Рынок земли стоит

Ситуацию на земельном рынке в 2010 году можно было бы назвать полным штилем: весеннего бума не случилось, к середине лета продавцы начали сдавать позиции. И в итоге, при сравнительно небольшой корректировке цен предложения, суммы реальных сделок снизились в среднем на 15–20%.

«Снижение цен продолжалось во всех сегментах загородного рынка – с 2009 года и до осени 2010-го. Наиболее заметно уменьшение стоимости дорогих объектов бизнес-класса», – считает Виктор Басов, заместитель генерального директора по загородной недвижимости ООО «АВЕНТИН-Недвижимость». «Цена в течение сезона постепенно падала вниз, а оценка объектов носила сугубо индивидуальный характер», – подчеркивает и Андрей Уманский, директор департамента загородной недвижимости АН «Бекар». «С рынка загородной недвижимости практически исчезли покупатели, приобретающие объекты в инвестиционных целях», – отмечает Виктор Басов. Доля покупателей, приобретающих участки под строительство для собственных нужд, – 90–95%, а процент инвестиционных покупок очень мал.

В результате, судя по итогам года, оказались востребованы в основном самые недорогие объекты – например, с середины лета-2010 более или менее активно шли сделки с дешевыми садоводствами. «Продаются участки площадью 8–10 соток, – говорит Станислав Азацкий, директор компании «АДВЕКС. Загородная недвижимость». – Наиболее активные продажи – во Всеволожском (Дунай), Гатчинском (Сиверская, Вырица) районах». Но «экономный» покупатель из-за изобилия предложений разборчив не хуже «элитного»: видовой фактор играет все большую роль даже в этом, самом недорогом, сегменте. Упал интерес к удаленным «южным» садоводствам – Мшинской, Дивенской и т. п. Сошли на нет продажи в массивах под Павловском: покупатель, планируя строительство дачи, выбирает природное окружение, а не близость к городу. Лучше проехать 70–80 км на север от города и приобрести за 600–800 тыс. руб. участок у леса – таково общее мнение потенциальных дачников.

В секторе ИЖС также наиболее востребованы участки невысокой стоимости, от 1,5 до 2 млн руб., и спрос на них оказался достаточно устойчив. Так, в минувшем сезоне неплохо продавались участки в Волосовском районе – по цене в 40–45 тыс. руб. за сотку, с подведенным газом и электричеством. Вниманием не был обойден Тосненский район, где за 2 млн руб. можно купить участок с домом под снос, обеспечив себе не только землю с коммуникациями, но и возможность регистрации в Ленобласти. Очень интересен Гатчинский и Кировский районы, расположенные близко к Петербургу. Если предлагается участок с хорошей локацией, цена может подняться до 3 млн руб. А вот Кингисеппский и Волховский районы, где риэлторы отмечали активность в 2009 году, в 2010-м снова выпали из поля зрения покупателей. Некоторый интерес существует лишь к землям на берегу Ладоги (Волховский район) при стоимости в 300–500 тыс. за участок.

Вместе им не сойтись
Отдельная группа покупателей – те, кто рассчитывает приобрести землю во Всеволожском и Выборгском районах области или в окрестностях Пушкина. Здесь покупатели готовы рассматривать предложения стоимостью до 6–8 млн руб. за участок. Впрочем, продавцу и покупателю редко удается сойтись в цене – по мнению Станислава Азацкого, цены предложения по-прежнему достаточно сильно расходятся с покупательскими ожиданиями. В тех же Всеволожском и Выборгском районах «шестимиллионные» участки предлагают в среднем в полтора раза дороже. В Пушкинском районе, в окрестностях Павловска клиент готов рассматривать предложения стоимостью до 4–5 млн руб. за пустой участок или 6–7 млн – за участок со старым домом под снос. А продавцы предлагают в основном участки ИЖС со старыми домами по 10–12 млн руб. Аналогичная ситуация не только на вторичном рынке, но и с участками в коттеджных поселках: покупатель не прочь выложить 9–10 млн за участок с коммуникациями в охраняемом поселке, находящийся в собственности девелопера, однако предложение таких участков начинается от 12 млн руб.

Предложение в течение года в разы превышало спрос, в силу чего время экспозиции участков выросло. «Сейчас очень сложно определить среднее время экспозиции земельного надела – все зависит от его местоположения и стоимости. Правильная оценка земельного участка дает возможность в течение полугода реализовать данный объект», – считает Андрей Уманский. При этом по интересным объектам просмотры идут практически каждые выходные, причем покупатель может возвращаться к одному и тому же участку по пять-шесть раз. В «Адвексе» приводят пример, когда агент выезжал на показ 40 раз – к счастью, сделка в итоге все-таки состоялась... С нового года, отмечает Станислав Азацкий, активно начались просмотры по Курортному району, но сделок пока не было заключено.

