По словам ведущего аналитика корпорации «Золотые ворота» Игоря Иволги, такие районы, как Конча-Заспа и Дамба, всегда являлись традиционным местом расположения загородных дач киевской элиты. В строящихся коттеджных городках здесь также покупали имения состоятельные люди. Этот факт на протяжении последних пяти-семи лет активно влиял на широкое развитие развлекательной, сервисной и торговой инфраструктуры вдоль всех основных трасс Обуховского района.
Сегодня здесь функционируют многочисленные рестораны, клубы, мини-отели, которые располагаются вдоль Столичного и Днепропетровского шоссе, а также прилегающих к ним районах. К примеру, в поселке «Золота Затока», расположенном на Дамбе, уже строится крупный торгово-развлекательный и спортивный центр, а также целая система 5-звездочных сервисов, которые будут в состоянии охватить все окружающие поселки от Конча-Заспы до Украинки.
«Основным элементом позиционирования поселков Обуховского направления является то, что это изначально курортно-рекреационная зона. Кроме того, немаловажным фактором, влияющим на развитие загородного строительства в этом направлении, является то, что это не просто курортно-рекреационная зона, а элитная курортно-рекреационная зона с удобной транспортной доступностью. Это единственное направление, с которого попасть в деловую часть Киева можно за 20 минут», — говорит Игорь Иволга.
По словам директора по маркетингу компании SV Development Владимира Степенко, Обуховское направление сегодня является наиболее развитым и престижным. Это обусловлено не только развитой инфраструктурой подъездных дорог, отменными видовыми и экологическими характеристиками участков (рядом лес, реки Днепр, Козинка), но и, конечно же, исторически сложившейся «элитностью» района (здесь живут многие чиновники высокого ранга, депутаты, известные бизнесмены). По количеству построенных коттеджных городков и объектов инфраструктуры район занимает первое место. С каждым годом свободных территорий здесь остается все меньше, поэтому широкую популярность приобрел намыв песка из Днепра, с последующим строительством на этом участке современных коттеджных поселков.
Столь выгодные общие характеристики направления, по словам экспертов, обусловили большое количество коттеджных городков, которые здесь уже построены и успешно функционируют, а также строятся и проектируются. На сегодняшний день в Обуховском направление насчитываются более 40 коттеджных городков, находящихся на разных этапах реализации, из них 15 поселков уже построены, 15 строятся и продаются, более 10 — находятся на этапе проектирования.
В Конча-Заспе и Козине рождались первые коттеджные городки закрытого типа с полным набором инфраструктуры. Из построенных эксперты выделяют поселки «Золотые ворота», «Альбатрос», «Клим», «Соби», «Балтика», «Сарагоса» и другие.
Что же касается строящихся и продающихся городков, то, по мнению специалистов корпорации «Золотые ворота», являющихся «первопроходцами» Обуховского направления, на данный момент, при отсутствии утвержденной классификации объектов загородной недвижимости, общепринятой считается следующая классификация, согласно которой продаются объекты таких классов:
• De Luxe (коттеджи усадебного типа с придомовым участком более 40 соток, суммарным метражом домовладения более 800 кв. м, общей ценой, превышающей $3,5 млн, максимальной торгово-развлекательной и спортивной инфраструктурой и широким спектром сервисных услуг в коттеджном поселке);
• Premium (коттеджи с придомовым участком в 30-40 соток, суммарным метражом домовладения 600-800 кв. м, общей ценой от $2,5 до $3,5 млн, насыщенной торгово-развлекательной и спортивной инфраструктурой и сервисом коттеджного поселка);
• Бизнес (коттеджи с придомовым участком в 10-30 соток, суммарным метражом домовладения 300-600 кв. м, общей ценой от $700 тыс. до $2,5 млн, некоторой торгово-развлекательной и спортивной инфраструктурой и сервисом коттеджного поселка);
• Эконом (коттеджи с придомовым участком в 5-10 соток, суммарным метражом домовладения 150-300 кв. м, общей ценой от $250 до $700 тыс., минимальной торгово-развлекательной и спортивной инфраструктурой и сервисом коттеджного поселка).
