Спрос на загородную недвижимость: активизация или спад?

1. Можно ли говорить об активизации спроса на загородные дома? В каких направлениях сегодня чаще всего приобретается загородная недвижимость? В каком ценовом диапазоне?

2. Сколько можно заработать на самостоятельном строительстве и продаже дома? Есть ли сейчас спрос на такие коттеджи? Насколько легко найти покупателей?

Готовый дом купят быстрее
Владислав Бондаренко,
специалист по недвижимости компании GEOS Real Estate

1. Осенняя тенденция показывает возобновление покупательской активности на рынке загородной недвижимости сегмента «элит». В более низких категориях наблюдается умеренный спрос, но потребители не торопятся с покупкой, несмотря на понимание того, что в среднем по рынку цены достаточно сбалансированы.
В частности, многие покупатели ждут возобновления кредитования. Что касается месторасположения коттеджей, то, как всегда, популярны элитное Обуховское, а
также более доступные по цене Одесское и Бориспольское направления.

2. Чтобы заработать на строительстве частного коттеджа, нужно четко понимать тенденции рынка. И хотя возведение дома сочетает в себе много факторов, сбалансированный подход к выбору направления, земельного участка, а также технологии строительства позволят сформировать цену на объект и просчитать будущую прибыль.

Что касается спроса на такие дома, то покупатель на рынке есть всегда. В то же время, он, исходя из существующих условий и возможностей, старается максимально оптимизировать свои затраты при покупке недвижимости. Поэтому продавец должен создать такой продукт, продажа которого будет быстрой, а именно: полностью готовый для проживания дом с документацией, соответствующей законодательным нормам.

Строить дом на продажу невыгодно
Евгений Чернецкий,
директор инвестиционно-строительной компании «Контакт-Инвест»

1. В Киевской области на сегодняшний день насчитывается около 260 коттеджных поселков. Из них около 35% находятся на стадии проектирования, порядка 33% –в процессе строительства, и около 32% частично построены. При этом полностью завершены и готовы к продаже всего 10% от общего количества домовладений.
Что касается замороженных поселков, то по сравнению с I кварталом 2010 года их число увеличилось на 8%. Тем не менее, предложение на загородном рынке Киевской области увеличилось на 5–10 городков. Такой рост произошел прежде всего за счет кооперативов, где есть неосвоенные участки и предлагаются варианты раздельной продажи земли или земли с подрядом на строительство.

Если говорить о спросе на загородные дома, то в августе–сентябре этого года он несколько увеличился. Основные причины: сезонный всплеск покупательской активности, падение цен на существующие домовладения, предоставление скидок и особых условий для потенциальных клиентов, а также выход на рынок земельных участков в кооперативах с возможностью самостоятельного выбора подрядчика.

Направлениями, привлекательными для покупателей, сегодня (впрочем, как и всегда) остаются престижное Обуховское и лояльное по ценам Житомирское.
Желаемая цена покупки варьируется в пределах $900-1300 за кв. м, а основной спрос приходится на домовладения стоимостью $100 000–150 000.

2. Несмотря на уменьшение стоимости строительства, возведение дома на продажу частным лицом вряд ли принесет больше 10–15% дохода. Инвестор должен хорошо ориентироваться на рынке: при выборе земельного участка учитывать наличие необходимой инфраструктуры, для выполнения работ привлечь профессиональную специализированную строительную компанию, а также предусмотреть расходы на рекламу и раскрутку объекта. Строительство дома площадью 125 кв. м сегодня обойдется в $600 за кв. м, то есть $75 000 за домовладение. К этому еще необходимо прибавить затраты на земельный участок в 10–15 соток – примерно $35 000.
Подключение коммуникаций, ввод в эксплуатацию, получение разрешений обойдутся в $15 000. На благоустройство территории придется потратить около $7000,и $3500 уйдет на рекламу. В итоге затраты на домовладение составят $135 500. При цене квадратного метра $1200, коттедж будет стоить $150 000. То есть разница при реализации – $14 500, с учетом того что при цикле строительства и ввода в эксплуатацию в 9 месяцев, период возврата инвестиций составит не менее 12 месяцев.
Вышеприведенные расчеты свидетельствуют, что возведение коттеджей может быть достаточно рентабельным исключительно при комплексном (масштабном) и эффективном строительстве. К тому же, компания, реализующая крупный проект, получает дополнительные 20–30% за счет скидок на материалы и экономии на строительных издержках.

