Рынок недвижимости-2018: строят меньше, покупают осознанно





Google+
01.02.2019 00:15
Анализ рынка недвижимости | Рынок недвижимости-2018: строят меньше, покупают осознанно 2018 стал годом знаковых перемен для рынка жилья Украины. Изменения коснулись не только градостроительных норм, но и распределения сфер влияния, правил игры, покупательских предпочтений и ожиданий. Пообщавшись с экспертами рынка, Property Times в итоговом материале собрал главные изменения и тренды, которые повлияли на рынок первичной недвижимости.

Строить стали меньше


По итогам января-сентября 2018 года в Украине принято в эксплуатацию 5,23 млн кв. метров общей площади жилья, что на 15% меньше, чем за аналогичный период прошлого года. В Отчете финансовой стабильности НБУ идет речь о сокращении введенного в эксплуатацию жилья в Украине на 36%, в Киеве — на 45%, в Киевской области — на 33%.

Сравнение с 2017 годом несколько неуместно. Дома, как известно, строят не за полгода и даже не всегда за год. На рекордные показатели 2017 припала сдача в эксплуатацию проектов, стартовавших после строительного бума 2014 года. Неразбериха в банковском секторе и девальвация гривны побуждала украинцев спасать свои сбережения, инвестируя в недвижимость. Однако постоянный приток покупательских инвестиций в таком объеме рано или поздно должен был иссякнуть.

Текущее снижение объемов ввода — это возвращение к привычным показателям для столичного рынка. При этом в минувшие два года стартовали сразу несколько крупных объектов квартальной застройки, которые будут реализовываться в несколько этапов. Многие из них запланированы к сдаче в 2019-21 годах. Поэтому говорить о «падении» или «провале на дно» неправильно.


Гиганты настроились


Небольшим компаниям на рынке приходится не просто. Им не всегда хватает ресурсов и лояльности со стороны покупателя. Этот дефицит, по мнению Германа Черникова, руководителя VIP-офиса продаж SAGA Development, приходится компенсировать либо ценой, либо оборачиваемостью капитала.

«Несколько лет назад количество проектов росло за счет появления новых игроков, сейчас наблюдается противоположная тенденция — количество проектов растет только за счет крупных компаний», — отмечает он.

Константин Олейник, руководитель Департамента стратегического консалтинга компании UTG, объясняет: «Практически 85% жилья в Киеве возводят 6 компаний, а 50% объемов контролируется двумя — «Киевгорстрой» и «Укрбуд». Соответственно, они легко могут влиять на площади вводимого жилья и корректировать их в случае изменения спроса на рынке».

Эконом больше не удел


«Так как инвестиция в недвижимость все так же остается одним из немногих способов сохранить и даже приумножить свои сбережения, растет доля жилых комплексов комфорт/комфорт+ и «бизнес-класса, — говорит Марина Кравченко, коммерческий директор компании Edelburg Development. — Важны развитая инфраструктура, качество строительства и хорошая придомовая территория. Комплекс должен быть современным, энергоэффективным, с функциональными планировками квартир и другими дополнительными сервисами, которые будут закрывать различные повседневные вопросы. Немаловажно при выборе квартиры для покупателя наличие паркинга, собственная придомовая территория с закрытым благоустроенным двором. Хотелось бы, чтобы вышеперечисленное было нормами, но сегодня, пожалуй, это еще не данность».

Чтобы быть успешным на высоко конкурентном рынке, девелоперам приходится искать свою «фичу».

«Жилые комплексы комфорт-класса отбирают большую долю у эконом-сегмента и немалую у бизнес-класса. Бизнес, в свою очередь, «откусил» свой кусок у элитной недвижимости, и в новом году такая тенденция продолжится», — поясняет Руслана Грабко, директор по продажам и маркетингу компании Royal House.

На раннем этапе строительства пользуются спросом маленькие квартиры, чаще всего их покупают под инвестицию: либо для сдачи в аренду, либо для перепродажи, а также с целью сбережения личных средств.

По наблюдениям Русланы Грабко, чем ближе степень готовности дома, тем больше растет спрос на квартиры большей площади — это те инвесторы, которые покупают жилье для себя и хотят заселиться как можно скорее.

«Голые квадраты» уступили стилю жизни


2018 запомнился важным для рынка переходом от продажи квадратных метров в пользу продажи качества жизни. По мнению Германа Черникова, это вынуждает девелоперов расти качественно, конкурировать уровнем проработки концепций.

«Трансформация клиента уже происходит, и мы наблюдаем значительную долю активных и креативных покупателей. Их подход заставляет нас идти по пути трансформации продукта, в частности, от традиционных планировок к более продвинутым», — поясняет Черников.

Павел Подрадный, директор по продажам DIM Group, признает, что еще совсем недавно инвестор обращал внимание лишь на минимальную стоимость, а сегодня его интересует еще и дополнительные преимущества и выгоды: стиль жизни, который обусловлен концепцией жилого комплекса, стильные входные группы, панорамное остекление, автономные котельные на крыше дома, зарядные станции для электрокаров.