Существует также отдельная группа классов, по ряду причин не входящая ни в один из предложенных классов, но и не являющаяся самостоятельными классами. К ним относятся:
- таунхаусы;
- дуплексы;
- коттеджи и виллы хаотичной застройки.
Специалисты корпорации «Золотые ворота» отмечают, что поскольку сейчас лишь разрабатывается система классификации коттеджных поселков, отнести их к той или иной классификации затруднительно и заявленные классы поселков определяются самими продавцами.
Основные строящиеся городки
По мнению специалистов корпорации «Золотые ворота», стоит обратить внимание на следующие строящиеся поселки в Обуховском направлении.
Поселок «Золота Затока», который расположен на правом живописном берегу Днепра, в 35 км от центра Киева, на юг по Старообуховскому шоссе, на территории земель поселка Козин. «Золота Затока» позиционируется как класс de luxe. На 61 га планируют возвести 122 домовладения: 65 особняков, 41 соединенный коттедж в «Родительском» квартале и 16 — в «Молодежном». Площадь участков от 28 до 83 соток. Площадь домовладения — от 590 до 1200 кв. м. Все участки имеют выход к Днепру, также в поселке проложен канал с двумя мостами (каждый участок может иметь пристань для яхт).
В поселке предусмотрено функционирование крупного торгово-развлекательного и спортивного центров регионального уровня и ландшафтный парк. Социальная инфраструктура будет дополнена спортивным и детским клубами, яхт-клубом и лечебно-оздоровительным центром. Планируется также обустроить ботанический сад. Дома будут сдаваться под чистовую отделку, а первые новоселы заселятся в 2009 году.
Поселок «Конык», согласно планировочной структуре генерального плана, входит в состав микрорайона №121 жилого района Чапаевка. С юго-западной стороны участок примыкает к Столичному шоссе, с северной и восточной сторон — ограничен заливом Днепра, рекой Конык и заливом реки Виты.
Расстояние от центра Киева — 16 км. Ближайшая станция метро — «Выдубичи». Общая площадь поселка — 11,7 га. Площадь домовладения — от 360 до 510 кв. м. Размер каждого участка 10 соток. Общее количество сблокированных и отдельно стоящих домовладений — 58.
Альпийская деревня «Горки» — вторая очередь застройки коттеджного поселка «Золотые ворота». 8 км от КП по Новообуховской трассе, пос. Подгорцы. В отличие от знаменитых «Золотых ворот» в Конча-Заспе, этот поселок застройщик позиционирует как коттеджный городок бизнес-класса. На данный момент продолжается реализация коттеджей. Таким названием проект обязан архитектурному стилю шале, в котором возводится коттеджный городок. Поселок располагается в долине возле озера, в окружении леса и холмов, и состоит из 20 коттеджей площадью от 438 до 523 кв. м с земельными участками 20-30 соток, семь из которых выходят к озеру. Покупатель может выбрать один из четырех проектов домов: Зальцбург, Семеринг, Карварра или Кортина Д`Ампеццо. Все дома двухэтажные, в каждом имеется выход на открытую или крытую летнюю террасу, а также гараж на один или два автомобиля.
Инфраструктура:
Комфортность проживания в поселке обеспечивается благодаря внедрению современных систем коммуникаций:
• централизованное электро- и газоснабжение;
• две собственные артезианские скважины глубиной до 200 м (Юрский период);
• централизованная система канализации;
• собственные очистные сооружения;
• централизованная система телекоммуникаций (киевские телефонные номера, кабельное телевидение, интернет);
Дома сдаются без отделки. Окончание строительства первых коттеджей запланировано на 2008 года. Поскольку «Альпийская деревня» — это вторая очередь уже существующего поселка, покупатели сразу же после новоселья смогут пользоваться имеющейся инфраструктурой.
