Стан ринку котеджних містечок Києва та Київської області: тенденції та перспективи

Представляємо Вам перше в Україні систематизоване маркетингове дослідження ринку котеджних містечок Києва та Київської області, розроблений відділом маркетингу компанії «РеалЕкспо».

В аналітичному звіті представлена оперативна, повна і достовірна інформація про стан ринку котеджних містечок. Вперше в одній роботі досліджені, проаналізовані та описані всі котеджні містечка, які знаходяться в Київській області та в м. Києві, описані всі основні тенденції ринку і зроблені прогнози. Маркетинговим департаментом буде проводиться постійна робота з моніторингу ситуації на ринку, що дозволить щоквартально доповнювати маркетингове дослідження новою інформацією.

У процесі підготовки дослідження ринку коттеджних містечок Києва та Київської області були використані наступні методики: Desk Research (Інтернет, спеціалізовані ЗМІ, офіційні сайти котеджних містечок і забудовників і т.д.), телефонний обдзвін і моніторинг пропозиції, виїзд на місця будівництва котеджних містечок. Усі використовувані джерела інформації перевірялися, що дозволило включити у звіт тільки достовірну інформацію.

Для зручності користувачів роботи, звіт розділений на 3 основні розділи:

Розділ № 1 дозволяє оцінити стан ринку котеджних містечок, ознайомиться з рівнем попиту та пропозиції, середнім рівнем цін, тенденціями та прогнозами, визначити найбільш перспективні напрями для розвитку котеджного будівництва. Також у цьому розділі представлена інформація за оптимальною інфраструктурі котеджних містечок, архітектурному стилю і матеріалами будівництва.

Розділ № 2 представляє короткий паспорт всіх котеджних містечок Київської області з динамікою цін за 2005-березень 2008 рр.., І коротким описом інфраструктури містечок.

Розділ № 3 складається з опису 138 котеджних містечок Києва та Київської області. Для Вашої зручності всі котеджні містечка описані за єдиною стандартній формі. Слід зазначити, що не по всіх котеджним містечкам заповнені всі рядки стандартної форми - деякі власники містечок навмисно приховують інформацію, деякі ведуть напівпідпільне забудову з надією після закінчення будівництва всі миттєво продати, а деякі й самі поки що не визначилися остаточно ні з цінами, ні з інфраструктурою . Наступні оновлення маркетингового дослідження дозволять надати ще більш повну інформацію, адже моніторинг ринку котеджних містечок буде проводитися на постійній основі.

Таблиця 1. Форма надання інформації з котеджним містечкам в 3-му розділі звіту:

Характеристики	Опис
Відстань від Києва, км
Контактна інформація
Забудовник
Сайт
Опис містечка
Площа забудови, га
Кількість домоволодінь, од.
Площа домоволодіння, кв.м
Розмір земельної ділянки, соток
Опис природи
Опис інфраструктури
Опис котеджів
Вартість 1 кв.м, доларів США
Вартість 1 сотки землі, доларів США
Матеріали будівництва
Графічні матеріали

Закономірним етапом розвитку мегаполіса є виникнення навколо нього облаштованих передмість, житло в яких розраховане на людей із середнім і високим рівнем доходу.
Історія котеджного будівництва в Києві бере свій початок з середини 1990-х років. Саме тоді навколо столиці почали з'являтися перші стихійні котеджні містечка. З плином часу заміське будівництво почало активно розвиватися. На той час вже сформувалася критична маса охочих обміняти свою міську квартиру на нерухомість, розташовану недалеко від межі міста. Додатковим поштовхом до розвитку цього сегменту нерухомості послужила економічна ситуація, при якій вартість міської квартири практично зрівнялася з вартістю заміського будинку. Але в той час життя в котеджних селищах (тоді їх ще не можна було назвати містечками) була не дуже комфортною. Причинами тому були нерозвинена інфраструктура і висока щомісячна плата за комунальні та експлуатаційні послуги.

