Попит на заміську нерухомість: активізація чи спад?





Google+
19.11.2010 11:36
Аналіз ринку нерухомості | Попит на заміську нерухомість: активізація чи спад? 1. Чи можна говорити про активізацію попиту на заміські будинки? У яких напрямках сьогодні найчастіше купується заміська нерухомість? У якому ціновому діапазоні?

2. Скільки можна заробити на самостійному будівництві і продажу будинку? Чи є зараз попит на такі котеджі? Наскільки легко знайти покупців?


Готовий будинок куплять швидше

Владислав Бондаренко,
фахівець з нерухомості компанії GEOS Real Estate

1. Осіння тенденція показує відновлення купівельної активності на ринку заміської нерухомості сегмента «еліт». У більш низьких категоріях спостерігається помірний попит, але споживачі не поспішають з купівлею, незважаючи на розуміння того, що в середньому по ринку ціни досить збалансовані.
Зокрема, багато покупців чекають поновлення кредитування. Що стосується місця розташування котеджів, то, як завжди, популярні елітне Обухівський, а
також більш доступні за ціною Одеське і Бориспільське напрямки.

2. Щоб заробити на будівництві приватного котеджу, потрібно чітко розуміти тенденції ринку. І хоча зведення будинку поєднує в собі багато чинників, збалансований підхід до вибору напрямку, земельної ділянки, а також технології будівництва дозволяють сформувати ціну на об'єкт і прорахувати майбутній прибуток.

Що стосується попиту на такі будинки, то покупець на ринку є завжди. У той же час, він, виходячи з існуючих умов та можливостей, намагається максимально оптимізувати свої витрати при покупці нерухомості. Тому продавець повинен створити такий продукт, продаж якого буде швидкою, а саме: повністю готовий для проживання будинок з документацією, що відповідає законодавчим нормам.

Будувати будинок на продаж невигідно
Євген Чернецький,
директор інвестиційно-будівельної компанії «Контакт-Інвест»

1. У Київській області на сьогоднішній день налічується близько 260 котеджних селищ. З них близько 35% перебувають на стадії проектування, порядку 33%-у процесі будівництва, і близько 32% частково побудовані. При цьому повністю завершені і готові до продажу всього 10% від загальної кількості домоволодінь.
Що ж стосується заморожених селищ, то в порівнянні з I кварталом 2010 року їх кількість збільшилася на 8%. Тим не менш, пропозиція на заміському ринку Київської області збільшилася на 5-10 містечок. Такий ріст відбувся насамперед за рахунок кооперативів, де є неосвоєні ділянки і пропонуються варіанти роздільного продажу землі або землі з підрядом на будівництво.

Якщо говорити про попит на заміські будинки, то в серпні-вересні цього року він дещо збільшився. Основні причини: сезонний сплеск купівельної активності, падіння цін на існуючі домоволодіння, надання знижок і особливих умов для потенційних клієнтів, а також вихід на ринок земельних ділянок у кооперативах з можливістю самостійного вибору підрядника.

Напрямками, привабливими для покупців, сьогодні (втім, як і завжди) залишаються престижний Обухівський і лояльне за цінами Житомирське.
Бажана ціна покупки варіюється в межах $ 900-1300 за кв. м, а основний попит доводиться на домоволодіння вартістю $ 100 000-150 000.

2. Незважаючи на зменшення вартості будівництва, зведення будинку на продаж приватним особою навряд чи принесе більше 10-15% доходу. Інвестор повинен добре орієнтуватися на ринку: при виборі земельної ділянки враховувати наявність необхідної інфраструктури, для виконання робіт залучити професійну спеціалізовану будівельну компанію, а також передбачити видатки на рекламу та розкрутку об'єкта. Будівництво будинку площею 125 кв. м сьогодні обійдеться в $ 600 за кв. м, тобто $ 75 000 за домоволодіння. До цього ще необхідно додати витрати на земельну ділянку в 10-15 соток - приблизно $ 35 000.
Підключення комунікацій, введення в експлуатацію, отримання дозволів обійдуться в $ 15 000. На благоустрій території доведеться витратити близько $ 7000, і $ 3500 піде на рекламу. У підсумку витрати на домоволодіння складуть $ 135 500. При ціні квадратного метра $ 1200, котедж буде коштувати $ 150 000. Тобто різниця при реалізації - $ 14 500, з урахуванням того що при циклі будівництва і введення в експлуатацію в 9 місяців, період повернення інвестицій складе не менше 12 місяців.
Вищенаведені розрахунки свідчать, що зведення котеджів може бути досить рентабельним виключно при комплексному (масштабному) та ефективному будівництві. До того ж, підприємство, що реалізує великий проект, отримує додаткові 20-30% за рахунок знижок на матеріали та економії на будівельних витратах.