Поселок Bosco Village. Обуховский район, Новообуховская трасса, в 12 км от черты Киева. Городок занимает площадь в 3,5 га. Площадь земельных участков — 13-23 соток. Площадь домовладения — от 360 до 690 кв. м. Количество домовладений — 15. Частный ЖЭК, трехуровневая система безопасности. Дома предлагаются под чистовую отделку или «под ключ». Социальная инфраструктура: фонтан, беседка над озером, детская площадка, парк.
Поселок «Конча-Заспа», De Vision. Обуховский район, Новообуховская трасса, в 25 км от черты города. Общая площадь городка — 400 га, площадь земельных участков —13-100 соток. Площадь домовладений — от 269 до 1200 кв. м. Количество домовладений — 1000. Трехуровневая система безопасности. Дома предлагают под чистовую отделку. Социальная инфраструктура: супермаркет, торговый центр, клуб-кафе, рестораны и ночные клубы, спортивные площадки, предприятия бытового обслуживания, почтовое отделение, нотариус, отделение банка, медицинский центр, детский сад, школа. На территории городка будет возведена церковь, запланированы детские игровые площадки, парк, прогулочная набережная и гостевая автостоянка. Также на острове площадью более 25 га разместится яхт-клуб. Планируется построить гольф-поле международного уровня на 18 лунок площадью более 100 га. На территории гольф-клуба будет возведен пятизвездочный отель со спортивно-оздоровительным комплексом, включающим закрытый 25-метровый плавательный бассейн и спа-зону.
Поселок «Альбатрос» + таунхаусы. Обуховский район, Обуховская трасса, в 12 км от КП и в 3 км от Большой дамбы. Общая площадь городка — 7 га. Площадь земельных участков — 25-30 соток (участки с коттеджами), 30 соток (на 4 квартиры таунхауса). Площадь коттеджей — от 300 до 700 кв. м, квартир — 500-700 кв. м. Всего 18 коттеджей, 3 таунхауса по 4 квартиры. Трехуровневая система безопасности, дома предлагаются «под ключ».
Коттеджный поселок «Днипрова хвыля». Обуховский район, Обуховская трасса, в 14 км от КП. Общая площадь городка — 33 га. Площадь земельных участков — 18-130 соток. Площадь домовладения — от 235 до 750 кв. м. Количество домовладений — 80. Трехуровневая система безопасности, дома предлагаются «под ключ». Социальная инфраструктура: два теннисных корта, ресторан и паркинг.
Коттеджный поселок «Дубравник». Обуховский район, Новообуховская трасса, в 10 км от КП. Общая площадь городка — 3,5 га. Площадь земельных участков — 20-25 соток. Площадь домовладения — от 300 до 400 кв. м. Количество домовладений — 14. Все продано. Трехуровневая система безопасности. Дома предлагаются «под ключ».
Коттеджный поселок «Зеленый Гай». Обуховский район, Новообуховская трасса, в 5 км от КП. Общая площадь городка — 3,5 га. Площадь земельных участков — 10-15 соток.
Площадь коттеджей — 300-400 кв. м, квартир — 220-250 кв. м. Количество домовладений — 15 коттеджей и 6 таунхаусов. Территория огорожена забором по всему периметру и круглосуточно охраняется профессиональной службой безопасности. Дома предлагаются под чистовую отделку.
Коттеджный поселок «Севен ту севен». Обуховский район, Обуховская трасса, в 17 км от КП, в 6 км от Большой дамбы. Общая площадь городка — 7,7 га. Площадь земельных участков — 50-110 соток. Площадь домовладения — от 820 до 1200 кв. м. Количество домовладений — 10. Трехуровневая система безопасности.
Коттеджный поселок «Солнечная долина». Обуховский район, Новообуховская трасса, в 16 км от КП, с. Романков (проект реализует компания (INCONS). На 45 га земли будет построено 150 домов (разработаны 12 проектов) площадью 239-732 кв. м. Часть из них будет примыкать к лесу, часть — располагаться на берегу озера и иметь собственный выход к воде. Все коттеджи кирпичные, двухэтажные, со встроенными гаражами, саунами и бытовыми помещениями. Земельные участки — 10,4-42 сотки. Территория огорожена забором по всему периметру и круглосуточно охраняется профессиональной службой безопасности. Социальная инфраструктура: спортивно-оздоровительный центр с тренажерным и фитнес-залами, бассейном (25м), фитобаром, spa-зоной, теннисные корты, волейбольная и баскетбольная площадка, поле для мини-футбола, детские площадки, медпункт, специальная игровая комната, уютный ресторан с роскошным видом на лес и озеро, места для барбекю и рыбалки.