Что касается спроса на самостоятельно возведенные дома, то покупатели находятся, но для их привлечения потребуются немалые средства. В зависимости от месторасположения коттеджа, его цены, наличия инфраструктуры, период продвижения и продажи объекта составляет 2–7 месяцев.

Коттеджи класса «эконом» еще не построены
Артем Новиков, управляющий партнер консалтинговой компании «Диалог-Классик»

1. Активизация на рынке загородной недвижимости традиционно проявилась еще с началом весенне-летнего сезона, поэтому количество просмотров выросло.
Об увеличении числа сделок, наверное, можно будет сделать прогнозы только по тем объектам, где есть частично или полностью завершенные домовладения: именно по отношению к таким предложениям активизировался интерес покупателей.
Если говорить о географических предпочтениях потребителей, то традиционно востребованы направления правого берега, в частности Новообуховская, Одесская, Житомирская трассы.

В целом спрос активизировался на городки бизнес- и премиум-сегмента. О спросе на объекты, соответствующие критериям эконом-класса, пока говорить трудно, поскольку таковые де-факто еще не построены. На рынке нет поселков со значительным количеством коттеджей, стоимость которых сопоставима с ценой трехкомнатной квартиры в спальном районе столицы. Что касается конкретных городков, то стоит отметить «Севериновку», «Солнечную Долину», «Маєток». Хотя это поселки разных категорий, тем не менее, каждый из них успешен в своем сегменте: у покупателя есть понимание относительно завершенности какой-то стадии проекта.
Что касается остальных городков, то, несмотря на все маркетинговые инструменты девелоперов, для покупателя самым важным остается соотношение «готовность-цена-качество». При этом уже никто не хочет инвестировать в проекты, которые будут долго завершаться в связи с кризисными явлениями.

2. Заработок застройщика при возведении коттеджа на продажу сегодня зависит от качества дома, его месторасположения, стоимости строительных материалов и прочих факторов. Но стоит сразу отметить, что покупателя на такой объект найти очень трудно. Кроме того, следует учитывать, что индивидуальные дома – это, скорее, жилье эконом- или в лучшем случае бизнес-класса. Такая недвижимость в докризисные времена, как правило, приобреталась путем ипотечного кредитования, а сейчас оно для покупателей за семью замками.

Легко ли найти покупателя?
Анна Усинас,
руководитель департамента исследования рынков компании Mark Braus

1. Спрос на готовые загородные дома пока не активизируется. Каждый месяц мы наблюдаем снижение цен, а это – лучший индикатор.

2. Покупатели на загородные дома есть всегда. Просто их количество в трудные времена сокращается столь существенно, что развивать масштабные проекты становится крайне сложно. Но для частного инвестора возможности всегда остаются!

Большинство коттеджей, предлагаемых сегодня к продаже, стоят свыше $1000 за кв. м, при себестоимости их строительства $400–600 за кв. м (с участком). Поэтому большинство желающих иметь дом хотят возводить его сами. Почему-то девелоперам загородного жилья в одно время показалось, что украинцы столь ленивы и расточительны, что согласятся платить двойную цену. Наверное, перепутали Киев с Москвой. Как следствие, количество продаваемых участков (и до кризиса, и в настоящее время) в десятки раз превышает количество продаваемых готовых домов. Конечно, зарабатывать на строительстве и продаже коттеджей можно и нужно
во все времена. Рецепт будет простым. Надо не клепать коробки на продажу в чистом поле, а предлагать покупателю «дом его мечты» в хорошем месте.

Безусловно, чтобы зарабатывать на «мечте», необходимо знать, о чем мечтают люди. Насколько легко найти покупателей? Думаю, сейчас в Украине сложнее найти недвижимость, отвечающую всем требованиям. При этом заранее сказать, сколько можно заработать на строительстве и продаже собственного дома, невозможно. Зато хорошо известно, из чего будет складываться этот заработок. Из удорожания участка вследствие развития окружения за период строительства, из премии, которую покупатель платит за «дом своей мечты» и лишь в незначительной степени из начислений за управление строительством и разницы при изменении рыночной цены.
building.ua