Що стосується попиту на самостійно зведені будинки, то покупці знаходяться, але для їх залучення потрібні чималі кошти. Залежно від місця розташування котеджу, його ціни, наявності інфраструктури, період просування та продажу об'єкта становить 2-7 місяців.

Котеджі класу «економ» ще не побудовані
Артем Новиков, керуючий партнер консалтингової компанії «Діалог-Класик»

1. Активізація на ринку заміської нерухомості традиційно проявилася ще з початком весняно-літнього сезону, тому кількість переглядів зросла.
Про збільшення числа угод, напевно, можна буде зробити прогнози тільки по тих об'єктах, де є частково або повністю завершені домоволодіння: саме по відношенню до таких пропозицій активізувався інтерес покупців.
Якщо говорити про географічні переваги споживачів, то традиційно затребувані напрями правого берега, зокрема Новообухівська, Одеська, Житомирська траси.

У цілому попит активізувався на містечка бізнес-і преміум-сегмента. Про попит на об'єкти, які відповідають критеріям економ-класу, поки говорити важко, оскільки такі де-факто ще не побудовані. На ринку немає селищ зі значною кількістю котеджів, вартість яких порівнянна з ціною трикімнатної квартири в спальному районі столиці. Що стосується конкретних містечок, то варто відзначити «Северинівка», «Сонячну Долину», «Маєток». Хоча це селища різних категорій, тим не менше, кожен з них є успішним у своєму сегменті: у покупця є розуміння щодо завершеності якійсь стадії проекту.
Що стосується інших містечок, то, незважаючи на всі маркетингові інструменти девелоперів, для покупця самим важливим залишається співвідношення «готовність-ціна-якість». При цьому вже ніхто не хоче інвестувати в проекти, які будуть довго завершуватися у зв'язку з кризовими явищами.

2. Заробіток забудовника при зведенні котеджу на продаж сьогодні залежить від якості будинку, його місця розташування, вартості будівельних матеріалів та інших факторів. Але варто відразу зазначити, що покупця на такий об'єкт знайти дуже важко. Крім того, слід враховувати, що індивідуальні будинки - це, швидше, житло економ-чи в кращому випадку бізнес-класу. Така нерухомість в докризові часи, як правило, купувалася шляхом іпотечного кредитування, а зараз воно для покупців за сімома замками.

Чи легко знайти покупця?
Ганна Усінас,
керівник департаменту дослідження ринків компанії Mark Braus

1. Попит на готові заміські будинки поки не активізується. Кожен місяць ми спостерігаємо зниження цін, а це - найкращий індикатор.

2. Покупці на заміські будинки є завжди. Просто їх кількість у важкі часи скорочується настільки істотно, що розвивати масштабні проекти стає вкрай складно. Але для приватного інвестора можливості завжди залишаються!

Більшість котеджів, пропонованих сьогодні до продажу, коштують понад $ 1000 за кв. м, при собівартості їхнього будівництва $ 400-600 за кв. м (з ділянкою). Тому більшість бажаючих мати будинок хочуть зводити його самі. Чомусь девелоперам заміського житла в один час здалося, що українці настільки ліниві і марнотратні, що погодяться платити подвійну ціну. Напевно, переплутали Київ з Москвою. Як наслідок, кількість продаваних ділянок (і до кризи, і в даний час) в десятки разів перевищує кількість продаваних готових будинків. Звичайно, заробляти на будівництві і продажу котеджів можна і потрібно
в усі часи. Рецепт буде простим. Треба не клепати коробки на продаж у чистому полі, а пропонувати покупцеві «будинок його мрії» у гарному місці.

Безумовно, щоб заробляти на «мрії», необхідно знати, про що мріють люди. Наскільки легко знайти покупців? Думаю, зараз в Україні складніше знайти нерухомість, що відповідає всім вимогам. При цьому заздалегідь сказати, скільки можна заробити на будівництві і продажу власного будинку, неможливо. Зате добре відомо, з чого складатиметься цей заробіток. З подорожчання ділянки внаслідок розвитку оточення за період будівництва, з премії, яку покупець платить за «будинок своєї мрії» і лише в незначній мірі з нарахувань за управління будівництвом і різниці при зміні ринкової ціни.
building.ua
Сподобався матеріал?Підпишись на розсилку
Ваші коментарі:
Ваша думка буде першою
 
 
Увійти