Ринок землі завмер

Ситуацію на земельному ринку в 2010 році можна було б назвати повним штилем: весняного буму не сталося, до середини літа продавці почали здавати позиції. І в підсумку, при порівняно невеликому коригуванні цін пропозиції, суми реальних угод знизилися в середньому на 15-20%.

«Зниження цін тривало в усіх сегментах заміського ринку - з 2009 року і до осені 2010-го. Найбільш помітне зменшення вартості дорогих об'єктів бізнес-класу », - вважає Віктор Басов, заступник генерального директора по заміській нерухомості ТОВ« Авентін-Нерухомість ». «Ціна протягом сезону поступово падала вниз, а оцінка об'єктів носила суто індивідуальний характер», - підкреслює і Андрій Уманський, директор департаменту заміської нерухомості АН «Бекар». «З ринку заміської нерухомості практично зникли покупці, які отримують об'єкти в інвестиційних цілях», - зазначає Віктор Басов. Частка покупців, які купують ділянки під будівництво для власних потреб, - 90-95%, а відсоток інвестиційних покупок дуже малий.

У результаті, судячи за підсумками року, виявилися затребувані в основному найдорожчі об'єкти - наприклад, з середини літа-2010 більш-менш активно йшли угоди з дешевими садівництвами. «Продаються ділянки площею 8-10 соток, - каже Станіслав Азацький, директор компанії« Адвекс. Заміська нерухомість ». - Найбільш активні продажі - у Всеволожську (Дунай), Гатчинском (Сіверська, Вириця) районах ». Але «економний» покупець з-за достатку пропозицій розбірливий не гірше «елітного»: видовий фактор відіграє все більшу роль навіть у цьому, найдорожчому, сегменті. Впав інтерес до віддалених «південних» садівництв - Мшинська, Дівенской і т. п. Зійшли нанівець продажу в масивах під Павловськом: покупець, плануючи будівництво дачі, вибирає природне оточення, а не близькість до міста. Краще проїхати 70-80 км на північ від міста і придбати за 600-800 тис. руб. ділянка біля лісу - така загальна думка потенційних дачників.

У секторі ІЖС також найбільш затребувані ділянки невисокої вартості, від 1,5 до 2 млн руб., І попит на них виявився досить стійкий. Так, в минулому сезоні непогано продавалися ділянки в Волосовської районі - за ціною в 40-45 тис. руб. за сотку, з проведеною газом і електрикою. Увагою не був обійдений Тосненський район, де за 2 млн руб. можна купити ділянку з будинком під знос, забезпечивши собі не тільки землю з комунікаціями, але і можливість реєстрації в Ленобласті. Дуже цікавий Гатчинський і Кіровський райони, розташовані близько до Петербургу. Якщо пропонується ділянка з хорошою локацією, ціна може піднятися до 3 млн руб. А ось Кингисеппський і Волховський райони, де ріелтори відзначали активність в 2009 році, в 2010-му знову випали з поля зору покупців. Певний інтерес існує лише до земель на березі Ладоги (Волховський район) при вартості в 300-500 тис. за ділянку.

Разом їм не зійтися
Окрема група покупців - ті, хто розраховує придбати землю у Всеволожську і Виборзькому районах області або в околицях Пушкіна. Тут покупці готові розглядати пропозиції вартістю до 6-8 млн руб. за ділянку. Втім, продавцю і покупцю рідко вдається зійтися в ціні - на думку Станіслава Азацького, ціни пропозиції як і раніше досить сильно розходяться з купівельними очікуваннями. У тих же Всеволозькому і Виборзькому районах «шестимільйонному» ділянки пропонують у середньому в півтора рази дорожче. У Пушкінському районі, в околицях Павловська клієнт готовий розглядати пропозиції вартістю до 4-5 млн руб. за порожню ділянку або 6-7 млн - за ділянку зі старим будинком під знесення. А продавці пропонують в основному ділянки ІЖС зі старими будинками по 10-12 млн руб. Аналогічна ситуація не тільки на вторинному ринку, але і з ділянками в котеджних селищах: покупець не проти викласти 9-10 млн за ділянку з комунікаціями в охоронюваному селищі, що знаходиться у власності девелопера, однак пропозиція таких ділянок починається від 12 млн руб.

Пропозиція протягом року в рази перевищувала попит, через що час експозиції ділянок зросла. «Зараз дуже складно визначити середній час експозиції земельного наділу - все залежить від його місця розташування та вартості. Правильна оцінка земельної ділянки дає можливість протягом півроку реалізувати даний об'єкт », - вважає Андрій Уманський. При цьому по цікавих об'єктів перегляди йдуть практично кожні вихідні, причому покупець може повертатися до одного і того ж ділянки по п'ять-шість разів. У «Адвекс» наводять приклад, коли агент виїжджав на показ 40 разів - на щастя, операція у результаті все-таки відбулася ... З нового року, зазначає Станіслав Азацький, активно почалися перегляди за Курортному району, але угод поки не було укладено.