Первая очередь поселка (65 домов) будет сдана в марте 2009 года, из них в свободной продаже осталось примерно половина коттеджей. Полностью городок будет достроен к декабрю 2009 года. С первой очередью будет сдана и часть объектов инфраструктуры: спортивный центр с бассейном, тренажерным и фитнес-залами, ресторан и супермаркет. Позже будут построены детский сад, начальная школа, теннисные корты и церковь.
Коттеджный поселок «Сосновый бор». Обуховский район, Обуховская трасса, 33 км от Киева (генеральный застройщик – ЗАО «Киевская передвижная механизированная колонна №2»). Городок окружен ландшафтным заказником «Обуховский», недалеко находится река Козинка, общая площадь городка 84 га. Площадь земельных участков 15-65 соток. Площадь коттеджей от 350 кв. м, таунхаусов от 450 до 600 кв. м., квартир в клубных клубного особняка от 140 до 400 кв. м. Принципиальным отличием «Соснового бора» от других коттеджных городков является то, что здесь продают не готовые дома, а для каждого клиента по индивидуальному проекту в течение года возводится коттедж. В городке нет двух одинаковых коттеджей. При этом концепция коттеджного городка предусматривает максимально сохранение соснового леса (возраст сосен 50-60 лет) и возведение коттеджа не выше двух этажей.
Количество домовладений 38 коттеджей, четырехуровневые таунхаусы на 6 квартир и на 2 квартиры, при этом владелец каждой квартиры в таунхаусе имеет индивидуальный приусадебный участок 0,08-0,14 га. Введен в эксплуатацию 3-этажный клубный особняк на 9 эксклюзивных квартир «Триумф». В 2007 году состоялась закладка двух новых клубных особняков «Престиж» и «Олимп» на территории городка «Элитный» (26-29 квартир) и клубного особняка «Гламур»(20 квартир) на территории городка «Молодежный». Внутренняя инфраструктура особняков будет включать подземный и гостевой паркинг, бассейн, тренажерные залы, spa-центры, фитнес-бары, аптеки, магазины. В «Сосновом бору» планируют возвести торговый центр, спортивно-оздоровительный центр, школу-лицей, дом детского творчества, магазины, салоны красоты. Ресторан, гостиница, банк и СТО уже введены в эксплуатацию. Осуществляется круглосуточная охрана городка, работает охранная сигнализация. Охрану и обслуживание городка осуществляет фирма «Трейдом-Гарант».
Коттеджный городок «Гринфилд». Расположен в 32 км от Киева по Новообуховской трассе (с. Перше Травня), посреди живописной холмистой местности. На площади 20 га, которая соседствует с 160 га лиственного леса, запланировано строительство 65 комфортабельных коттеджей площадью 204-285 кв. м с приусадебными участками 18 – 20 соток, 62 таунхаусов площадью 150-180 кв. м с участками по 6 соток. На территории таунхаусов предусмотрены бассейны. Элементы инфраструктуры: магазин, медпункт, аптека, детские и спортивные площадки. Будет установлен банкомат. Безопасность жителей поселка будет круглосуточно обеспечивать профессиональная служба охраны. Свой собственный ЖЭК. Транспортное сообщение: регулярные маршрутные автобусы до Киева и Обухова, школьный автобус с сопровождением. Ориентировочная стоимость: $1000-1400 за кв. м, в сумму включена стоимость участка.
Коттеджный городок «Гринвич Хилл». Находится на расстоянии 7 км от Киева по Новообуховской трассе. На площади 18 га запланировано строительство 98 домов с приусадебными участками 12-15 соток. Начало реализации проекта — лето 2008 г. Стоимость — от $2650 за кв. м.
