Криза помітно змінить ринок котеджної нерухомості

13.10.2009 17:21
Аналіз ринку нерухомості | Криза помітно змінить ринок котеджної нерухомості
Гарні будинки з великими вікнами і химерними балконами, маєтки з шовковистим газонами, щасливі люди, весело і безтурботно проводять час на свіжому повітрі ... Все це - атрибути заміського життя, привнесені в нашу дійсність американськими фільмами і згодом дбайливо культивовані. У 2006-2008 рр.. девелопери буквально озолотилися, коли за підтримки банків продавали ідею нового стилю життя багатим співвітчизникам. Фінансово-економічна криза внесла свої корективи в цю веселу картину, і тепер забудовники котеджних містечок переживають не найкращі часи. Втім, деякі з них не поспішають згортати діяльність, роблячи ставку на посткризові прибутку.

Заморожені містечка


Недоступність іпотечних кредитів призвела до паралічу котеджного ринку. У Київській області, за даними Commercial Property, із сотні заявлених налічується не більше десяти селищ, які насправді продовжують будуватися. Інші заморожені до кращих часів. Можливо, багато власників намагаються продати цілком свої невдалі проекти? За словами керівника департаменту стратегічного розвитку Фінантек Івана Гуськова, в силу високих ризиків та низького попиту це навряд чи можливо.

Покупцям пропонуються різні варіанти знижок і розстрочок. І хоча пільгові пропозиції поки не оживили ринок (мову можна вести лише про одиничні угоди, які не є репрезентативними), забудовники не мають наміру істотно знижувати ціни. Кажуть, що працюють з мінімальною рентабельністю і продавати об'єкти собі у збиток не будуть. Тому нечисленні покупці поки прицінюються до пропозицій на вторинному ринку. Найчастіше це вже готові будинки з якісним ремонтом, при цьому подешевшали за рік в середньому на 40% (у котеджних містечках ціна пропозиції знизилася всього на 30% у порівнянні з 2008 р.).

Експерти впевнені, що пережити кризу і дочекатися нових клієнтів багато операторів ринку не зможуть лише відповідно до їх власної вини. "Зниження попиту на котеджному ринку нерухомості почалося задовго до кризи, - розповідає Іван Гуськов. - Незважаючи на те що ринок був частково перегрітий, помилки девелопменту (неякісні концепції, невиконання девелоперами заявлених зобов'язань щодо соціально-побутової інфраструктури, невисокий рівень забезпечення інженерними комунікаціями та будівництва , необгрунтовано завищені ціни) призвели до зниження купівельної активності ". Цей сумний список можна доповнити ще одним досить поширеним прорахунком. "Деякі компанії часто купували земельні ділянки в розкрученої місцевості, де земля коштувала дуже дорого, що автоматично приводило до істотного подорожчання проекту ще на початкових етапах його здійснення. Наша компанія прийняла інше рішення: будувати містечко в не дуже престижному на той час житомирському напрямку і докладати максимум зусиль до його популяризації ", - говорить Сергій Єлісєєв, генеральний директор ДК Європа (проект" Олiмпiк-Park ").


Виправити допущені помилки практично неможливо, тому такі модні визначення, як "реконцепція" або "зміна стратегії розвитку проекту", які застосовуються деякими операторами ринку як можлива панацеї від кризи, - не більше ніж слова. "Про яку реконцепціі може йти мова? Спочатку маркетингова, планувальна і архітектурна концепції селища покликані забезпечити максимально комфортне середовище проживання мешканцям містечка. Якщо ви один раз не змогли вгадати, у чому споживчі переваги, то де гарантія, що другий раз потрапите в ціль", - іронізує Сергій Єлісєєв.

З цього випливає, що заробити в майбутньому зможуть тільки ті, хто не допустив прорахунків на початку реалізації проекту і, незважаючи на кризу, зміг знайти кошти на його добудову. Так, в кількох містечках триває будівництво котеджів, на що витрачаються власні кошти девелоперів. Розрахунок робиться на ефект відкладеного попиту. Криза може вплинути на реалії, але не на мрію, в даному випадку - на мрію багатьох людей про красиве заміського життя. Стримуваний несприятливими фінансовими обставинами попит рано чи пізно перетвориться на ажіотаж навколо тих, що вижили містечок, яких, швидше за все, буде небагато. І, зрозуміло, на особливу популярність у покупців зможуть розраховувати лише ті, хто запропонує житло, готове хоча б на 90%.

Експерти стверджують, що кризу переживуть далеко не всі девелоперські компанії. "Ринок котеджної нерухомості на посткризової стадії переформатовується, - вважає Іван Гуськов. - Слабкі і дрібні гравці підуть. Основоположним буде професійний підхід при реалізації проектів: девелопери до виходу з пропозицією на ринок стануть проводити значні підготовчі роботи (забезпечення інженерними комунікаціями), проекти за якісними характеристиках (площа котеджів, розмір земельних ділянок, інфраструктура, якість та ін.) будуть орієнтовані на реальний попит ".

Варіанти трансформації

Найгостріша проблема котеджного будівництва в Україні, яка проявилася ще до масштабних економічних катаклізмів, - дорожнеча створення інфраструктури містечок. Багато покупців випробували розчарування, виявивши, що в їх містечках поки що немає обіцяні рекламними буклетами дитсадки, школи, спортивні комплекси та магазини. Криза відклав зведення цих об'єктів на ще більш віддалену перспективу. "Ні в одному селищі під Києвом заявлена інфраструктура в повному обсязі реалізована не буде, а якщо і буде, то проіснує не більше року, - стверджує С. Єлісєєв. - У селищі на 50 будинків спортивний та дитячий комплекси виявляться досить дорогим задоволенням для жителів. Винятком може стати магазин або кафе, якщо кількість будинків перевалює за сотню. Більш того, щоб створити повноцінну (і відносно недорогу) інженерну мережу, має бути не менше 700 домоволодінь. А в Київській області таких селищ майже немає. Але зате коли в радіусі п'яти -семи кілометрів є кілька котеджних селищ, то їх забудовники при створенні інфраструктури можуть і повинні домовлятися про пайову участь ".

Цілком можливо, що, крім цього, на ринку з'являться до останнього часу не дуже поширені пропозиції. Такою, наприклад, вважалася реалізація земельних ділянок без підряду, яка раніше була популярною в еліт-сегменті. "Цей сегмент характеризується високими вимогами і широтою відмінностей споживчих переваг, більше орієнтованих на індивідуальних підхід до своєї садиби. Для девелопера дана стратегія приваблива тим, що вона скорочує величину необхідних інвестицій для реалізації проекту і відповідно збільшує показники прибутковості та окупності", - пояснює І. Гуськов. Сергій Єлисєєв також відзначає теоретичну привабливість таких варіантів продажу, вважаючи, що зараз дуже вигідно скуповувати дешеву землю і перепродувати її вже з проведеними інженерними мережами. "Більшість компаній, які володіють земельними ділянками і ще не почали свої проекти, не мають коштів для здійснення інженерних робіт", - вважає він, хоча і не виключає втілення в життя подібних схем продажу
 
www.zagorodna.com
Сподобався матеріал?Підпишись на розсилку
Ваші коментарі:
Ваша думка буде першою. Дякую Вам за прочитання статті. Бажаю щастя! Прошу в коментарі нижче поділитися Вашою думкою.
 
 
Увійти