Але ситуація змінювалася. На сьогоднішній день результатами таких змін стали проекти котеджних містечок, що представляють собою розвинені і відносно недорогі райони, що перебувають, до того ж, у мальовничих київських околицях.
За станом на березень 2008 року в Київській області налічується близько 138 котеджних містечок, які знаходяться на різній стадії готовності: проектуються, будуються і побудовані містечка.

Кількість котеджних містечок у Києві та області
(за даними компанії «РеалЕкспо», березень-2008)

Район	Червень 2006	Грудень 2006	Травень 2007	Березень -2008	ВСЬОГО
Київ	3	5	5	5	4	-	9
Бориспільський	7	9	10	2	6	2	10
Бородянський	1	1	2	2	1	2	5
Броварський	4	8	10	1	5	6	12
Васильківський	1	4	6	4	4	-	8
Вишгородський	3	5	8	-	12	1	13
Києво-Святошинський	13	20	24	11	10	6	27
Макарівський	5	11	12	4	11	1	16
Обухівський	19	26	30	19	17	1	37
Фастівський	1	1	1	-	1	-	1
РАЗОМ	57	90	108				138

Якщо в червні 2006 року нараховувалося всього 57 містечок, то вже до грудня їх кількість зросла на 57,8% (90 містечок), а на сьогодні в 2,4 рази (138 містечок). Першість займав і займає Обухівський район, на другому місці Києво-Святошинський, а на третьому-Макарівський район.

Чітко видно зміна кількості котеджних містечок в 2006-2008 роках. Більш детальну інформацію щодо структури містечок у розрізі областей та стадії готовності можна прочитати в нашому маркетинговому дослідженні.

Найбільша кількість побудованих, що будуються і проектованих котеджних містечок знаходяться в Обухівському (37 містечок) і Києво-Святошинському районах (27 містечок). Найменша кількість містечок у Фастівському (1 містечко) і Бородянському районах (5 містечок). Чим далі район знаходиться від Києва, тим менше в ньому будується котеджних містечок.

Найбільш недооцінені до недавнього часу райони Київської області, в плані будівництва котеджних містечок, - це Вишгородський, Бориспільський і Броварський райони. Саме Вишгородський район знаходиться на другому місці за кількістю споруджуваних котеджних містечок (12 шт.) Після Обухівського району (17 містечок). На третьому місці розташувався Києво-Святошинський район (10 містечок), на четвертому - Бориспільський район (6 містечок) а на п\'ятому - Броварський район (5 містечок). Головні переваги Вишгородського району - Київське море, р.Дніпро, р.Десна, сосновий ліс, Броварського і Бориспільського - відмінна транспортна інфраструктура, мальовнича природа. Природно, самим престижним районом для будівництва котеджних містечок є Обухівський район - чудова природа, багато водойм і вдома всієї київської еліти.

Але в майбутньому, найбільш затребуваними серед споживачів будуть Києво-Святошинський, Вишгородський, Бориспільський і Броварський райони, з часом буде набирати популярність Макарівський і Бородянський райони, особливо в світлі будівництва нової окружної дороги. Обухівський район буде освоюватися і далі, але котеджні містечка будуть розташовуватися на більш віддаленій відстані від Києва і в менш мальовничих місцях, ніж зараз, що може трохи знизити популярність цього напрямку серед девелоперів та покупців.

61% котеджних містечок знаходяться на відстані від 1 до 20 км від міської межі Києва. Це найбільш дорогі котеджні містечка з гарною транспортною доступністю. 32% котеджних містечок знаходяться на відстані від 21 до 30 км від Києва - це і елітні котеджні селища (які розташовані в місцях з унікальною природою), і котеджні містечка, орієнтовані на середній і бізнес-клас. На відстані більше 30 км досить ризиковано будувати котеджні містечка, - велика відстань зараз може відлякати потенційних покупців. Тому, для їх залучення, буде потрібно застосування різний «фішок», здатних зробити котеджне містечко особливим, ексклюзивним і популярним.
Однією з головних тенденція ринку котеджного будівництва Київського регіону є стрімке підвищення цін на котеджі і земельні ділянки під ними. Структура ринку котеджних містечок за вартістю 1 кв.м житла в 2008 році представлена на діаграмі 3, а в 2006 році (для порівняння) на діаграмі 4.

