Нехватка земельных участков в Киеве
Во-первых, в Киеве пока почти не осталось земельных участков для девелопмента жилой недвижимости с соответствующим целевым назначением и градостроительной документацией, позволяющей возводить многоквартирные дома. Поэтому часто столичные девелоперы, запуская новый проект, вынуждены идти на определенные компромиссы, подводить юридическое позиционирование комплекса под соответствующее целевое назначение.
Кроме того, чтобы приступить к реализации проекта в Киеве, нужно потратить много времени на упорядочение градостроительной документации, получение разрешительных документов, технических условий для инженерных сетей и т.д. Следует также учитывать политическую составляющую, которая иногда существенно затягивает процесс.
Иногда запуск нового проекта длится несколько лет, за это время на таком динамичном рынке можно упустить все возможности.
Развит land девелопмент в пригороде
Во-вторых, в Киеве фактически отсутствует такое понятие, как land девелопмент, когда владелец земли самостоятельно занимается подготовкой участка под определенную застройку: готовит юридическую документацию с соответствующим целевым назначением, градостроительную документацию, технические условия и подвод инженерных сетей. То есть, land девелопмент предусматривает полную юридическую и инженерную подготовку участка для дальнейшей застройки. В Киеве такая практика отсутствует. Поэтому девелоперы, реализующие инвестиционные проекты в сфере жилой недвижимости, вынуждены самостоятельно этим заниматься. Это занимает достаточно много времени, ведь не является профильной деятельностью для них.
За городом мы имеем реформу децентрализации, которая дала местным общинам много полномочий, в том числе с точки зрения градостроительной документации. Местные власти заинтересованы в привлечении инвесторов и сотрудничестве с девелоперами, поэтому со своей стороны способствуют land девелопменту. Таким образом, девелоперы получают чистые с юридической точки зрения участки с соответствующими градостроями и инженерными сетями. То есть land девелопмент пригорода гораздо проще и быстрее, что очень важно в условиях современного динамичного рынка.
Плюс к тому — за городом сроки реализации проектов более короткие за счет низкой этажности. В Киеве почти все жилые комплексы – это многоэтажные дома, ведь другие форматы в столице менее эффективны. Для запуска такого проекта требуется 2-3 года плюс столько же времени на его непосредственную реализацию. В то время как за городом проект можно реализовать даже в пределах года.
Тренд на загородную жизнь
Третий фактор — коронакризис, приведший к закреплению тренда работы на расстоянии и популяризации жизни за городом. На фоне пандемии произошло переосмысление ценностей, люди поняли преимущества жизни за городом — это лучшая экология, меньшая насыщенность людьми, безопасность и здоровье, рекреационная составляющая. К тому же социально-бытовая инфраструктура за городом быстро развивается — открываются торговые центры, спортивные заведения и т.д. Там, где местные власти эффективно распоряжаются бюджетом, строятся новые школы, детские сады, амбулатории. Такие населенные пункты становятся все более привлекательными для девелоперов.
Замечу, что рынок пригорода существенно вырос из-за того, что у людей появилось большее желание жить за городом. Это сказалось и на ценообразовании.
Цены за городом иногда достигают киевских. Есть примеры ЖК в пригороде, где квадратный метр стоит дороже, чем в некоторых столичных комплексах.
Ужесточение конкуренции
Выход на загородный рынок киевских застройщиков приведет к ужесточению конкуренции. Следует заметить, что на каждом рынке своя специфика девелопмента, это связано с определенными моделями операционного управления. У столичных застройщиков больше админзатрат, поэтому очевидно, что себестоимость строительства у них будет выше, чем у местных несистемных девелоперов, привыкших максимально оптимизировать свои расходы. С другой стороны, поскольку себестоимость априори будет более дорогой, у киевских застройщиков есть возможность формировать продукты в классе комфорт+. Таким образом, они зададут новую планку роста для пригорода. Девелоперы, уже давно работающие в пригороде, будут вынуждены подтягиваться к новому уровню.
Изменятся и правила игры на рынке. Градостроительная реформа призвана сделать рынок более прозрачным и цивилизованным. Те схемы, по которым работали несистемные девелоперы пригорода, уже отжили себя. Нельзя будет начинать проект с нулевым рабочим капиталом, потому маленькие девелоперы будут обязаны объединяться. Слабые игроки на фоне изменения законодательства и ужесточения конкуренции не смогут выжить, им нужно будет укрупняться или строить проекты в партнерстве, чтобы конкурировать с киевскими застройщиками.
На мой взгляд, в общем это полезно для рынка. От конкуренции наконец-то выиграет конечный потребитель, ведь получит более качественные проекты.
Рынок сейчас на подъеме, минимум еще год мы будем наблюдать рост, затем темпы замедлятся, но остановки не будет. Поэтому в условиях роста рынка самое время для запуска новых проектов, думаю, что совсем скоро мы услышим о старте в пригороде нескольких жилых комплексов от системных киевских застройщиков.
Андрей Гарбузюк, совладелец ЖК Гостомель Residence
www.zagorodna.com
Комментарии