Читайте также:
Квартиры в Киеве подорожали на 20%: арендаторы в шоке
Речь идет о квартирах в новостроях, которые были введены в эксплуатацию в течение последних лет и формально являются вторичкой.Обширное предложение
«Это объемный рынок», – характеризует сегмент «новой вторички» глава совета Экспертной межотраслевой ассоциации Украины Анатолий Топал. Сколько это в размерах? Эксперт ссылается на данные коллег-аналитиков, согласно которым в 2008 году в новых домах Киева и Киевской области насчитывалось около 1-1,5% квартир, которые были сданы, но не эксплуатировались, в 2012 году их было уже 4-5%, в 2015, по разным оценкам, 10-20%. Причем в Киеве не эксплуатируемых квартир было и остается больше, чем в области.
В 2015 году в Киеве было ведено в эксплуатацию почти 1,4 млн кв. м жилья, в 2014 году – более 1,4 млн кв. м, в 2013 году – 1,5 млн кв. мСогласно данным директора компании City Development Solutions Ярославы Чапко, сегодня удельный вес новостроев 2004-2015 годов составляет не менее 60% предложений вторичного рынка. «Объем предложения старого жилого фонда постоянно уменьшается за счет пополнения рынка предложением новостроек разных годов постройки», – добавляет эксперт.
По данным Госстата, в 2015 году в Киеве было ведено в эксплуатацию почти 1,4 млн кв. м жилья, в 2014 году – более 1,4 млн кв. м, в 2013 году – 1,5 млн кв. м. Таким образом, можно подсчитать, что 10-20% от этих объемов составляют около 150-300 тыс. кв. м. Получается, примерно столько новой вторички постоянно находится в продаже в столице. Впрочем, это приблизительные цифры, поскольку не все застройщики анализируют дальнейшие продажи квартир в построенных ими домах.
В этом смысле уникальным стал пример компании UDP, которая в декабре 2015 года запустила собственный отдел продаж вторички в ЖК «Новопечерские Липки». «Изначально мы стратегически определили, что не планируем заниматься перепродажами квартир в нашем ЖК на вторичном рынке. Этой стратегии мы следовали вплоть до 2015 года. Но когда стало понятно, что покупателю в наших ЖК нужно обеспечить комплексное решение по выбору квартиры (как на первичке, так и на вторичке), решили расширить спектр услуг отдела продаж. Объемы продаж вторички в наших объектах приближались к объемам продаж первичной недвижимости – эти факторы стали решающими для создания консолидированного отдела», – рассказывает руководитель отдела маркетинга и продаж компании UDP Олеся Перчак
«Несмотря на пока не очень длительную историю работы отдела продаж вторички, в компании довольны принятым решением. «За пять месяцев работы мы добились того, что около 80% сделок по вторичному рынку «Новопечерских Липок» приходятся именно на наш отдел. Отставшие 20% пока заключаются через других посредников, но мы претендуем на увеличение нашей доли еще на 10%», – рассказывает Олеся Перчак.
Удачная идея
Новая вторичка состоит из двух сегментов: квартир, которые застройщики не успели продать до ввода дома в эксплуатацию, оформив их на себя, и инвестиционных квартир. Встречаются, конечно, и случаи, когда собственники квартир продают их не с целью получения финансовой выгоды, а, например, по семейным обстоятельствам, но таких не очень много.
«Около 35% сделок на первичном рынке нашего ЖК носят инвестиционный характер – квартиры покупаются либо под сдачу в аренду, либо с целью сделать там ремонт и перепродать», – приводит данные Олеся Перчак. Также, по ее информации, около 60-70% сделок на вторичном рынке Киева в целом, особенно за последние два года, приходилось на объекты с ремонтом.
Тем не менее, большинство квартир на новой вторичке не имеют отделки. В этом, говорит Анатолий Топал, состоит один из их недостатков по сравнению со старой вторичкой. «Еще один неприятный момент – необходимо осознавать, что следующие пять лет жизни пройдут в ремонтах, своем и соседском», – добавляет он.