Чим ближче котеджне містечко знаходиться до Києва, чим більш мальовнича природа, тим більша вартість 1 кв. м. У 18% котеджних містечок вартість 1 кв.м загальної площі будинку коштує від 3000 дол 32% пропозиції - так званий «економ клас» - це вартість 1 кв.м в межах 1000-1500 дол США (тільки 1 котеджне містечко пропонує будинки за ціною нижче 1000 дол США за кв.м). Бізнес-клас з вартістю 1 кв.м від 1501 до 3000 доларів США займає 50% ринку пропозиції. У майбутньому має збільшиться частка котеджних містечок економ-класу й значно посилиться конкуренція на сегменті бізнес-класу.

Вартість 1 кв.м площі в котеджних містечках Київського регіону, у.о.
(за даними компанії «РеалЕкспо», березень-2008)

Район	Відстань, км	Грудень -2006	Травень -2007	Березень -2008
Київ		5000	6000	2700-7000
Бориспільський	14-32	1320-2100	1300-3000	1400-3100
Бородянський	18-30			1300-1800
Броварський	10-40	500-1000	1000-1300	1100-1640
Васильківський	10-26	630	1000-1500	1200-2500
Вишгородський	10-37	900-1100	1000-1500	1200-2800
Києво- Святошинський	1-30	900-1400	800-2500	1100-3800
Макарівський	17-40	530-900	600-1500	1000-1900
Обухівський	7-32	1200-2600	1000-3000	1400 -5000
Фастівський	55	665	750	1400

З даних в таблиці очевидний висновок, що найдорожчим 1 кв.м є нерухомість в Обухівському районі (1400-5000 у.о. / кв.м), на другому місці-Києво-Святошинський (1100-3800 у.о. / кв.м ) і Бориспільський райони (1400-3100 у.о. / кв.м); третє місце ділять Вишгородський (1200-2800 у.о. / кв.м) Васильківський (1200-2500 у.о. / кв.м)
На сьогодні середня вартість 1 кв.м котеджу в Київській області складає 1621 долар. У довгостроковій перспективі очікується, що середній щорічний ріст цін на котеджі в селищах складе не більше 15%, тобто за нашими прогнозами досягне під кінець року 1783 дол. / кв.м

На початку 2008 року, у порівнянні з 2006 роком, частка цінової категорії 500-1500 дол США за кв.м зменшилася на 20%, в той же час, частка котеджів вартістю більше 3000 дол США за кв.м збільшилася на 14%. У той же час виросла і «середня» і «бізнес» категорія з 44% до 50% (1501-3000 дол США за кв.м). Представлені цифри чітко ілюструє, що ціни на ринку будуть збільшуватися й надалі. Серед пропозиції дуже багато котеджних містечок, які орієнтується на бізнес-клас, що значно посилить конкуренцію на даному сегменті ринку, при цьому середній клас залишається фактично не залученим на ринок котеджних містечок.

На сьогоднішній день ринок котеджного будівництва знаходиться на початковому етапі свого розвитку, що стимулюється, по-перше, прагненням населення жити на природі в комфортних умовах, по-друге, відсутністю в міській межі земельних ділянок для такого роду будівництва. Крім зростання можливостей частини населення, додатковим поштовхом до розвитку цього сегменту нерухомості послужила економічна ситуація, при якій середня вартість квадратного метра в споруджуваних котеджних селищах знаходиться на одному рівні із середньою вартістю квадратного метра квартир в Києві.

Стримуючими чинниками цього виду будівництва є «пробіли» у вітчизняному законодавстві, банківська система кредитування, відсутність комунікацій в районах передбачуваного будівництва і пр.

Лідери цієї сфери - великі компанії, які входять в топ-двадцятки українських забудовників і займаються будівництвом житлових і офісних будівель, торгово-розважальних комплексів - за рахунок котеджного будівництва розширюють сферу своєї діяльності.