Созданием и разработкой проектов «Гринфилд» и «Гринвич Хилл» занимается ООО «Укрзернопром-Инвест» — профессиональная компания-девелопер, на счету которой ряд успешно реализованных проектов в сфере коммерческой недвижимости.
В 24 км от Киева, недалеко от с. Плюты, продолжается возведение коттеджного городка «Плютово». Добраться до него можно как по Старообуховской, так и по Новообуховской трассам. Разработчик проекта — компания «Аватар» — позиционирует проект как городок премиум-класса. Домов здесь будет 19. Поселок находится в сосновом лесу, и на каждом участке растут хвойные деревья.
Для поселка разработаны три типовых проекта домов: Optimum — коттедж общей площадью 290 кв. м на участке до 16 соток; Medium — 350 кв. м на участке до 18 соток и Premium — дом площадью 430 кв. м на участке до 20 соток. Все дома кирпичные, двухэтажные, в каждом есть крытая терраса, а также гараж на один-два автомобиля. Все коттеджи сдаются без внутренней отделки. Окончание строительства поселка запланировано на IV квартал 2008 года.
Согласно проекту, общественный центр поселка будет включать в себя плавательный бассейн со специальной зоной для детей, тренажерный зал, массажный кабинет, медпункт. На территории городка также появятся детские игровые площадки и гостевая автостоянка.
В 28 км от центра Киева ЗАО «Киевгума» совместно с ООО «Укринформсервис» возводят загородный семейный комплекс «Французский городок». В поселке будут построены довольно большие дома-корпуса трех типов. Корпус первого типа (А) — это отдельно стоящий двухэтажный дом площадью 580 кв. м. Корпус второго типа (B) состоит фактически из двух домов, соединенных между собой переходом, их общая площадь — 467 кв. м. Корпуса третьего типа (C и D) представляют собой трехэтажные таунхаусы — сблокированные дома по 371 кв. м. Правда, земельные участки для таких домов совсем небольшие — от 5 до 20 соток.
Отдельный дом купить уже нельзя, в продаже остались только таунхаусы. Следует также отметить, что оформлением земли компания-застройщик не занимается. Поэтому покупателю придется самому решать вопросы аренды или покупки участка с местными властями. Сдать городок планируют к осени 2008 года. Тогда же будут построены основные объекты инфраструктуры: школа (при ней будет функционировать и детский сад), магазин и аптека. На сегодняшний день почти окончено строительство фитнес-центра, в котором будут игровой и тренажерный залы, кафе и медпункт. Кроме того, в городке планируется оборудовать два теннисных корта.
А покупатель кто?
По словам ведущего аналитика корпорации «Золотые Ворота» Игоря Иволги, учитывая высокую стоимость земли в Обуховском направлении, доля поселков классов премиум и de luxe, приходящаяся на это направление, значительно выше, чем на остальные. Аналогичная тенденция проявляется и в ценовом позиционировании поселков Обуховского направления: минимальная стоимость дома здесь начинается с отметки в $508 тыс., а таунхауса – с $288 тыс., в то время как средние отметки стоимости находятся в диапазоне $1-2 млн.
«В связи с этим к потенциальным клиентам таких поселков относятся владельцы собственных крупных и средних бизнесов, топ-менеджеры крупных компаний, государственные чиновники и политики высшего ранга с уровнем годового дохода не менее $400 тыс. в год. Обычно они уже имеют квартиру в Киеве, и покупка загородной недвижимости является для них вторым, а то и третьим жильем», — рассказывает Игорь Иволга.
Специалисты также отмечают, что важным образующим фактором роста потребительского спроса на коттеджную недвижимость в Украине является показатель роста стоимости квартир на первичном и вторичном рынках жилой недвижимости. «Так как цены на жилье элит- и премиум-категорий в многоквартирных домах, по прогнозам, продолжат медленный рост, покупатель будет все больше отдавать предпочтение загородному жилью, рассматривая его не как дачу, а именно как место постоянного проживания», — отмечают в корпорации «Золотые ворота».
