Состояние рынка коттеджных городков Киева и Киевской области

21.10.2009 11:37
. Представляем Вам первое в Украине систематизированное маркетинговое исследование по рынку коттеджных городков Киева и Киевской области, разработанное отделом маркетинга компании «РеалЭкспо». В аналитическом отчете представлена оперативная, полная и достоверная информацию о состоянии рынка коттеджных городков. Впервые в одной работе исследованы, проанализированы и описаны все коттеджные городки, которые находятся в Киевской области и в г. Киеве, описаны все основные тенденции рынка и сделаны прогнозы. Маркетинговым департаментом будет проводиться постоянная работа по мониторингу ситуации на рынке, что позволит ежеквартально дополнять маркетинговое исследование новой информацией.
В процессе подготовки исследования рынка коттеджных городков Киева и Киевской области были использованы следующие методики: Desk Research (Интернет, специализированные СМИ, официальные сайты коттеджных городков и застройщиков и т.д.), телефонный обзвон и мониторинг предложения, выезд на места строительства коттеджных городков. Все используемые источники информации перепроверялись, что позволило включить в отчет только достоверную информацию.
Для удобства пользователей работы, отчет разделен на 3 основных раздела:
Раздел № 1 позволяет оценить состояние рынка коттеджных городков, ознакомится с уровнем спроса и предложения, средним уровнем цен, тенденциями и прогнозами, определить наиболее перспективные направления для развития коттеджного строительства. Также в этом разделе представлена информация по оптимальной инфраструктуре коттеджных городков, архитектурному стилю и материалам строительства.
Раздел № 2 представляет краткий паспорт всех коттеджных городков Киевской области с динамикой цен за 2005-март 2008 гг., и кратким описанием инфраструктуры городков.
Раздел № 3 состоит из описания 138 коттеджных городков Киева и Киевской области. Для Вашего удобства все коттеджные городка описаны по единой стандартной форме. Следует отметить, что не по всем коттеджным городкам заполнены все строки стандартной формы - некоторые собственники городков умышленно скрывают информацию, некоторые ведут полуподпольную застройку с надеждой после окончания строительства все мгновенно продать, а некоторые и сами пока не определились окончательно ни с ценами, ни с инфраструктурой. Последующие обновления маркетингового исследования позволят предоставить еще более полную информацию, ведь мониторинг рынка коттеджных городков будет проводиться на постоянной основе.

Таблица 1. Форма предоставления информации по коттеджным городкам в 3-м разделе отчета:

Характеристики

Описание

Расстояние от Киева, км

 

Контактная информация

 

Застройщик

 

Сайт

 

Описание городка

 

Площадь застройки, га

 

Количество домовладений, ед.

 

Площадь домовладения, кв.м

 

Размер земельного участка, соток

 

Описание природы

 

Описание инфраструктуры

 

Описание коттеджей

 

Стоимость 1 кв.м, долларов США

 

Стоимость 1 сотки земли, долларов США

 

Материалы строительства

 

Графические материалы

 


Закономерным этапом развития мегаполиса является возникновение вокруг него обустроенных пригородов, жилье в которых рассчитано на людей со средним и высоким уровнем дохода.
История коттеджного строительства в Киеве берет свое начало с середины 1990-х годов. Именно тогда вокруг столицы стали появляться первые стихийные коттеджные городки. С течением времени загородное строительство начало активно развиваться. К тому времени уже сформировалась критическая масса желающих обменять свою городскую квартиру на недвижимость, расположенную недалеко от черты города. Дополнительным толчком к развитию этого сегмента недвижимости послужила экономическая ситуация, при которой стоимость городской квартиры практически сравнялась со стоимостью загородного дома. Но в то время жизнь в коттеджных поселках (тогда их еще нельзя было назвать городками) была не очень комфортной. Причинами тому были неразвитая инфраструктура и высокая ежемесячная плата за коммунальные и эксплуатационные услуги.
Но ситуация менялась. На сегодняшний день результатами таких изменений стали проекты коттеджных городков, представляющие собой развитые и относительно недорогие районы, находящиеся, к тому же, в живописных киевских окрестностях.
По состоянию на март 2008 года в Киевской области насчитывается около 138 коттеджных городков, которые находятся на разной стадии готовности: проектируемые, строящиеся и построенные городки.