Около 60-70% сделок на вторичном рынке Киева в целом, особенно за последние два года, приходилось на объекты с ремонтом
Кроме того, не во всех проектах удобоваримые метражи: еще пару лет назад застройщики считали, что спросом будут пользоваться большие квартиры. Хотя в последние годы начали появляться проекты с меньшими по размеру квартирами.
«Конкуренцию сегодня определяют три фактора. Первый – это, безусловно, цена в абсолютном выражении за квартиру. Второй – расположение. Третий – техническое состояние дома: наличие счетчиков, состояние труб, бесперебойная работа лифтов и т.д.», – делится своими наблюдениями Ярослава Чапко.
Помимо этого, добавляет Анатолий Топал, большим плюсом новой вторички являются минимальные риски. «С одной стороны, дом уже введен в эксплуатацию, с другой, в квартире никто не родился, не жил и не умирал. Т.е. на квартиру уже есть все документы, но нет никакой истории», – говорит эксперт.
Кто кому конкурент
Самый спорный вопрос – что выгодней для покупателя: новая вторичка, старая вторичка или обыкновенная первичка. Логичней всего было бы установить это по стоимости объектов, но все не так просто. Во-первых, наблюдения экспертов по этому вопросу расходятся, во-вторых, поскольку рынок сейчас не очень активен, среди общих ценовых тенденций часто встречаются исключения.
Конкуренцию сегодня определяют три фактора. Первый – это, безусловно, цена в абсолютном выражении за квартиру. Второй – расположение. Третий – техническое состояние дома
Так, Ярослава Чапко особенностью вторичного рынка называет валютное ценообразование, которые многие продавцы еще удерживают по курсу 8-16 гривен за доллар. Поэтому во многих случаях новострои на вторичном рынке предлагаются по ценам выше предложений первичного рынка. «Кроме того, продавец хочет определенную «премию» за отсутствие риска недостроя, а также компенсацию за «евроремонт». Однако ситуация сильно разнится от случая к случаю в зависимости от желания продавца продать свою недвижимость – если есть необходимость «срочной» продажи, продавцы вынуждены идти на скидки и продавать даже ниже цен первичного рынка», – рассказывает она.
Ее слова подтверждает Олеся Перчак. По ее словам, в пересчете на средние показатели квартиры в «Новопечерских Липках» на первичке на $100-150 за квадратный метр дороже, чем аналогичные (без отделки) на вторичке. Правда, есть нюансы. «Нужно иметь в виду, что сделка на вторичном рынке подразумевает полную одномоментную оплату, тогда как на первичке мы предлагаем рассрочку на два года, которой пользуется 60% клиентов, ведь речь идет о стоимости денег во времени. При 100%-й оплате мы, как и многие застройщики, готовы делать покупателю скидку. Поэтому в итоге мы все равно выходим на примерно одинаковый уровень цен на певичке и вторичке», – объясняет маркетолог.
В динамике цен тенденции прослеживаются более определенно. «Если говорить о морально устаревшей недвижимости, построенной 50-60 лет назад, то снижение цены на эти объекты динамичнее, чем у более поздней вторички, введенной в эксплуатацию с 2000-х годов», – рассказывает руководитель отдела аналитики Address.ua Александр Романишин.
Впрочем, спрос как на вторичную, так и на первичную недвижимость остается не очень высоким. Поэтому, объясняет Александр Романишин, наиболее важным фактором у покупателя при принятии решения остается цена. «Однозначно первичная недвижимость конкурирует со вторичной, ведь застройщики предлагают ряд акций и рассрочек. Немаловажным является факт предложения более низкой цены на ранних стадиях строительства, хотя таких случаях для покупателя сохраняются высокие риски», – рассказывает эксперт.
Правда, Олеся Перчак говорит, что если новая вторичка и конкурирует, то с первичкой, а не с квартирами в соседствующем старом фонде. «Это совершенно разные ценовые сегменты», – объясняет она.
ABCnews
Комментарии