спрос.

Расчет девелоперов на этот спрос сегодня оправдывается, утверждают эксперты. По словам Светланы Касамары, руководителя центра продаж одного из ЖК премиум-класса, реализуемого инвестиционно-девелоперской компанией UDP, уже сейчас чувствуется определенное оживление на рынке. «Среди покупателей растет интерес к хорошим проектам, которые всегда ликвидны и которые со временем будут расти в цене», – констатирует Светлана Касамара.

В-третьих, формируется пул новых потребителей дорогого жилья, которые в краткосрочной перспективе обещают быть активными. «Не стоит забывать о смене элит, политических, в первую очередь, – говорит Дмитрий Змиевец. – Этим элитам тоже нужна качественная статусная недвижимость».

В ожидании активных покупателей

Впрочем, не только представители новой политэлиты являются потенциальными покупателями жилья элитного уровня. Среди таковых – отечественные и зарубежные инвесторы, рассматривающие вложение в дорогую недвижимость в нашей стране как перспективное. Их немало. Однако они все еще с большой осторожностью расстаются с деньгами.

«Высокие страновые риски вынуждают покупателей недвижимости элит-класса максимально взвешенно и осторожно принимать решение о приобретении жилья», — отмечает Юлия Горох.

Впрочем, активность среди инвесторов может возобновиться даже в ближайшей перспективе, уверены аналитики. Это может произойти со стабилизацией ситуации в зоне АТО, которая на данный момент уже наметилась.

Еще один сегмент покупателей элитной недвижимости — это украинцы, чей финансово-имущественный статус в результате карьерного роста или иных перемен в жизни поднялся на соответствующую ступень. Эти люди стремятся приобрести новое качественное жилье для себя и своих семей. Очевидно, что финансовый рост в отдельно взятой семье (чем бы он ни был вызван) возможен только в стабильный период – соответственно, активность таких покупателей на рынке зависит от ситуации в экономике страны.

«Экономическая ситуация … напрямую связана с приобретением жилья подобного класса, – отмечает руководитель Департамента продаж «УкрБуд Девелопмент» Оксана Голобородько. – Зачастую покупка такой недвижимости – шаг, связанный либо с карьерным ростом, либо с возросшим материальным благосостоянием». Активизация этого сегмента покупателей также произойдет в результате экономической стабилизации, подчеркивает эксперт.

Где и почем?

Как свидетельствуют данные компании City Development Solutions, на сегодняшний момент все элитное жилье столицы сосредоточено на правобережье. Львиная его доля – в Печерском районе (свыше 60%). Еще 20% – в прицентровой зоне Голосеевского района. Есть такое жилье в Оболонском, Подольском и Шевченковском районах.

За первые полгода киевская «элитка» подорожала в гривне лишь на 13% – это самый малый коридор подорожания по сравнению с остальными сегментами столичного новостроя. Скажем, эконом-класс за тот же период поднялся в цене на 33%. Сегодня средняя цена держится вокруг отметки 51,1 тыс. грн ($2250/кв. м, которая была зафиксирована еще в середине лета. Ценовая стабильность сегмента – признак устоявшегося зрелого рынка и еще одно из оснований давать этому рынку оптимистический прогноз.

ABCnews