Количество коттеджных городков в Киеве и области
(по данным компании «РеалЭкспо», март-2008)

Район

Июнь-2006

Декабрь-2006

Май-2007

Март-2008

ВСЕГО

гот.

стр.

проект

Киев

3

5

5

5

4

-

9

Бориспольский

7

9

10

2

6

2

10

Бородянский

1

1

2

2

1

2

5

Броварской

4

8

10

1

5

6

12

Васильковский

1

4

6

4

4

-

8

Вышгородский

3

5

8

-

12

1

13

Киево-Святошинский

13

20

24

11

10

6

27

Макаровский

5

11

12

4

11

1

16

Обуховский

19

26

30

19

17

1

37

Фастовский

1

1

1

-

1

-

1

 

 

 

 

 

 

 

 

ИТОГО

57

90

108

 

 

 

138



Если в июне 2006 года насчитывалось всего 57 городков, то уже к декабрю их количество выросло на 57,8% (90 городков), а на сегодня в 2,4 раза (138 городков). Первенство занимал и занимает Обуховский район, на втором месте Киево-Святошинский, а на третьем- Макаровский район.
На диаграмме 1. Четко видно изменение количества коттеджных городков в 2006-2008 годах. Более детализированную информацию по структуре городков в разрезе областей и стадии готовности можно прочитать в нашем маркетинговом исследовании.
Наибольшее количество построенных, строящихся и проектируемых коттеджных городков находятся в Обуховском (37 городков) и Киево-Святошинском районах (27 городков). Наименьшее количество городков в Фастовском (1 городок) и Бородянском районах (5 городков). Чем дальше район находится от Киева, тем меньше в нем строится коттеджных городков.
Наиболее недооцененные до недавнего времени районы Киевской области, в плане строительства коттеджных городков, - это Вышгородский, Бориспольский и Броварской районы. Именно Вышгородский район находится на втором месте по числу строящихся коттеджных городков (12 шт.) после Обуховского района (17 городков). На третьем месте расположился Киево-Святошинский район (10 городков), на четвертом - Бориспольский район (6 городков) а на пятом - Броварской район (5 городков). Главные преимущества Вышгородского района - Киевское море, р.Днепр, р.Десна, сосновый лес, Броварского и Бориспольского - отличная транспортная инфраструктура, живописная природа. Естественно, самым престижным районом для строительства коттеджных городков является Обуховский район - отличная природа, много водоемов и дома всей киевской элиты.
Но в будущем, наиболее востребованными среди потребителей будут Киево-Святошинский, Вышгородский, Бориспольский и Броварской районы, со временем будет набирать популярность Макаровский и Бородянский районы, особенно в свете строительства новой окружной дороги. Обуховский район будет осваиваться и дальше, но коттеджные городки будут располагаться на более удаленном расстоянии от Киева и в менее живописных местах, чем сейчас, что может немного снизить популярность этого направления среди девелоперов и покупателей.
Ситуацию с расстоянием коттеджных городков от Киева проиллюстрирует диаграмма 2.
61% коттеджных городков находятся на расстоянии от 1 до 20 км от городской черты Киева. Это наиболее дорогие коттеджные городки с хорошей транспортной доступностью. 32% коттеджных городков находятся на расстоянии от 21 до 30 км от Киева - это и элитные коттеджные поселки (которые расположены в местах с уникальной природой), и коттеджные городки, ориентированные на средний и бизнес-класс. На расстоянии больше 30 км достаточно рискованно строить коттеджные городки, - большое расстояние сейчас может отпугнуть потенциальных покупателей. Поэтому, для их привлечения, потребуется применения различный «фишек», способных сделать коттеджный городок особенным, эксклюзивным и популярным.
Одной из главных тенденция рынка коттеджного строительства Киевского региона является стремительное повышение цен на коттеджи и земельные участки под ними. Структура рынка коттеджных городков по стоимости 1 кв.м жилья в 2008 году представлена на диаграмме 3, а в 2006 году (для сравнения) на диаграмме 4.
Чем ближе коттеджный городок находится к Киеву, чем более живописная природа, тем большая стоимость 1 кв. м. В 18% коттеджных городков стоимость 1 кв.м общей площади дома стоит от 3000 долл. 32% предложения - так называемый «эконом класс» - это стоимость 1 кв.м в пределах 1000-1500 долл. США (только 1 коттеджный городок предлагает дома по цене ниже 1000 долл. США за кв.м). Бизнес-класс со стоимостью 1 кв.м от 1501 до 3000 долларов США занимает 50% рынка предложения. В будущем должна увеличится доля коттеджных городков эконом-класса и значительно ужесточится конкуренция на сегменте бизнес-класса.

