Оксана Остапчук,
Руководитель сектора развития продаж OLX Недвижимость
Более двух лет продолжается полномасштабное вторжение России в Украину. Это повлияло на все сферы жизни, в том числе экономику. Рынок недвижимости пострадал едва ли не больше всего с начала вторжения: девелоперы приостановили работы, а инвесторы перешли в режим ожидания.
Со временем ситуация выровнялась и в большинстве регионов Украины сфера недвижимости восстановилась. На западе Украины показатели спроса и предложения на рынке недвижимости в 2023 году были преимущественно выше предвоенного 2021 и первых недель 2022. В столице ситуация также улучшилась во всех сегментах рынка недвижимости, кроме коммерции. Спрос на коммерцию остается на уровне 40−50% от довоенных значений и является наиболее чувствительным среди других сегментов на рынке к военно-политическим и экономическим колебаниям.
Однако, если сравнивать, то на сегодняшний день цены ниже довоенных показателей держатся только в населенных пунктах, которые ближе всего расположены к линии фронта, или в областях, где часть территории сейчас оккупирована (Харьковская, Запорожская, Донецкая, Луганская и Херсонская).
poster
Так, в Запорожской и Николаевской областях недвижимость демонстрирует рост цен. Это касается почти всех сегментов — долгосрочная аренда и продажа, рынок коммерческой недвижимости. По данным внутренней аналитики платформы OLX, медианная стоимость долгосрочной аренды однокомнатной квартиры в Запорожье с 2021 года выросла на 39% На столько же выросла стоимость покупки однокомнатной квартиры. В Николаеве цены на аренду остались на уровне 2021 года, но на покупку выросли — на 27%.
В Харькове и Херсоне наоборот — за тот же период цены на рынке аренды жилья снизились на 27% и 25% соответственно. Однако в Харькове цены на покупку выросли на 23%, а в Херсоне — всего лишь на 7,7%. Во всех случаях речь идет об однокомнатных квартирах, что является самым популярным вариантом на рынке.
Однако мы наблюдаем падение интереса к покупке недвижимости в городах, которые чаще других страдают от обстрелов и являются относительно близкими к линии боевых действий. Например, в Одессе показатели спроса и предложения на рынке покупки недвижимости до сих пор остаются ниже довоенных. Такая же ситуация в Харькове, Херсоне, Запорожье и Николаеве. Предложений на рынке достаточно, но реальных покупателей, не перекупщиков, крайне мало.
Для прифронтовых городов характерно влияние внутренней и внешней миграции. Хотя основные волны перемещения людей были в первые полгода 2022 и во время «блэкаутной» зимы, это влияние является сильным до сих пор. В то же время это вызывает другую тенденцию — в некоторых прифронтовых городах мы видим увеличение предложения на рынке.
Например, по нашим данным, в Николаеве количество объявлений о продаже однокомнатных квартир в январе 2024 года было больше аналогичного периода 2021 и 2022 годов.
Похожие тенденции в Харькове. В начале 2022 года было более 13 тысяч объявлений о продаже однокомнатных квартир в городе. В тот же период 2023 года показатель упал более чем вдвое — до 4 700 объявлений. По состоянию на январь 2024 года мы видим рост количества объявлений — 9 800. Это примерно соответствует показателю 2021 года, но с существенным нюансом. Тогда на 11 тысяч объявлений мы фиксировали более 81 тысячи отзывов, а сейчас — на почти 10 тысяч объявлений всего лишь 18 тысяч отзывов.
Все это свидетельствует о росте количества желающих продать собственную недвижимость, чтобы получить капитал для переезда на более безопасную территорию.
Что касается рынка долгосрочной аренды, то показатели спроса и предложения также остаются ниже довоенного уровня. Как и в случае с рынком покупки, это связано с частыми обстрелами и близостью к оккупированным территориям. Соответственно, это влияет на нестабильность экономической ситуации, ведь привлекательность этих регионов и на рынке труда, и для развития бизнеса остается низкой.
Например, в Харькове количество откликов на аренду жилья уменьшилось почти вдвое, если сравнивать с январем 2021 и 2022 годов. При этом количество предложений на рынке аренды однокомнатных квартир выросло на 40%.
Наибольшее падение мы фиксируем в Херсоне — почти в десять раз меньше отзывов и в 5,5 раз меньше предложений.
В 2024 году рынок недвижимости в прифронтовых регионах будет существенно зависеть от ситуации на фронте.
Еще одним фактором, который влияет на рынок, является стабильная работа государственных программ покупки жилья по льготным кредитам и программа выдачи жилищных сертификатов, как компенсацию за разрушенное жилье. Однако не стоит ожидать роста спроса на недвижимость в областных центрах на востоке и юге. Даже получив сертификат на жилье, люди естественно предпочтут более безопасные города, чем те, в которых проживали до сих пор.
Комментарии