Кроме того, по мнению аналитиков, на рост рынка пригородного жилья сегодня влияет изношенность существующей городской инфраструктуры. Учитывая все это, все большее количество обеспеченных людей желают перебраться подальше от шумных и загрязненных мегаполисов.
По данным Владимира Степенко, портрет потенциального покупателя коттеджа в Обуховском направлении сегодня выглядит следующим образом: это преимущественно семьи (от 3 чел. и более) с высоким уровнем дохода (от $15 тыс. в месяц и выше), по социальному статусу — чиновники высшего ранга, топ-менеджеры крупных компаний, владельцы среднего и крупного бизнесов, известные деятели культуры и спортсмены.
Согласно собственным исследованиям корпорации «Золотые ворота», подтвержденным мнениями сторонних экспертов, наибольшим спросом сейчас в Обуховском направлении пользуются объекты загородной недвижимости в ценовой категории до $400 тыс. с возможностью ипотечного кредитования, а также объекты стоимостью свыше $1 млн, претендующие на эксклюзивность.
«Из общего объема платежеспособного спроса на первичную городскую недвижимость 40-50% покупателей рассматривают возможности приобретении загородного дома, при этом 20-25% постараются это сделать в ближайшее время», — утверждают в корпорации.
По словам ее специалистов, первоочередными факторами, влияющими на решение о приобретении дома, являются:
• конкуренция вариантов удовлетворения потребностей (между городской недвижимостью и загородным домом);
• приобретение загородной недвижимости как определение статуса и дополнительного повышения качества жизни.
Мотивация платежеспособного спроса:
• улучшение жилищных условий;
• изменение формата и качества жилищных условий;
• приобретение второго, дачного, жилья для отдыха на природе;
• приобретение социального статуса;
• инвестиции с целью сохранения покупательской способности денежных средств, инвестиции с целью сдачу в аренду находятся в зачаточном состоянии в силу неразвитости сегментарного рынка и малого срока его существования.
Говоря о ближайшем будущем, специалисты корпорации «Золотые ворота» отмечают, что поскольку, с одной стороны, спрос на загородную недвижимость Обуховского направления достаточно высок, а с другой — рентабельность коттеджей элитных классов довольно значительна, каких-либо скачков в ценах не предвидится. Ожидается некоторый рост цен на уровне общей инфляции. Также на уровень цен будет влиять повышение затрат на строительство.
«Определяющей тенденцией на ближней части Обуховского направления (Столичное шоссе, Конча-Заспа, Дамба) является отсутствие земли на первичном рынке. Очевидно, в ближайшем будущем в этой части новых масштабных проектов не возникнет. Будут заканчиваться и, возможно, расширяться уже заявленные проекты. Вместе с тем более активно будет осваиваться дальняя часть. Вполне возможны масштабные проекты с обширными участками земли и большим количеством домовладений», — говорит Игорь Иволга.
По мнению же Владимира Степенко, поскольку уже в течение нескольких лет наблюдается бум на рынке загородной недвижимости, многие застройщики диверсифицируют портфель своих проектов, развивая их не только в Киеве (где все сложнее становится работать и процветает коррупция), но и в пригороде. Уровень доходности проекта коттеджного городка может составлять от 50 до 200%.
«И Обуховское направление не является исключением: коттеджное строительство в перспективе здесь будет активно развиваться, однако не так бурно, как, например, в Житомирском направлении (Киево-Святошинский и Макаровский районы).
В связи с истощением предложения на земельном рынке престижного Обуховского направления география строительства будет постепенно меняться в сторону не менее популярных трасс. Так, в последнее время частные инвесторы активно интересуются именно Житомирской трассой, являющейся сегодня лидером по количеству заявленных коттеджей. Строительство крупных коттеджных городков с очень большими резиденциями в Обуховском направлении сменится на возведение коттеджей средних размеров преимущественно для бизнес-класса», — утверждает Владимир Степенко.
Комментарии