Стоимость 1 кв.м площади в коттеджных городках Киевского региона, у.е.
(по данным компании «РеалЭкспо», март-2008)

Район

Расстояние,км

Декабрь-2006

Май-2007

Март-2008

Киев

 

5000

6000

2700-7000

Бориспольский

14-32

1320-2100

1300-3000

1400-3100

Бородянский

18-30

 

 

1300-1800

Броварской

10-40

500-1000

1000-1300

1100-1640

Васильковский

10-26

630

1000-1500

1200-2500

Вышгородский

10-37

900-1100

1000-1500

1200-2800

Киево-Святошинский

1-30

900-1400

800-2500

1100-3800

Макаровский

17-40

530-900

600-1500

1000-1900

Обуховский

7-32

1200-2600

1000-3000

1400 -5000

Фастовский

55

665

750

1400


Из данных в таблице очевиден вывод, что самым дорогим 1 кв.м является недвижимость в Обуховском районе (1400-5000 у.е/кв.м), на втором месте -Киево-Святошинский (1100-3800 у.е/кв.м ) и Бориспольский районы (1400-3100 у.е/кв.м); третье место делят Вышгородский (1200-2800 у.е/кв.м)Васильковский (1200-2500 у.е/кв.м)
На сегодня средняя стоимость 1 кв.м коттеджа в Киевской области составляет 1621 доллар. В долгосрочной перспективе ожидается, что средний ежегодный рост цен на коттеджи в поселках составит не более 15%, т.е по нашим прогнозам достигнет к концу года 1783 дол/кв.м
Из представленных диаграмм четко видно, что в начале 2008 года, по сравнению с 2006 годом, доля ценовой категории 500-1500 долл. США за кв.м уменьшилась на 20%, в то же время, доля коттеджей стоимостью более 3000 долл. США за кв.м увеличилась на 14%. В тоже время выросла и «средняя» и «бизнес» категория с 44% до 50% (1501-3000 долл. США за кв.м). Представленные цифры четко иллюстрирует, что цены на рынке будут увеличиваться и в дальнейшем. Среди предложения очень много коттеджных городков, которые ориентируется на бизнес-класс, что значительно ужесточит конкуренцию на данном сегменте рынка, при этом средний класс остается фактически не вовлеченным на рынок коттеджных городков.
На сегодняшний день рынок коттеджного строительства находится на начальном этапе своего развития, которое стимулируется, во-первых, стремлением населения жить на природе в комфортных условиях, во-вторых, отсутствием в городской черте земельных участков для такого рода строительства. Кроме роста возможностей части населения, дополнительным толчком к развитию этого сегмента недвижимости послужила экономическая ситуация, при которой средняя стоимость квадратного метра в строящихся коттеджных поселках находится на одном уровне со средней стоимостью квадратного метра квартир в Киеве.
Сдерживающими факторами этого вида строительства являются «пробелы» в отечественном законодательстве, банковская система кредитования, отсутствие коммуникаций в районах предполагаемого строительства и пр.
Лидеры этой сферы - крупные компании, которые входят в топ-двадцатку украинских застройщиков и занимаются строительством жилых и офисных зданий, торгово-развлекательных комплексов - за счет коттеджного строительства расширяют сферу своей деятельности.
Если еще два-три года назад у отечественного потребителя кроме пожеланий по уюту внутренней планировки еще не были сформированы какие-то единые требования к коттеджам, то сегодня с уверенностью можно говорить о претензиях клиента к качеству и разнообразию объектов инфраструктуры загородного поселка. Однозначный интерес вызывают проекты жилых комплексов со службами охраны и эксплуатации, супермаркетами, дошкольными и школьными учреждениями, медицинским центром. Наличие бассейна, спорткомплекса, ресторана предполагающее комфортное проведение досуга, является дополнительным плюсом. Считается, что идеальный вариант инфраструктуры - это набор объектов, позволяющий жителям вообще не покидать его пределы. Естественно, что современное коттеджное жилье немыслимо без полного набора инженерных коммуникаций, обеспечивающих подачу воды, электричества, газа, а также телефона, Интернета, спутникового телевидения.