Смарт-квартиры не прижились


В 2016-17 году рынок переживал бум на смарт-квартиры. Популярность малогабаритного жилья была продиктована экономической ситуацией в стране. Многим покупателям вначале показалась заманчивой цена за квартиру, но впоследствии непрактичность погубила этот формат.

«В 2018 тренд сместился в сторону квартир с большой кухней-гостиной и небольшой спальней, либо двумя спальнями, — поясняет Руслана Грабко. — Этот вариант будет пользоваться популярностью и в 2019 году, такого рода планировки достаточно практичные, так как кухня-гостиная позволяет создавать общественную зону в квартире и приватную территорию хозяев. Более того, такая планировка подходит всем: как семьям с детьми, так и тем, кто живет один», — подводит черту эксперт.

Недвижимость выигрывает у банков


Инфляция и отсутствие доступных инвестиционных возможностей для широких слоев населения, считает Константин Олейник, сделали вложения в недвижимость одним из немногих финансовых инструментов сохранения и накопления и альтернативой преумножения сбережений.

«Этот фактор в 2018 году оказал значительное влияние на спрос: в портфеле застройщиков появилось предложение квартир в «доходных домах» — возможность приобретения квартир с полностью готовым ремонтом и системной управляющей компанией, которая сдает недвижимость в аренду», — поясняет он.

Одним из первых проектов стал Smart House в Соломенском районе, в ближайшее время ожидается ввод в эксплуатацию ЖК Standart One на ВДНХ. Ряд проектов находится на стадии активной реализации.

Структура стоимости


Ценообразование у каждого девелопера происходит по своим уникальным параметрам. Как отмечает Руслана Грабко, в современных комплексах в цену за квадратный метр включены не только строительные материалы, работы, зарплата строителей, затраты на маркетинг и другое. Ко всему прочему нужно еще плюсовать наполнение комплекса инфраструктурой и услугами, такими как парки, скверы, наземные/подземные паркинги, охрана, архитектура, дизайн лобби и МОПы.

Марина Кравченко, в свою очередь, добавляет, что важным фактором является месторасположение проекта и, соответственно, стоимость земельного участка. Наличие полного пакета разрешительной документации также влияет на ценообразование. «Зачастую низкую стоимость может предложить застройщик, который строит с нарушением или без полного пакета документов», — объясняет коммерческий директор компании Edelburg Development.

По мнению Германа Черникова, стоимость квадратного метра включает расходы на разработку концепции, и чем она качественней, тем выше доля этих расходов в общей стоимости проекта. «То же касается маркетинга: в проектах с качественно проработанной концепцией это не просто реклама, но и поиск смыслов, а он стоит дороже. В любом случае, позиционирование себя на рынке за счет качества влечет рост себестоимости», — резюмирует руководитель VIP-офиса продаж SAGA Development.

Альтернатива ипотеке


Различные дисконты и выгодные условия рассрочки — вот главные инструменты застройщиков для стимулирования платежеспособного клиента. Все больше компаний предлагают беспроцентную рассрочку или увеличивают срок ее погашения, в надежде привлечь своего инвестора.

«Приобретение квартир с использованием заемных средств не превышает сегодня 4-5% на рынке», — говорит Константин Олейник.

А вот девелопер Royal House отмечает рост интереса к банковскому кредитованию среди своих инвесторов. «В прошлом году даже был прецедент, когда покупатели отказались от выгодной рассрочки в пользу банковского кредита», — отмечает Руслана Грабко.

«Думающий рационал» с замашками эстета


Нужно отдать должное застройщикам: некоторые из них начинают узнавать своего покупателя в лицо. Для этого проводят всевозможные опросы, исследования и пытаются предугадать покупательские настроения. Именно ориентация на сервис, а не продажи, желание помочь человеку решить его жилищную проблему в результате выливаются в привлечение платежеспособного клиента.

Руслана Грабко считает, что современный покупатель недвижимости — это человек, который живет в онлайне, всю необходимую информацию он собирает в Интернете, читает отзывы, общается с застройщиком посредством соцсетей, чаще звонит, меньше тратит времени на поездки по локациям.

«По последним наблюдениям скажу, что инвестор приезжает в отдел продаж, владея всей информацией о комплексе. Он тщательно взвешивает все параметры и соотношения, я бы его назвала «думающий рационал», но эстет», которому важно, чтобы его окружали красивые дома, комфорт и люди с похожим мировоззрением», — объясняет директор по продажам и маркетингу компании Royal House.

Павел Подрадный отмечает, что большинство людей стали чаще уделять внимание анализу и изучению разрешительной документации. «Такая тенденция не может не радовать, поскольку ведет к сокращению ситуаций, когда люди инвестируют в незаконное строительство и по итогу остаются ни с чем», — резюмирует эксперт.

propertytimes.com.ua
Понравился материал?Подпишись на рассылку
Ваши комментарии:
Ваше мнение будет первым
 
 
Войти