Якщо ще два-три роки тому у вітчизняного споживача окрім побажань по затишку внутрішнього планування ще не були сформовані якісь єдині вимоги до котеджів, то сьогодні з упевненістю можна говорити про претензії клієнта до якості та різноманітності об\'єктів інфраструктури заміського селища. Однозначну інтерес викликають проекти житлових комплексів зі службами охорони та експлуатації, супермаркетами, дошкільними і шкільними закладами, медичним центром. Наявність басейну, спорткомплексу, ресторану передбачає комфортне проведення дозвілля, є додатковим плюсом. Вважається, що ідеальний варіант інфраструктури - це набір об\'єктів, що дозволяє мешканцям взагалі не залишати його межі. Природно, що сучасне котеджне житло немислиме без повного набору інженерних комунікацій, що забезпечують подачу води, електрики, газу, а також телефону, Інтернету, супутникового телебачення.

І якщо для одного класу котеджів нормою вважається наявність каміна, мансарди, відкритої тераси, паркінгу, то для іншого - сауни, винного льоху і т. п.
Також більшість потенційних покупців хочуть бачити якусь «родзинку» у зовнішньому оформленні свого майбутнього будинку або вибирати серед різних проектів.
У котеджних містечках під Києвом вищеперелічені сервісні послуги та комунікації представлені не в повному спектрі. Для порівняння: компанії-забудовники більш розвинених російських і прибалтійських сфер заміського будівництва, прагнуть урізноманітнити інфраструктуру своїх містечок такими об\'єктами як яхт-клуб, спортивний комплекс або цілий ботанічний сад.

Якщо на європейському ринку нерухомості будівництво починається з маркетингового дослідження споживчого попиту на котеджі того чи іншого типу, розробки цікавого, оригінального проекту і вибору земельної ділянки, то українською - з придбання інвестором доступного земельної ділянки та розрахунку отримання доходу від продажу майбутніх квадратних метрів.

Найбільш популярним стають котеджі в містечках невеликій площі від 150 до 250 кв. м. Саме такі площі привертає середній клас на ринок.

У довгостроковій перспективі очікується, що середній щорічний ріст цін на котеджну нерухомість складе не більше 15%. Стримувати зростання цін буде купівельна спроможність населення, яка вже не завжди встигає за динамікою зростання цін на котеджі.

За прогнозами більшості експертів, майбутнє на ринку котеджної нерухомості буде за котеджами вартістю до $ 250-300 тис. дол США, тобто за котеджами, які здатний придбати середній клас.

Серед будівельних матеріалів, при будівництві котеджів, незважаючи на високу ціну, перше місце впевнено займає цегла. Цей матеріал є найбільш звичним для покупців котеджів.

Все більше уваги приділяється інфраструктурі, необхідній для повноцінного життя у котеджному містечку.

За твердженням фахівців, c урахуванням цінності землі, заміський котедж сьогодні - один з найбільш вигідних інвестицій за умови, що будинок зведений ліцензованою будівельною фірмою відповідно до затвердженого проекту з офіційним оформленням всіх необхідних паперів.

ВИСНОВОК
До недавнього часу ринок переживав стадію становлення, під час якої попит значно перевищував пропозицію, і компанії, що розвивають котеджні проекти, успішно займалися «зняттям вершків». Про це свідчить той факт, що більша частина невеликих котеджних селищ розкуповувалася практично без реклами, наслідком чого є і відсутність єдиної загальноприйнятої класифікації котеджних містечок. Але слід зазначити, що ситуація на ринку кардинально змінилася. Платоспроможний попит трохи зменшився, а кількість заявлених і реалізованих містечок значно збільшилася. Тому покупці у своєму виборі стали набагато більш вимогливими, при покупці заміського будинку, в наслідок цього, динаміка продажів у містечках без продуманої концепції значно зменшилася. І ця тенденція продовжиться і надалі.
Виходячи з потенційної місткості ринку можна прогнозувати повне насичення ринку до 2012 року за умови дотримання заявлених строків введення в експлуатацію, що виходячи з реальної ситуації малоймовірний.

Віктор Коваленко
© Охороняється Законом "Про авторське право". Посилання на першоджерело обов'язкове.
www.zagorodna.com/uk