И если для одного класса коттеджей нормой считается наличие камина, мансарды, открытой террасы, паркинга, то для другой - сауны, винного погреба и т. п.
Также большинство потенциальных покупателей хотят видеть какую-то «изюминку» во внешнем оформлении своего будущего дома или выбирать среди различных проектов.
В коттеджных городках под Киевом вышеперечисленные сервисные услуги и коммуникации представлены не в полном спектре. Для сравнения: компании-застройщики более развитых российских и прибалтийских сфер загородного строительства, стремятся разнообразить инфраструктуру своих городков такими объектами как яхт-клуб, спортивный комплекс или целый ботанический сад.
Если на европейском рынке недвижимости строительство начинается с маркетингового исследования потребительского спроса на коттеджи того или иного типа, разработки интересного, оригинального проекта и выбора земельного участка, то на украинском - с приобретения инвестором доступного земельного участка и расчета получения дохода от продажи будущих квадратных метров.
Наиболее популярным становятся коттеджи в городках небольшой площади от 150 до 250 кв. м. Именно такие площади привлекает средний класс на рынок.
В долгосрочной перспективе ожидается, что средний ежегодный рост цен на коттеджную недвижимость составит не более 15%. Сдерживать рост цен будет покупательская способность населения, которая уже не всегда успевает за динамикой роста цен на коттеджи.
По прогнозам большинства экспертов, будущее на рынке коттеджной недвижимости будет за коттеджами стоимостью до $250-300 тыс. долл. США, то есть за коттеджами, которые способен приобрести средний класс.
Среди строительных материалов, при строительстве коттеджей, несмотря на высокую цену, первое место уверенно занимает кирпич. Этот материал является наиболее привычным для покупателей коттеджей.
Все больше внимания приделается инфраструктуре, необходимой для полноценной жизни в коттеджном городке.
По утверждению специалистов, c учетом ценности земли, загородный коттедж сегодня - одна из наиболее выгодных инвестиций при условии, что дом возведен лицензированной строительной фирмой в соответствии с утвержденным проектом с официальным оформлением всех необходимых бумаг.
ВЫВОД
До недавнего времени рынок переживал стадию становления, во время которой спрос значительно превышал предложение, и компании, развивающие коттеджные проекты, успешно занимались «снятием сливок». Об этом свидетельствовал тот факт, что большая часть небольших коттеджных поселков раскупалась практически без рекламы, следствием чего является и отсутствие единой общепринятой классификации коттеджных городков. Но следует отметить, что ситуация на рынке кардинально изменилась. Платежеспособный спрос немного уменьшился, а количество заявленных и реализуемых городков значительно увеличилось. Поэтому покупатели в своем выборе стали намного требовательней, при покупке загородного дома, в следствии этого, динамика продаж в городках без продуманной концепции значительно уменьшилась. И эта тенденция продолжится и в дальнейшем.
Исходя из потенциальной емкости рынка можно прогнозировать полное насыщение рынка к 2012 году при условии соблюдения заявленных сроков ввода в эксплуатацию, что исходя из реальной ситуации маловероятно.
Директор компании «РеалЭкспо» Виктор Коваленко
www.zagorodna.com

 
Понравился материал?Подпишись на рассылку
Ваши комментарии:
Ваше мнение будет первым. Спасибо Вам за прочтение статьи. Желаю счастья! Прошу в комментарии ниже поделиться Вашим мнением
 
 
Войти