Сільгоспземлі пішли з ринку
Угод з великими земельними ділянками сільськогосподарського призначення в минулому році практично не було. «Після появи чуток про те, що Мінрегіонрозвитку планує спеціальний закон, що обмежує використання сільгоспземель, ринок практично впав», - зазначає Андрій Уманський. «Ринок великих ділянок земель сільгосппризначення (від кількох га) в очікуванні вступу в силу змін у законодавстві, що стосуються сільськогосподарських земель, практично повністю завмер, - підтверджує думку колеги Віктор Басов. - Правда, попит на земельні ділянки в котеджних селищах, які мають статус ДНП (дачне некомерційне партнерство), розташованих на сільгоспземлях, практично не відреагував на прийдешні зміни законодавства. Очевидно, і громадяни, і девелопери сподіваються, що питання реєстрації будинків на таких ділянках все-таки знайде своє законодавче рішення ».

Пропозиція великих ділянок поки що накопичується в лістингах агентств без руху. Умовно його можна розділити на дві частини. Перша - фермерські господарства. Нерідко це не просто порожня земельна ділянка, а справжнє господарство з розробленими полями та обладнанням. Ціни на такі ділянки різняться, але як правило вони дуже і дуже невисокі: 30-40 га можна купити за 1,5-2 млн. Інший випадок - пропозиції досить великих ділянок (площею в 15-20 га), які були сформовані в результаті викупу колгоспних паїв приватними особами, юридичними агентствам або фірмами, які вирішили спробувати себе на ниві девелопменту. Однак ціни на такі ділянки як правило досить високі - хоча їх сьогоднішнім продавцям найчастіше діставалися практично задарма. У результаті - покупці і продавці не можуть зійтися в ціні. «У нас було конкретне звернення від девелоперської фірми, яка була готова купити гектар землі в Курортному районі, але приблизно на 50% дешевше всіх тих пропозицій, які ми змогли підібрати», - говорить Станіслав Азацький. Сьогодні власник ділянки де-небудь у Гатчинском або Ломоносовському районі нерідко хоче виручити $ 600-700 за сотку. Але в існуючій ринковій ситуації отримати цю ціну неможливо. Ціновий максимум - близько 15 тис. руб. за сотку, за умови хорошого і перспективності ділянки. А у віддалених від міста південних і східних районах - наприклад, дальній частині Тосненського або Лузькому, рекомендована ріелторами вартість земельної сотки складає і зовсім $ 100-200. І реальні угоди, навіть при таких цінах, за рік можна перерахувати по пальцях. «Ми пропонували ділянки в Лузькому районі по 10 тис. крб. за сотку, - розповідає Станіслав Азацький. - На продаж було виставлено сім лотів від одного землевласника. Покупця не знайшлося - невідомо, що робити з цими ділянками далі ».

Багато компаній, що володіють подібними земельними активами, протягом року переорієнтувалися на реалізацію землі кінцевого споживача - тобто зайнялися проведенням межування і реалізацією ділянок у роздріб під забудову. З цим, зокрема, пов'язаний виведення на ринок нових селищ, в яких пропонується формат «ділянки без підряду».

Коментарі
Чого чекати в новому сезоні?

Андрій Уманський,
директор департаменту заміської нерухомості АН «Бекар»:
- Незважаючи на те що 2010 рік був гірше 2009-го, все ж на ринку стали з'являтися реальні покупці, які купують заміську нерухомість під будівництво для власних потреб, а не для інвестицій. Новий 2011-й рік почався більш жваво, ніж минулий. Це ставиться з сегментами економ-і бізнес-класу. До еліт-класі на даний момент змін не відбулося. Це можна пояснити тим, що потенційні покупці ще прицінюються і аналізують ситуацію на ринку в цьому році.

Віктор Басов,
заступник генерального директора по заміській нерухомості ТОВ «Авентін-Нерухомість»:
- Слід очікувати збереження сьогоднішніх тенденцій. Оскільки заміська нерухомість є як правило доповненням до міської, але не об'єктом першої необхідності, невисока активність ринку збережеться протягом усього 2011 року. На земельному ринку будуть користуватися попитом ділянки з інженерними комунікаціями для самостійної забудови - в нових котеджних селищах, обжитих садоводствах і населених пунктах. Великою перевагою є наявність природного газу.

Станіслав Азацький,
директор компанії «Адвекс. Заміська нерухомість ":
- Сезон продажів індивідуальних ділянок відкриється не раніше квітня, причому приводів для зростання цін в цьому році я не бачу. Максимальна увага буде зосереджена на ділянках ІЖС, придатних для самостійної забудови, за принципом «купити дешеву ділянку і побудувати будинок за мільйон». Це дійсно реально - людина, яка в змозі сам контролювати будівництво, може купити ділянку, наприклад, у Курортному районі, за 7 млн, побудувати будинок ще за 5 млн - і виграти, так як готові будинки стоять близько 20-25 млн руб.

www.zagorodna.com