Сельхозземли ушли с рынка
Сделок с крупными земельными участками сельскохозяйственного назначения в минувшем году практически не было. «После появления слухов о том, что Минрегионразвития планирует специальный закон, ограничивающий использование сельхозземель, рынок практически рухнул», – отмечает Андрей Уманский. «Рынок больших участков земель сельхозназначения (от нескольких га) в ожидании вступления в силу изменений в законодательстве, касающихся сельскохозяйственных земель, практически полностью замер, – подтверждает мнение коллеги Виктор Басов. – Правда, спрос на земельные участки в коттеджных поселках, имеющих статус ДНП (дачное некоммерческое партнерство), расположенных на сельхозземлях, практически не отреагировал на грядущие изменения законодательства. Очевидно, и граждане, и девелоперы надеются, что вопрос регистрации домов на таких участках все-таки найдет свое законодательное решение».

Предложение крупных участков пока что скапливается в листингах агентств без движения. Условно его можно разделить на две части. Первая – фермерские хозяйства. Нередко это не просто пустой земельный участок, а настоящее хозяйство с разработанными полями и оборудованием. Цены на такие участки разнятся, но как правило они очень и очень невысоки: 30–40 га можно купить за 1,5–2 млн. Другой случай – предложения достаточно крупных участков (площадью в 15–20 га), которые были сформированы в результате выкупа колхозных паев частными лицами, юридическими агентствам или фирмами, решившими попробовать себя на ниве девелопмента. Однако цены на такие участки как правило достаточно высоки – хотя их сегодняшним продавцам чаще всего доставались практически даром. В результате – покупатели и продавцы не могут сойтись в цене. «У нас было конкретное обращение от девелоперской фирмы, которая была готова купить гектар земли в Курортном районе, но примерно на 50% дешевле всех тех предложений, которые мы смогли подобрать», – говорит Станислав Азацкий. Сегодня собственник участка где-нибудь в Гатчинском или Ломоносовском районе нередко хочет выручить $600–700 за сотку. Но в существующей рыночной ситуации получить эту цену невозможно. Ценовой максимум – около 15 тыс. руб. за сотку, при условии хорошего расположения и перспективности участка. А в удаленных от города южных и восточных районах – например, дальней части Тосненского или Лужском, рекомендованная риэлторами стоимость земельной сотки составляет и вовсе $100–200. И реальные сделки, даже при таких ценах, за год можно пересчитать по пальцам. «Мы предлагали участки в Лужском районе по 10 тыс. руб. за сотку, – рассказывает Станислав Азацкий. – На продажу было выставлено семь лотов от одного землевладельца. Покупателя не нашлось – неизвестно, что делать с этими участками дальше».

Многие компании, располагающие подобными земельными активами, в течение года переориентировались на реализацию земли конечному потребителю – то есть занялись проведением межевания и реализацией участков в розницу под застройку. С этим, в частности, связан вывод на рынок новых поселков, в которых предлагается формат «участки без подряда».

Комментарии
Чего ждать в новом сезоне?

Андрей Уманский,
директор департамента загородной недвижимости АН «Бекар»:
– Несмотря на то что 2010 год был хуже 2009-го, все же на рынке стали появляться реальные покупатели, которые приобретают загородную недвижимость под строительство для собственных нужд, а не для инвестиций. Новый 2011-й год начался более оживленно, чем прошлый. Это относится с сегментам эконом- и бизнес-класса. В элит-классе на данный момент изменений не произошло. Это можно объяснить тем, что потенциальные покупатели еще прицениваются и анализируют ситуацию на рынке в этом году.

Виктор Басов,
заместитель генерального директора по загородной недвижимости ООО «АВЕНТИН-Недвижимость»:
– Следует ожидать сохранения сегодняшних тенденций. Поскольку загородная недвижимость является как правило дополнением к городской, но не объектом первой необходимости, невысокая активность рынка сохранится в течение всего 2011 года. На земельном рынке будут пользоваться спросом участки с инженерными коммуникациями для самостоятельной застройки – в новых коттеджных поселках, обжитых садоводствах и населенных пунктах. Большим преимуществом является наличие природного газа.

Станислав Азацкий,
директор компании «АДВЕКС. Загородная недвижимость»:
– Сезон продаж индивидуальных участков откроется не раньше апреля, причем поводов для роста цен в этом году я не вижу. Максимальное внимание будет сосредоточено на участках ИЖС, пригодных для самостоятельной застройки, по принципу «купить дешевый участок и построить дом за миллион». Это действительно реально – человек, который в состоянии сам контролировать стройку, может купить участок, например в Курортном районе, за 7 млн, построить дом еще за 5 млн – и выиграть, так как готовые дома стоят около 20–25 млн руб.

www.zagorodna.com