Заміська нерухомість: дороге пропозицію

Покупців дорогого заміського житла, як показує поточний сезон, все частіше цікавлять дачі. Продавці, навпаки, позиціонують свої котеджі як житло для постійного проживання.

Основна частина пропозиції припадає на Всеволожский район (34%), частка приміських районів Петербурга зберігається на колишньому рівні (28%). З великим відставанням іде Виборзький район області (15%), частка Приозерського становить 11%, Гатчинського - близько 9%. Кіровський і Ломоносовський забирають на себе по 1-2% пропозиції. Найбільш дорогі об'єкти (вартістю близько 100 млн руб.) Пропонуються в Курортному районі, в Репино і Зеленогорську.

У пропозиції дорогих земельних ділянок лідирують приміські райони Петербурга - на них припадає більше 70% пропозиції, на другому місці - Всеволожский район (19%). Протягом липня пропозицію у Всеволожську районі скоротилася - особливо помітне зменшення числа пропозицій в ціновому діапазоні від 8 до 10 млн руб.

Пропозиція котеджів вартістю понад 8 млн руб. - В більшості своїй це будинки досить великої площі (середня площа виставлених на продаж котеджів 300-400 кв. М). Практично всі заміські елітні пропозиції розташовані на відстані не більше 50 км від КАД і найчастіше позиціонуються своїми господарями як будинки для постійного проживання, а не для сезонного заміського відпочинку.

А ось з попитом ситуація, швидше, зворотна - до 50% клієнтів сьогодні підбирають будинок для сезонного проживання. Активне населення Північної столиці не готове в масі переїжджати за місто, «дорогі» клієнти поки не розглядають заміське житло як повноцінну заміну квартирі.

В іншому, вважають експерти, портрет покупця в цьому сезоні не сильно відрізняється від минулих років: це активні працюючі люди 35-55 років, керівники бізнесу або власники. Як правило, у них невеликі сім'ї - два-три людини, багато хто без дітей.

І при виборі житла найважливіші чинники для них - транспортна доступність та екологія, а також ландшафтне оточення. Наявність об'єктів інфраструктури відійшло на другий план, інтерес до них знизився. Особливо це помітно на прикладі Курортного району, де досить підприємств дозвілля і сервісу, і Всеволожського району, який розташований близько до петербурзьким торговим центрам та іншого соцкультпобуту.

Більшість покупців віддають перевагу будинку площею близько 250 кв. м, більше того, збільшилася частка покупців, які готові в елітному сегменті купувати будинки площею в 200 кв. м. Популярними ділянки площею від 15 до 25 соток. Правда, в секторі дорогих об'єктів існує своя специфіка, що стосується ділянок поблизу водойм або парків.

Наприклад, на Виборзькому напрямку або у Курортному районі клієнти готові купити меншу ділянку, аби мати вихід до води (або хоча б вигляд на воду), ніж аналогічний за вартістю, але на більшій відстані від водної гладі. На «лісових» напрямках, таких як Приозерську, інша «фішка» - покупці підшукують собі дачу і тяжіють до невисоким будинкам на ділянках, покритих лісом, створюють ілюзію «життя в лісі».

Динаміка продажів на вторинному ринку котеджів починаючи з весни виглядає більш-менш втішне: клієнти стають трохи більш вільними у витратах, інтерес до будинків по 6-7 млн руб. присутня. Правда, угоди з будинками дорожче 10 млн за і раніше становлять не більше 5-7%.

Поведінка покупців на первинному ринку котеджної забудови в цілому також активізувалося. Елітний сегмент становить близько 13% пропозиції котеджних селищ. Найбільшою популярністю користуються заміські селища в завершальній стадії будівництва, де на продаж виставлені готові домоволодіння.

Щоправда, про підвищення цін мови поки не йде. Вартість котеджів бізнес-класу після падіння більш ніж на 40% до кінця літа 2009 року і незначною весняної коригування цін на цей момент нижче «пікових» показників літа-2008 на 20-30%.

Вартість домоволодіння в селищах бізнес-класу склала 7-18 млн руб., Елітного класу - 22-32 млн руб., Класу «преміум» - 48-50 млн руб. Є котеджі, заявлені як елітні, і по 15-20 млн, але зазвичай - у селищах, де пропонується більш широка лінійка об'єктів, із зонуванням території по «класності». Провідне місце за кількістю селищ займають Всеволожский (24%), Виборзький (18%) і Приозерський (18%) райони. Частка Ломоносовського району становить 8%, Гатчинського - 6%.

Є на первинному ринку і пропозиція інженерно підготовлених ділянок у привабливих місцях, біля водойм, на курортних напрямках. Правда, землю складно заздалегідь віднести до елітного класу. Залишається лише сподіватися, що, купуючи ділянку за 7-10 млн, покупець навряд чи побудує на ньому каркасний будиночок. Проектів, в яких забудовники пропонують ділянки без підряду, декілька. Вартість землі складає в середньому близько 400 тис. руб. за сотку.

У Приозерському і Петродворцовом районах ціна - близько 200 тис. руб. за сотку, у Курортному - доходить до 600-700 тис. руб. за сотку. У Всеволожську районі пропозицію більш широке, ціновий «коридор» - 300-400 тис. руб. за сотку.

Комерсант:
Андрій Уманський,
директор департаменту заміської нерухомості АН «Бекар»:
- Об'єкти бізнес-класу (до 10 млн руб.) На сьогодні становлять 10% попиту, елітні об'єкти (від 10 млн руб.) Займають приблизно 5%. Зараз можна говорити про те, що умови на ринку диктує покупець. Наприклад, якщо будинок не добудований, то покупець вважає, скільки ще грошей йому доведеться вкласти. Безумовно, після цього він починає торгуватися. За рахунок премії продавця знизилася і ціна дорогих об'єктів. Якщо раніше вона могла становити до 50% вартості об'єкта (націнка в два рази), то зараз нерідкі випадки продажу об'єктів за собівартістю.

Алла Зайцева,
заступник генерального директора Товариства землекористувачів «Прогаль»:
- Частка угод з котеджами вартістю понад 7,5 млн руб. в цьому сезоні невелика - близько 2%.

Структура пропозиції в липні змінилася слабо. Всеволожский район повернув собі позиції лідера, кілька втрачені під час весняного сезону, коли активізувалася продаж недорогих дач, - їх пропозиція завжди збільшується на ринку за рахунок інших районів.

Тепер Всеволожский знову володіє майже третиною всіх продаються на вторинному заміському ринку об'єктів. При цьому помітну частину з них складають дорогі об'єкти: так, майже 40% земельних ділянок дорожче 2,5 млн руб. зосереджено у Всеволожську районі, лише 16% розташовані у Виборзькому й ще 10% - в Ломоносовському.

Навіть на приміські райони Петербурга припадає лише трохи більше 20% пропозиції дорогих ділянок, і лідер серед них, звичайно, Курортний район, якому належить 8% пропозицій.

У пропозиції домоволодінь дорогого діапазону, вартістю понад 7,5 млн руб., 43% також відносяться до Всеволозькому районах, по 10% - до виборзьким і Гатчінском, у інших районів частка не перевищує 7%.
www.zagorodna.com