Чем запомнилось 1 полугодие для рынка складской недвижимости

06.09.2019 00:15
В сегменте складской и логистической недвижимости первое полугодие 2019 запомнилось ростом объемов новых площадей почти на 45% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, дальнейшим уменьшением вакантности и погоней за оптимизацией объектов. Property Times поговорил с экспертами рынка и предлагает свой анализ состояния дел на рынке логистической недвижимости Украины.

Чем запомнилось 1 полугодие для рынка складской недвижимости Принялись строить


Качественные складские помещения в Украине, как правило, всегда в дефиците. Во-первых, вакантных предложений шаром покати, во-вторых, новые объекты строят или под конкретный запрос или с прицелом на арендатора. Поэтому каждый новый складской комплекс на вес золота.

Первое полугодие 2019 на рынке логистической недвижимости показалось довольно оживленным. Несмотря на политическую турбулентность, которую спровоцировали выборы, а с ней определенную осторожность инвесторов и арендаторов, девелоперы увеличили активность в сегменте. Так, по данным компании Cushman & Wakefield, в первом полугодии 2019 на рынке складской и логистической недвижимости в Киеве и пригороде было введено в эксплуатацию 16 800 кв. м новых площадей, что на 44% больше, чем в первом полугодии 2018 года. До конца текущего года новое предложение может увеличиться еще на 32 000 кв. м. Конечно, при условии, если все заявленные комплексы и склады будут сданы вовремя.

Несмотря на такую, казалось бы, радостную тенденцию к росту активности, вакантность на рынке крайне низкая и продолжает снижаться. Найти приличный логистический комплекс все труднее. На конец июня 2019 она достигла 1,9%.

«Стабильный спрос со стороны арендаторов обеспечивают, главным образом, логистические и транспортные компании, компании, работающие в секторах онлайн-торговли (в том числе, крупные предприятия розничной торговли в сегменте бытовой техники и электроники). В первом полугодии 2019 было сдано в аренду около 93 300 кв. м качественных площадей », - комментирует ситуацию на рынке руководитель департамента аналитики и консалтинга по вопросам девелопмента компании Cushman & Wakefield Марта Костюк.

При этом во втором квартале 2019 доля предварительных договоров в объеме спроса составила около 30%. То есть бронируют места заранее, становятся в очередь и очень ждут качественные новые площади.

Крутить носом не приходится


Закономерно, что в условиях подогретого спроса и низкой вакантности арендные ставки на лучшие складские помещения в течение первого полугодия 2019 продолжили рост. По данным аналитиков Cushman & Wakefield, по состоянию на июнь 2019 ставки находились в диапазоне $ 4-5 за кв. м в месяц (без НДС, эксплуатационных и коммунальных платежей). «Для сравнения, в конце 2018 арендные ставки для данного класса помещений были в диапазоне $ 3,6-5, а в конца 2017 года года - $ 2,8-4,2 за кв. м без учета НДС, эксплуатационных и коммунальных платежей. Мы ожидаем, что тенденция к повышению арендных ставок на лучшие складские помещения в Киеве и пригороде продолжится во втором полугодии 2019 », - прогнозирует Костюк.

Некоторые из игроков рынка предпочитает не арендовать логистические и складские объекты, покупать помещения с целью операционного использования. Во-первых, это выгодно, если бизнес требует такие площади для своей текущей деятельности постоянно. Во-вторых, когда ты владеешь объектом, легче его адаптировать и «перекроить» под свои особые потребности.

Юрий Забава, руководитель проектов DELTA Ukraine, отмечает, что сейчас в Украине все больше внедряются современные технологии складского хранения из Европы: обслуживание складов максимально роботизуеться.

Для этого создаются ровные поверхности и максимально эффективно используются площади самого состава.

«Сначала технологи прорабатывают артикулы, материалы, оборудование, продукцию, которую планируют хранить на складе и формируют стратегию обслуживания: ручным, полуавтоматизированный или полностью автоматизированным способом - когда только один оператор управляет всем процессом товародвижения», - объясняет эксперт.

При этом каждый состав разрабатывается индивидуально, потому что надо учитывать процессы, которые зависят от чека, ассортимента, времени поставок, профиля продажи, количество позиций и тому подобное. Ориентир окупаемости в среднем 3 года.

«В Европе больше обращают внимание на кубометры состава, а не на квадраты, как в Украине. Эффективным состав становится только тогда, когда используется весь объем, а не только его площадь. Поэтому задание архитекторам оказывают самое логистики », - отметил Забава.

Как и со случаем аренды, качественные объекты раскупают очень быстро. Объем вторичных инвестиций в сегмент в первом полугодии 2019 в Cushman & Wakefield оценивают в $ 10 млн (по сравнению с $ 24 млн в первом полугодии 2018). Среди основных соглашений в сегменте - приобретение логистического комплекса специального температурного режима «Арктика» компанией Dragon Capital. При этом втором квартале 2019 инвестиционных соглашений в сегменте не было.

Во втором квартале 2019 ставки доходности на объекты логистической и складской недвижимости высокого качества оставались на уровне 12,75%.

«Тенденция к снижению вакантности и рост арендных ставок на лучшие складские помещения в сегменте, вероятно, продолжится в связи с устойчивым спросом арендаторов в сочетании с низким уровнем предложения (при условии отсутствия шоковых явлений в экономике Украины)», - убеждена Костюк.

А тенденция к автоматизации, по словам Юрия Забавы, в перспективе способна существенно уменьшить маржу, которую накладывает продавец на свой товар. «Совместное проработки логистических, технологических и проектных решений на начальном этапе развития может быть не только залогом успеха всего проекта, но позволит начать экономить уже на этапе выбора земельного участка», - резюмирует руководитель проектов DELTA Ukraine.

Автор: Виктория Берещак
propertytimes.com.ua
Понравился материал?Чем запомнилось 1 полугодие для рынка складской недвижимостиПодпишись на рассылку
Ваши комментарии:
Ваше мнение будет первым. Спасибо Вам за прочтение статьи. Желаю счастья! Прошу в комментарии ниже поделиться Вашим мнением
 
 
Войти