Загородная недвижимость: дорогое предложение

Покупателей дорогого загородного жилья, как показывает текущий сезон, все чаще интересуют дачи. Продавцы, напротив, позиционируют свои коттеджи как жилье для постоянного проживания.

Основная часть предложения приходится на Всеволожский район (34%), доля пригородных районов Петербурга сохраняется на прежнем уровне (28%). С большим отставанием идет Выборгский район области (15%), доля Приозерского составляет 11%, Гатчинского – около 9%. Кировский и Ломоносовский забирают на себя по 1–2% предложения. Наиболее дорогие объекты (стоимостью около 100 млн руб.) предлагаются в Курортном районе, в Репино и Зеленогорске.

В предложении дорогих земельных участков лидируют пригородные районы Петербурга – на них приходится более 70% предложения, на втором месте – Всеволожский район (19%). В течение июля предложение во Всеволожском районе сократилось – особенно заметно уменьшение числа предложений в ценовом диапазоне от 8 до 10 млн руб.

Предложение коттеджей стоимостью свыше 8 млн руб. – в большинстве своем это дома достаточно большой площади (средняя площадь выставленных на продажу коттеджей 300–400 кв. м). Практически все загородные элитные предложения расположены на удалении не более 50 км от КАД и чаще всего позиционируются своими хозяевами как дома для постоянного проживания, а не для сезонного загородного отдыха.

А вот со спросом ситуация, скорее, обратная – до 50% клиентов сегодня подбирают дом для сезонного проживания. Активное население Северной столицы не готово в массе переезжать за город, «дорогие» клиенты пока не рассматривают загородное жилье как полноценную замену квартире.

В остальном, считают эксперты, портрет покупателя в этом сезоне не сильно отличается от прошлых лет: это активные работающие люди 35–55 лет, руководители бизнеса или собственники. Как правило, у них небольшие семьи – два-три человека, многие без детей.

И при выборе жилья самые важные факторы для них – транспортная доступность и экология, а также ландшафтное окружение. Наличие объектов инфраструктуры отошло на второй план, интерес к ним снизился. Особенно это заметно на примере Курортного района, где достаточно предприятий досуга и сервиса, и Всеволожского района, который расположен близко к петербургским торговым центрам и прочему соцкультбыту.

Большинство покупателей предпочитают дома площадью около 250 кв. м, более того, увеличилась доля покупателей, которые готовы в элитном сегменте покупать дома площадью в 200 кв. м. Популярны участки площадью от 15 до 25 соток. Правда, в секторе дорогих объектов существует своя специфика, касающаяся участков близ водоемов или парков.

Например, на Выборгском направлении или в Курортном районе клиенты готовы купить меньший участок, лишь бы иметь выход к воде (или хотя бы вид на воду), чем аналогичный по стоимости, но на большем удалении от водной глади. На «лесных» направлениях, таких как Приозерское, другая «фишка» – покупатели подыскивают себе дачу и тяготеют к невысоким домам на участках, покрытых лесом, создающих иллюзию «жизни в лесу».

Динамика продаж на вторичном рынке коттеджей начиная с весны выглядит более или менее утешительно: клиенты становятся несколько более свободными в тратах, интерес к домам по 6–7 млн руб. присутствует. Правда, сделки с домами дороже 10 млн по-прежнему составляют не более 5–7%.

Поведение покупателей на первичном рынке коттеджной застройки в целом также активизировалось. Элитный сегмент составляет около 13% предложения коттеджных поселков. Наибольшей популярностью пользуются загородные поселки в завершающей стадии строительства, где на продажу выставлены готовые домовладения.

Правда, о повышении цен речи пока не идет. Стоимость коттеджей бизнес-класса после падения более чем на 40% к концу лета 2009 года и незначительной весенней корректировки цен к настоящему моменту ниже «пиковых» показателей лета-2008 на 20–30%.

Стоимость домовладений в поселках бизнес-класса составила 7–18 млн руб., элитного класса – 22–32 млн руб., класса «премиум» – 48–50 млн руб. Есть коттеджи, заявленные как элитные, и по 15–20 млн, но обычно – в поселках, где предлагается более широкая линейка объектов, с зонированием территории по «классности». Лидирующее место по количеству поселков занимают Всеволожский (24%), Выборгский (18%) и Приозерский (18%) районы. Доля Ломоносовского района составляет 8%, Гатчинского – 6%.

Есть на первичном рынке и предложение инженерно подготовленных участков в привлекательных местах, у водоемов, на курортных направлениях. Правда, землю сложно заранее отнести к элитному классу. Остается лишь надеяться, что, приобретая участок за 7–10 млн, покупатель вряд ли построит на нем каркасный домик. Проектов, в которых застройщики предлагают участки без подряда, несколько. Стоимость земли составляет в среднем около 400 тыс. руб. за сотку.

В Приозерском и Петродворцовом районах цена – около 200 тыс. руб. за сотку, в Курортном – доходит до 600–700 тыс. руб. за сотку. Во Всеволожском районе предложение наиболее обширное, ценовой «коридор» – 300–400 тыс. руб. за сотку.

Коммерсант:
Андрей Уманский,
директор департамента загородной недвижимости АН «Бекар»:
– Объекты бизнес-класса (до 10 млн руб.) на сегодня составляют 10% спроса, элитные объекты (от 10 млн руб.) занимают примерно 5%. Сейчас можно говорить о том, что условия на рынке диктует покупатель. Например, если дом не достроен, то покупатель считает, сколько еще денег ему придется вложить. Безусловно, после этого он начинает торговаться. За счет премии продавца снизилась и цена дорогих объектов. Если раньше она могла составлять до 50% стоимости объекта (наценка в два раза), то сейчас нередки случаи продаж объектов по себестоимости.

Алла Зайцева,
заместитель генерального директора Общества землепользователей «Прогаль»:
– Доля сделок с коттеджами стоимостью свыше 7,5 млн руб. в этом сезоне невелика – около 2%.

Структура предложения в июле изменилась слабо. Всеволожский район вернул себе позиции лидера, несколько утраченные во время весеннего сезона, когда активизировалась продажа недорогих дач, – их предложение всегда увеличивается на рынке за счет других районов.

Теперь Всеволожский снова обладает почти третью всех продающихся на вторичном загородном рынке объектов. При этом заметную часть из них составляют дорогие объекты: так, почти 40% земельных участков дороже 2,5 млн руб. сосредоточено во Всеволожском районе, лишь 16% расположены в Выборгском и еще 10% – в Ломоносовском.

Даже на пригородные районы Петербурга приходится всего чуть более 20% предложения дорогих участков, и лидер среди них, конечно, Курортный район, которому принадлежит 8% предложений.

В предложении домовладений дорогого диапазона, стоимостью свыше 7,5 млн руб., 43% также относятся к Всеволожскому району, по 10% – к Выборгскому и Гатчинскому, у прочих районов доля не превышает 7%.
www.zagorodna.com